답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구로 개봉, 오류동의 역세권 대단지보다는 광명 하안동의 재건축 초기 단지를 우선적으로 살펴서 미래 가치 상승 여력을 고려한 매물을 선점하는 전략을 추천합니다. 부동산 방문시 단순히 매물을 묻기보다는 최근 급매 거래의 배경과 가격 흐름을 구체적으로 질문하여 중개사로부터 현장의 깊이 있는 정보를 얻어내야 합니다. 무리한 대출보다는 현재 월세 부담 수준에서 원리금 상환이 가능한 금액대를 설정하고 이를 바탕으로 2년 뒤를 대비한 가격 추이를 꾸준하게 기록하면서 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강남, 서초, 송파, 용산은 1970년대 이후 강남 개발과 엽무지구 밀집, 명문, 학군 등 독보적인 인프라가 수십년간 누적되며 자연스럽게 대한민국 자산 가치의 정점이 되었습니다. 경기도 내 분당구가 가장 비싼 이유는 강남과의 뛰어난 접근성과 판교, 테크노벨리라는 강력한 양질의 일자리와 재건축 기대감이 복합적으로 작용했기 때문입니다. 결국 부동산 가치는 일자리, 교통, 교육이 결합된 입지의 희소성에서 나오며 이 핵심적인 인프라를 보유한 지역들에 수요가 집중되면서 가격이 높게 형성되고 유지되는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고가 안되는 이유는 임대인이 일반임대사업자로서 받은 세금과 환급금을 반환하지 않으려는 목적이거나 호수별로 건축물 용도가 다르기 때문에 이는 같은 건물이라도 소유주에 따라서 상황이 다를 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 있는 법적 권리가 사라져 경매 시 매우 위험하므로 계약전이라면 절대 피하는 것이 좋습니다. 이미 계약 단계라면 반드시 전세권 설정 등기를 통해 대항력을 확보하거나 임대인에게 전입신고가 가능한지 재협의하고 거부 시 보증금 반환 보증보험 가입 등 안정장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약통장 납입 횟수와 해당 지역 거주 기간이 당첨의 핵심 가점이므로 지금 바로 청약 통장에 가입해서 매달 꾸준히 납입하고 거주 기간을 유지하는 것이 중요합니다. LH청약플러스 앱에서 관심 지역의 과거 당첨 사례와 예삐 입주자 추가 모집 공고를 수시로 확인하고 중복 신청 금지 원칙을 준수하여 지원 전략을 세우세요. 모든서류는 반드시 모집 공고일 이후 발급된 상세 버전으로 준비하고 금융정보 제공 동의서 등 필수 서류에 세대 구성원 전원의 서명이 누락되지 않도록 꼼꼼하게 체크하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서상 에어컨 포함 문구가 없고 현시설물 매도 특약이 있다면 매도인에게 에어컨을 요구하기 어려우므로 중개사의 과실을 이유로 중개보수 감액이나 에어컨 가액 상당의 손해배상을 요구해 보세요. 중개사가 본인의 과실을 인정한 녹취나 메시지를 증거로 확보하시고 합의가 되지 않을 경우 관할 시군구청 부동산과에 중개사의 확인 설명 의무 위반으로 민원을 제기하겠다고 강력하게 나오세요. 잔금 처리가 우선이므로 감정적인 대응은 하지 마시고 중개 수수료 협상을 통해서 실질적인 금전적 보상을 받아내는 방식으로 문제를 해결하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개업자를 통하지 않고 집주인과 세입자가 직접 계약을 체결한다면 공인중개사에게 지불해야 할 중개보수는 발생하지 않습니다. 다만 직거래 시 계약서 작성이나 권리관계 확인을 스스로 해야 하므로 계약 과정에서 발생할 수 있는 보증금 반환 문제나 계약상 하자에 대한 법적 보호를 받기 어렵다는 위험이 있습니다. 안전한 거래를 위해서 직거래를 하더라도 계약서 작성 시 대법원 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 반드시 직접 확인하고 특약사항에 임대차 조건과 보증금 반환 내용을 명확하게 기재해서 확정일자를 받아두는 것이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 계약 기간 중에 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 유지되지만 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 통지하면 재계약은 불가능합니다. 바뀐 집주인 역시 법적으로 실거주 목적의 갱신 거절권을 행사할 수 있으며 이 경우 기존 임차인은 임대차 기간 종료 시점에 퇴거해야 합니다. 단 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 실제로 거주하지 않고 제 3자에게 임대할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있으니 추후 실제 거주 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용해서 2년을 연장한 경우는 그 이후의 재계약은 법적 갱신권 소멸에 따른 합의에 의한 새로운 계약으로 보아 임대인이 5% 상한 제한을 받지 않고 시세에 맞춰서 10% 인상을 요구할 수도 있습니다. 다만 새로운 계약을 체결할 때는 기존 임차인과의 합의가 필수니깐 인상폭이 부당하다고 판단되면 임차인은 계약을 거부하거나 협상을 통해 인상률을 조정할 권리가 있습니다. 만약 임대인이 과도한 인상을 요구하면서 계약을 종결하려고 하면 임차인은 갱신권 소멸 이후이므로 법적인 보호 울타리에서 벗어나게 되니깐 퇴거 여부와 인상 수용 여부를 신중하게 판단하면서 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다세대주택은 공동주택이므로 스튜디오 운영을 위해서는 관할 구청에 건축법상 근린생활시설 등으로의 용도변경 허가나 신고가 반드시 선행되어야 합니다. 용도변경이 완료되면 시간제 대여나 장기 임대 모두 가능하나 주거 밀집 지역 내 다세대주택은 용도변경이 매우 까다로우므로 사전에 건축과에 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 무단으로 용도를 변경해서 운영해서 원상복구 명령과 이행강제금 부과 대상이 되니 소음 및 민원 발생 우려도 크므로 시설 기준과 소방 시설 요건을 철저하게 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.두번째 집 매도 시 중과 유예로 기본세율은 적용받으나 일시적인 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 전혀 받을 수 없는 것이 가장 큰 손실입니다. 중과 배제 대상이 되어야 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 매도 전에 해당 주택이 공제 대상인지 반드시 세무 검토가 필요합니다. 이번 매도가 향후 첫번째 집을 양도할 때의 비과세 전략에 영향을 미칠 수 있으므로 매도 순서와 시점에 따른 세금 시뮬레이션을 전문가와 함께 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.