답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가나 전세금 규모와 상관없이 현재 본인의 소득과 기존 부채와 다주택자 여부에 걸려 대출 가능 금액이 1억원으로 산정되었을 확률이 가장 높습니다. 임차인이 퇴거하고 본인이 입주하는 시점에 반환대출을 받는 것은 가능하지만 소득이나 부채 상황이 그대로라면 그대로 똑같이 1억원만 나올 수 있습니다. 8개월 후 부족한 전세금을 채우려면 소득이 높은 사람 기준으로 부부 합산 소득을 증빙하거나 기존 신용대출을 상환해서 DSR 한도를 늘려야 하며 필요시에는 2금융권 대출도 고려해봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동일 주소지 내 세대분리는 원칙적으로 불가능하며 출입문과 주방이 완벽하게 분리되어 독립 생계를 증명할 수 있는 특수한 주택 구조에서만 예외적으로 허용합니다. 정부 혜택을 위한 확실한 방법은 실제 독립이며 이 경우에도 만 30세 이상이거나 중위 소득 40% 이상의 최소 소득 기준을 충족해야 독립 세대로 인정합니다. 만 30세 미만이면서 소득이 너무 낮다면 주소지를 옮겨도 부모님 세대와 합산될 수 있으므로 편법 세대 분리를 시도하다가 적발되면 위장전입 처벌을 받게 됩니다. 따라서 현재 소득이 낮다면 무리하게 분리를 시도하기보다 부모님 댁에서 주거비를 아끼면서 소득을 늘리거나 나이 요건을 채운 후 실제 독립을 계획하는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 미납금을 한번에 쪼개서 입금할 수는 있지만 연체된 만큼 지연일수가 적용돼서 모든 회차가 즉시 인정되지는 않습니다. 공공분양을 노린다면 하루라도 빨리 미납 회차를 채워 넣어야 인정일이 당겨지므로 은행을 통해 분할 입금해야 합니다. 민영분양이 목표라면 회차 인정과 상관없이 미납금을 한번에 넣어서 지역별 예치 기준 금액만 맞추며 바로 청약 자격이 생깁니다. 따라서 본인이 넣고자 하는 아파트 유형에 따라서 미납금 납입이 미치는 영향과 청약 가능 시점이 달라집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축심의까지는 완료했으나 착공의 필수 요건인 주택건설사업계획 승인을 아직 받지 못한 상태이며 이 과정에서 조합 내부 사정 및 토지 권원 확보 관련 갈등이 지속되고 있습니다. 2015년부터 계획된 사업이 토지 소유주와의 법적 분쟁 및 행정 절차 보완등으로 10년째 표류중이며 현재 소유권 확보 비율이 높지 않아 실질적인 착공까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 착공 목표일은 사실상 불투명하므로 조합 사무실에 사업계획 승인 신청현황 및 토지 소유권 확보 등기율을 문서로 직접 요구하여 사업 진행 의지를 정기적으로 확인하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개보수는 공인중개사법에 따라 매매, 임대차 등 거래 유형별로 요율 상한선이 정해져 있으며 거래 금액에 이 요율을 곱해서 산출하므로 계약 형태와 금액에 따라 차이가 발생합니다. 서비스의 질에 비해 보수가 높다는 비판과, 복잡한 권리 분석 및 사고 방지 책임을 지는 전문가 비용이라는 인식이 공존하며 최근에는 중개 플랫폼을 통한 요율 협의도 활발합니다. 복비는 법정 한도 내에서 협의가 가능하므로 계약 전 미리 서비스 범위와 요율을 명확히 상의하는 것이 중요하며 전문적인 컨설팅은 받는다는 관점에서 합리적인 수준의 지출로 인식하는 분위기입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공익사업 수용이 조세특례제한법에 따라 보상 방식에 따라서 양도소득세의 10~40%를 감면받을 수 있으나 사업인정고시일 2년 전 취득분이어야 합니다. 수용 후 대체 부동산을 취득할 경우 취득세를 감면받을 수 있으나 지역 및 투기지역 여부등에 따라서 요건이 엄격하므로 취득 전 반드시 관할 지자체에 확인이 필요합니다. 사업인정고시 이후에 수용을 대비해 토지를 미리 구입하는 것은 감면이나 환급 혜택이 없으며 오히려 향후 감면 요건을 충족하지 못해 양도세 불이익을 받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.파주 야당동은 운정호수공원과 인접해 있어서 자연환경이 우수하고 LH전세임대가 가능한 테라스 빌라 매물이 많아서 고양이와 함께 거주하기에 매우 적합합니다. 인천 경서, 검암동이나 김포 마산, 운양동 또한 공원 접근서이 좋지만 LH 전세임대는 매물변동이 잦으므로 반드시 LH 가능 필터를 활용해서 실시간 매물을 확인하시기 바랍니다. 네이버 부동산이나 지역 부동산 앱에서 LH전세임대와 테라스 키워드로 검색하신 뒤에 해당 지역 공인중개사에 전화해서 조건을 미리 등록해 두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시민박업은 본인 거주 건물에만 등록이 가능하므로 관할 수영구청에 먼저 요건을 확인하고 별도 허가 없이 가능한 삼삼엠투와 병행하는 운영 방식을 추천드립니다. 광안리 오션뷰를 극대화하는 감성적인 인테리어에 집중하되 입주민 민원을 방지하기 위한 출입 관리 체계를 마련하고 청소는 전문 대행업체 활용을 고려하시기 바랍니다. 숙박업과 임대업의 세금 체계가 다르므로 부가세 및 소득세 발생을 대비하고 운영 시 반드시 숙박업용 화재보험과 배상책임보험을 가입해 사고에 대비하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남편 단독 대출은 소득 대비 한도가 부족할 수 있으므로 대출 한도를 최대한 확보하려면 본인을 주채무자로 하거나 부부 합산 소득을 활용한 공동 명의 대출을 우선 고려햐시기 바랍니다. 혼인신고 전이라면 생애최초 자격을 각자 활용할 수 있는 장점이 있으나 정책 대출은 부부 합산 소득 기준을 적용하므로 내년 소득 상황을 고려해서 대출 상품의 금리 혜택을 미리 시뮬레이션해 보시기 바랍니다. 취득세 감면은 생애최초 혜택을 받는 것이 유리하며 이자를 최소화하려면 금리뿐만 아니라 중도상환수수료 조건까지 꼼꼼하게 비교해서 본인의 상환계획에 맞는 최적의 금융상품을 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.의무 임대기간 8년을 충족하셨다면 관할 지자체를 통해 등록 말소 신청이 가능하며 이후 세무서에서 폐업 신고를 진행하시면 됩니다. 다만 그동안 받은 종부세 합산배제, 재산세 감면 등 세제 혜택이 말소 시점이나 매도 순서에 따라 추징될 수 있으니 반드시 사전에 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 매도 전 말소와 매도 후 말소 중 본인에게 가장 유리한 전략을 선택해야 하므로 관할 세무서를 통해서 구체적인 세금 영향을 먼저 확인한 후 말소 절차를 밟으시길 권장드립니다. 감사합니다.