답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자취방 중도 퇴실을 위해 가장 먼저 해야 하는 일은 집주인에게 퇴거 의사를 밝히고 다음 세입자를 구하고 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의를 이끌어내는 것입니다. 계약기간이 남은 상태에서 나가는 것이므로 임대인의 동의가 필수적이며 계약서에 별도 조항이 없더라도 관례상 기존 세입자가 세로운 새입자를 찾아야 보증금을 원할하게 돌려받을 수 있습니다. 9월 퇴실을 목표로 하신다면 지금부터 임대인에게 미리 일정을 공유하여 협조를 구하고 이사 수요가 많은 7월정도 부터 인근 부동산 여러곳과 각종 온라인 커뮤니티에 방을 적극적으로 노출해야 합니다. 만약 퇴실 시점까지 다음 세입자가 구해지지 않으면 계약 종료일인 내년 2월까지 월세와 관리비를 계속 납부해야 하는 법적인 책임이 있으니 최대한 방을 일찍 내놓아 공실 기간을 줄이는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축주가 법정 거리인 일조권 시선제한을 지켰다면 주민 반대만으로 사업이 무산될 확률은 희박합니다. 현실적으로 사업 취소보다는 층수 하향 조정, 금전적인 보상, 공공시설 설치 등의 합의를 거쳐 진행되는 경우가 대부분입니다. 일조권 부족이 건강에 미치는 영햐은 비타민D 합성 저하고 인해서 면역력 악화와 골다공증 위험이 높아지며 집이 습해져 곰팡이가 번식하기 쉬우며 이는 호흡기 질환이나 아토피의 원인이 됩니다. 일조량 감소는 세로토닌 분비를 줄여 우울감이나 무기력증을 유발할 수도 있습니다. 대법원은 동지 기준 연속 2시간 또는 총 4시간의 햇빛이 확보되지 않을 경우 법적 피해로 인정하여 보상이나 설계 변경을 명령할 수 있습니다. 법적인 기준을 준수하였다면 무산은 어렵지만 일조권 침해 기준에 해당한다면 정당한 보상을 요구할 수는 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 퇴거 시 직접 다음 세입자를 구해오더라도 임대인이 공인중개사를 통해서 새로운 계약서를 작성하자고 한다면 중개수수료를 부담할 확률이 높습니다. 이는 기간을 채우지 못한 세입자가 임대인의 손해를 대신 책임진다는 법적인 합의로 간주되기 때문입니다. 하지만 본인이 커뮤니티나 SNS 등을 통해서 사람을 찾아온다면 임대인이 부동산에 별도로 지급해야할 홍보비용은 발생하지 않습니다. 따라서 본인이 직접 발품을 팔아서 계약 성사 직전까지 이끌어냈다면 계약서상의 홍보비 지불은 당당하게 거부할 수 있으며 중개수수료 또한 임대인과 협의하여 금액을 낮춰달라고 제안할 강력한 명분이 생깁니다. 즉 부동산을 통해 계약서를 쓴다면 수수료는 발생할 수 있으나 본인이 직접 사람을 데려오면 홍보비 만큼은 확실히 아낄 수 있고 전체적인 비용 감면 협상에서도 유리해집니다. 감사합니다,

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.의정부로 출퇴근하는 직장인에게 수유와 미아 지역은 교통 편의성이 매우 높지만 청년주택의 까다로운 조건이나 높은 월세가 장벽이 될 수 있습니다. 먼저 청년주택의 대안으로 LH,SH 매입임대를 적극 추천합니다. 이는 공공기관이 기존 빌라를 매입해 청년에게 시세보다 훨씬 저렴하게 공급하는 방식으로 신축 청년주택보다 입주 조건이 완만하면서도 임대료 부담은 절반 이하루 줄일 수 있습니다. 또한 일반 매물을 찾으실때는 청년 전용 버팀목 전세대출이나 중소기업 취업청년 전월세보증금대출인 중기청을 활용하시면 보증금의 80~100% 를 연 1~2%대 저금리로 빌릴 수 있어 청년주택 월세보다 후러씬 저렴한 월 10~20만원대 이지만 내고 신축급 원룸에 거주할 수도 있습니다. 수유역 근처보다 상대적으로 임대료가 저렴하고 조용한 가오리역이나 화계역, 미아역 인근의 빌라촌을 중심으로 발품을 팔아보시면 좋은 매물을 발결할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신고필증이 나왔다면 등기 진행은 가능합니다. 다만 보완 요청을 무시하면 과태료가 발생할 수 있습니다. 현재 대출 실행 전이라면 담당자에게 연락하여 잔금일 대출 실행 후 약정서를 제출하겠다고 소명하시면 됩니다. 잔금 전이라면 금액변동 및 수정은 언제든지 가능하며 전체 매수 금액이 같다면 소액 변동은 쿤 문제가 안되지만 이미 보완 요청을 받은 상태이므로 실제 대출 실행 금액에 맞춰서 수정 제출하는 것이 가장 안전합니다. 대출 약정서 금액과 계획서상 금액을 일치시킨 후에 줄어든 신용대출만큼 예금 항목 등 조정하여 합계를 맞추시면 됩니다. 즉 등기는 일단 진행하시되 대출 실행 직후 실제 금액에 맞춰 계획서를 수정하고 약정서를 제출하여 보완을 완료하시길 바랍니다. 항목 간 금액 변동은 조달 금액만 맞으면 무방하지만 보완 서류(대출 약정서) 제출 시점에 실행된 금액에 맞춰 계획서를 수정하는 것이 추후 소명 요구를 피하는 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 같은 집합건물은 건물과 땅이 하나의 법적 운영으로 묶여 있습니다. 집합건물법에 따라 소유자는 아파트 건물과 분리하여 대지지분만 별도로 매매하거나 증여하는 등 별개로 처리할 수 없습니다. 