답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내 돈으로 대출을 미리 갚지 않아도 집을 사는 사람에게 잔금날에 대출 은행으로 직접 남은 대출금을 송금해서 상황하는 방식으로 아주 쉽게 매매할 수 있습니다 현재 질문자님이 받은 대출의 금리나 조건이 좋다면 해당 은행의 심사를 거쳐 집을 사는 매수인에게 대출을 그대로 물려주는 대출 승계 방식도 가능합니다. 3년의 매매제한이 풀린 시점에는 일반적으로 대출 중도상환수수료가 면제되며 조건 충족 시 양도소득세 비과세 혜택까지 챙길 수 있으므로 잔금일 전에 은행과 세무사에게 확인만 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.향후 3~5년 내 출산 계획이 있더라도 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지는 방 3개 화장실 2개 구조인 24평 아파트로도 신혼부부 세식구가 살기에 충분합니다. 30평대는 20평대에 비해 매매가가 수억원 비쌀뿐만 아니라 대출 원리금과 매달 나가는 관리비, 공과금 부담이 커서 신혼기 저축과 삶의 질에 지장을 줄 수 있습니다. 따라서 무리하게 30평대를 사기보다는 가성비 좋은 24평에서 주거비를 아껴서 종잣돈을 더 모은 뒤 아이가 성장했을 때 큰평수로 갈아타는 방식을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지분율 7:3과 실제 내는 돈의 비율이 다르면 국세청이 부족한 금액 9천만원을 친구에게 공짜로 준 증여로 판단해서 친구에게 증여세 폭탄을 부과할 수 있습니다. 본인 명의로 집값의 70% 대출을 받으려면 공동명의자인 친구의 담보 제공 동의가 필수적이며 본인의 소득 증빙 조건에 따라 ㅐ출 하도가 깎이거나 절차가 복잡해집니다. 세무 조사를 피하려면 전 주인에게 보낼때부터 대출금을 포함한 최종 자금 부담 비율을 정확히 7:3으로 맞춰야 하므로 계약 전 세무사 및 대출상담사의 사전 확인이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 아파트인데도 빈집이 많은 것은 입지가 나쁘거나 주변 인프라가 없어 나중에 팔고 싶을 때 절대 팔리지 않는 환금성 제로의 치명적인 문제가 있을 확률이 높습니다. 공실이 많으면 남은 입주민들이 부담해야 할 공용 관리비가 크게 늘어나며 아파트 가격이 지속적으로 하락해서 대출금보다 집값이 낮아지는 깡통주택이 될 위험이 큽니다. 예산에 맞추어서 무리하게 미분양 신축을 사기보다 입지가 검증되어 인프라가 좋은 인근의 구축 아파트를 매수해서 리모델링하거나 우선 전월세로 거주하는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.권리금이 높은 이유는 단순 매출 외에 자리값이나 인테리어 비용떄문일 수 있으므로 권리금이 높다고 항상 장사가 잘되는 것은 아닙니다. 유명 상권은 높은 월세와 인건비 등 고정비 부담이 커서 매출이 많이 나와도 정작 주인이 가져가는 순이익은 기대 이하일 수 있습니다. 창업시에는 전 주인의 말만 믿지 말고 국세청 부가세 신고 자료 등으로 실제 순이익을 검증해야 하며 건물주와의 계약 무산에 대비한 환불 특약을 반드시 넣으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실제 주거용으로 살고 있다면 전입신고 여부와 상관없이 주택임대차보호법이 적용되므로 25년 6월 이후 구두 연장된 현 상황은 법적으로 묵시적 갱신 상태입니다. 주택임대차보호법에 따라서 월세 인상률은 최대 5%로 제한되므로 집주인이 시세 핑계로 월세를 20만원이나 올리는 것은 명백한 법적 위반입니다. 숙박업 등록 없이 주거용 월세를 준 집주인도 정부 단속 위험이 있으므로 실거주자라 법정 상한선 5%가 적용된다는 점과 생숙 단속 리스크를 언급하면서 조율하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 항상 성립하는 것은 아니고 반드시 저당권 설정 당시에 건물이 존재했고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었어야만 성립합니다. 빈땅에 저당권을 설정한 후 건물을 신축했거나 땅과 건물에 공동저당을 잡은 후 건물을 새로 지은 경우에는 법정지상권이 성립하지 않아서 건물이 철거될 수 있습니다. 성립 시 낙찰자는 최소 30년간 땅을 쓰지 못하고 지료만 받아야 하므로 입찰 전 가장 먼저 설정된 저당권 날짜와 건물의 건축 시점을 철저하게 비교 분석해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인터넷의 저가 옷의 사이즈 실패나 품질 저하로 버려지는 실패 비용을 모두 합치면 차라리 매장에서 제대로 된 옷 한벌을 사는 비용과 비슷하거나 큽니다. 유니클로나 무신사 스탠다드 같은 오프라인 SPA 매장을 활용하면 인터넷 가격대로 직접 입어보고 고를 수 있어 치수와 재질 실패를 완벽히 줄일 수 있습니다. 코트, 자켓, 바지처럼 핏과 원단이 중요한 옷은 매장에서 돈을 더 주고 사고 한철 입는 반팔티나 홈웨어만 인터넷으로 사는 이원화 전략이 가장 경제적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 단지는 주민들의 엄연한 사유지이므로 원칙적으로 외부인의 무단 출입을 금지할 수 있으나 공공보행통로로 지정된 구역이라면 외부인의 통행도 합법입니다. 사방이 열린 구조에서 단순 산책길이나 지름길 통행은 처벌하기 어렵지만 외부인 출입 금지 표지나 차단기가 있음에도 무단 진입하거나 경비원의 퇴거 요구에 불응하면 주거침입죄로 처벌될 수 있습니다. 통행을 넘어 단지 내 놀이터, 운동시설, 정자 등 주민 공동시설을 외부인이 이용하는 것은 명백한 권리 침해이므로 관리사무소에 의해 즉시 제지 및 퇴거 조치가 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 3억 2천만원인데 공시가격이 2억 4300만원이라는 점이 76%로 매우 높아 추후 보증보험 전세를 놓거나 매도할 때 전세사기 리스크 없는 압도적인 환금성과 안전성을 자랑합니다. 황금노선인 9호선 역세권에 30세대 단지형 구조이며 대로변을 끼고 있어 빌라 특유의 앞집 벽 뷰나 채광이 막히는 영구 음영 리스크가 원천 차단되어 있습니다. 실거래에 부합하는 정직한 가격이자 준공업지역의 미래가치까지 품고 있으므로 등기부등본상 위반건축물 여부만 없다면 안심하고 매수하셔도 좋은 매물 같아 보입니다. 감사합니다.