소유권자라 할지라도 대지지분만 따로 뗴어서 처분하는 행위는 법적으로 무효입니다. 아파트를 매매하면 대지지분은 등기 여부와 상관없이 자동으로 건물을 따라가게 되며 이는 토지와 건물의 소유주가 달라저 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지하기 위한 강행 규정입니다. 극히 드물게 아파트 관리규약으로 분리처분이 가능하다고 명시한 경우에는 별도의 처분이 가능할 수 있으나 일반적인 아파트 단지에서는 사실상 불가능하다고 보시는 것이 정확합니다 . 즉 아파트 소유자라 하더라도 지분만 따로 팔거나 가질 수는 없으며 항상 아파트 건물과 세트로 움직이며 거래가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국 법상 재산을 무상으로 넘기면 받는 사람에게 증여세가 부과되며 거래 금액이 0원이라도 공시가격을 기준으로 취득세를 내야합니다. 소유주가 재산세 부담과 건물 관리 책임을 피하기 위해 사실상 토지 가격만 받거나 철거 비용을 조건으로 집을 넘기려는 사례를 말씀하시는 것 같은데 빈집법 강화로 방치된 빈집에 이행강제금이 부과되므로 처분하련느 매물이 늘고 있습니다. 현실적인 초저가 획득 경로는 전남 강진, 화순 등 인구감소지역에서 빈집을 리모델링해 월 임대료 1만원에 최장 10년까지 빌려주는 방식이 가장 활발하며 빈집을 매입하거나 임대할 때 지자체로부터 수비리 약 1~2천만원 내외를 지원받아 실질적인 자부담을 줄이는 경우도 많습니다. 국토교통부와 한국국토정보공사가 운영하는 빈집정보 알림E 를 통해서 전국의 빈집 등급과 매매와 임대 정보를 확인할 수 있습니다. 즉 개인 간 0원 거래는 세금 문제와 리모델링 비용등 매우 까다롭지만 지자체의 리모델링 지원이나 민원 임대 주택을 활용하면 무소멜리 시와 유사한 혜택을 충분히 누릴 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.적용 받기가 힘듭니다. 증여세 계산시 수증자인 아들 기준으로 최근 10년간의 증여액을 합산하기 때문입니다. 증여일 전 10년 이내에 동일인(직계존속의 경우 그 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 모두 합산합니다. 상속세 및 증여세법에서는 부모를 동일인으로 봅니다. 즉 아버지가 증여한 것과 어머니가 증여한 것은 하나의 바구니에 담겨 계산을 합니다. 어머니의 증여 이력이 없더라도 법적으로 아버지와 어머니는 동일인으로 간주하니 5년전 아버지가 증여한 1억과 이번 어머니 지분 증여액이 합산이되어 5000만원을 초과했으므로 이번 증여시에는 공제를 받을 수 없으며 증여세가 발생합니다. 가장 정확하게 확인하기 위해서 세무사에 상가 지분 증여 계산뿐만 아니라 취득세, 감정평가, 향후 양도소득세까지 복합적으로 고려해서 상담 받으시는 것을 추천드리고 국세청에서 운영하는 상담전화 국번없이 126이나 홈페이지 질의응답 게시판을 이용하면 법적 근거를 재확인할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택은 통장에 1500만원을 한꺼번에 넣을 수 있지만 국민주택 청약 시 저축총액으로 인정되는 금액은 회차별 인정 한도 월 최대 25만원뿐입니다. 즉 1500만원을 넣어도 당장 저축총액이 1500만원으로 뛰지는 않습니다. 1순위 조건 충족은 기본자격일뿐 실제 당첨은 납입인정금액의 총합입 높은 순서대로 결정됩니다. 따라서 매달 인정 한도만큼 꾸준히 쌓는 것이 가장 중요합니다. 청약홈이나 LH 청약플러스의 과거 당첨 가점과 금액 조회메뉴에서 확인이 가능하며 수도권 인기 지역은 보통 1200~1500만원 이상 당첨권입니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만원으로 상향되었습니다. 따라서 지금부터는 매달 25만원씩 넣어야 총액 싸움에 뒤쳐지지 않습니다. 즉 1500만원 일시납입은 민영주택 예치금 충족에는 유리하지만 국민주택 당첨을 위해서는 매달 25만원씩 꼬박꼬박 인정 받게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부산은 산지가 많아 평지 아파트의 희소가치가 높으므로 실거주 만족도가 높은 지역 위조의 아파트 몇개만 선별하자면 사하구에 장림현대 아파트는 완전 평지로 장림시장과 인접해 있으며 900세대 단지입니다. 1억 중반대로 20평대 매수가 가능하며 평지에 시장과 마트가 모두 가까워 생활하기 편합니다. 사상구에 엄궁 대림 아파트도 펴지형으로 엄궁전통시장 도보권으로 800세대 이상이며 사상구의 교통 요충지로 단지 평탄화가 잘 되어 있고 인근에 대규모 전통시장이 있어 물가가 저렴합니다. 북구에 금곡동 조성아파트도 인근 중소형 및 상권을 잘 보유하고 있고 1억 초반대로 진입이 가능하며 지하철역과 평지로 연결되어 노년층이나 자녀가 있는 가구가 살기 좋습니다. 마지막으로 영도 벽산비치는 남향시장을 인접해 있으며 영도에서 보기 드문 평지 입지로 부산의 대형 시장 중 하나인 남향시장과 가까워 장보기도 매우 편리합니다. 해당 지역 부동산에 방문하여 직접 단지 내부의 경사도와 상권을 확인해 보시길 바랍니다. 감사합니다.