답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도쿄 5구는 전 세계적인 자산 안전처로 평가받으며 2026년 현재에도 공급 부족 현상이 지속되여 연간 3~8% 수준의 안정적인 집값 상승이 전망됩니다. 특히 일본의 점진적인 금리 인상 기조 속에서도 도심 신축 맨션에 대한 대기 수요가 워낙 탄탄하여 하락 방어력이 매우 뛰어나며 향후 엔화 가치 회복에 따른 추가적인 환차익까지 기대할 수 있어 자산의 가치를 보존하면서도 꾸준하게 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합합니다. 두바이는 최근 몇년간의 연간 20%에 육박하는 폭발적인 지가 상승을 기록했으나 2026년 시점에는 대규모 신규 물량 공급으로 인해 상승폭이 5~10% 정도로 다소 둔화되는 흐름을 보이고 있습니다. 임대 수익률 면에서는 여전히 세계 최고 수준과 비과세 혜택이라는 강력한 장점을 보유하고 있지만 시장의 변동성이 크고 지정학적 리스크나 공급 과잉에 따른 일시적 가격 조정 가능성이 존재하므로 도쿄에 비해 상대적으로 공격적인 투자 성향이 요구되는 시장입니다. 즉 단순한 지표상의 집값 상승률은 여전히 두바이가 소폭 높을 수 있으나 세금 체계와 환율 변동성까지 고려한 실질적인 자산 가치의 안정성과 지속적인 성장 잠재력 측면에서는 도쿄 5구가 더 견고한 선택지가 될 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거에는 상업 용지에 무조건 상가만 지어야 했지만 최근에는 공실 문제를 해결하기 위해 과감한 용돈 변경이 추진되고 있습니다. 상가 건물을 오피스텔이나 청년 임대주택 등으로 용도 변경하여 부족한 주택 공급을 채우고 상권을 안정화하는 방식입니다. 정부나 지자체가 장기 공실 상가를 매입하거나 저렴하게 임차하여 예술인 작업실, 국공립 어린이집, 취업 교육 센터 등으로 활용해 유동 인구를 강제로 만드는 전략입니다. 신도시의 인프라는 결국 사람이 모여야 생깁니다. 이를 위해 대형 집객 시설을 우선 배치해야 합니다. 스타필드 빌리지 등 복합 쇼핑몰이 들어오면 상권이 덩달아 살아나는 효과가 있으며 공공기관뿐만 아니라 지역 산업과 연계된 대학 캠퍼스나 R&D 센터를 유치하여 젊은 층의 정주 인구를 늘리는 방식입니다. 공공기관 외에도 기업이 내려와야 답이 나옵니다. 지방으로 이전하는 기업에 상속세 면제나 파격적인 법인세 감면 혜택을 주어 일자리를 창출하는 정책이 2026년 현재 강화되고 있습니다. 즉 지방 신도시가 살아남으려면 아파트만 짓는 방식에서 완전히 벗어나야 합니다 상업 용지 비율을 대폭 줄이고 그 자리에 일자리와 문화시설을 먼저 넣는 일자리 선행형 개발만이 유일한 돌파구로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인구 감소가 집값 하락으로 이어질 것이라는 생각은 매우 직관적이고 합리적인 추론입니다. 실제로 많은 분이 같은 걱정을 하고 계시는데 최근의 시장 데이터와 전문가들의 분석을 종합해 보면 인구는 줄지만 가구는 늘고 있습니다. 전체 인구수는 줄고 있지만 1인 가구와 2인 가구가 급격히 늘어나는 가구 분화 속도가 훨씬 빠릅니다. 집을 필요로 하는 단위는 인구수가 아니라 가구수이기 때문에 당분간 주택 수요는 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 2026년 현재 원자재 가격 상승과 금리 영향으로 신규 아파트 착공 물량이 역대 치저 수준입니다. 인구가 줄어 수요가 줄더라도 그보다 공급이 더 빨리 줄어들면 가격은 오히려 유지되거나 오르는 현상이 발생합니다. 질문하신 집값이 떨어질 것이라는 예측은 지방이나 외곽 지역에서 현실이 될 가능성이 높습니다. 지방은 인구 감소와 일자리 부족으로 빈집이 늘고 가격이 하락하는 곳이 많아질 것입니다. 서울 및 핵심 수도권은 인구는 줄어도 인프라와 일자리가 집중된 곳으로 사람들이 더 몰리는 쏠림 현상 때문에 핵심 지역의 가치는 오히려 더 높아질 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차로 1시간 정도 소요되는 타지역 이동시 원룸 포장 이사 비용은 보통 50만원에서 70만원 선으로 예상됩니다 포장 이사는 업체가 짐 싸기부터 배차까지 전담하므로 편하지만 엘리베이터 유무나 사다리차 사용 여부 그리고 이사날짜에 따라서 10~20만원 정도의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 짐이 아주 많지 않다면 주방 짐 정도만 업체가 맡는 반포장 이사를 선택해서 비용을 조금 더 절감하시는 것도 좋은 방법입니다. 부산 수영구의 광안동과 수영동 일대는 1인 가구와 젊은 층 비중이 높아서 다른 지역에 비해 반려동물 입주가 가능한 투룸 및 쓰리룸 매물이 비교적 풍부한 편입니다. 특히 광안역과 수영역 사이 지하상가에 국내 최대 규모의 반려동물 복합 테마파크인 펫 스테이션이 조성되어 있어서 날씨와 상관없이 산책이나 쇼핑, 의료 서비스를 원스톱으로 누릴 수 있는 최적의 인프라를 갖추고 있습니다. 또한 광안리 해변 산책로가 인접해 있어 반려견과 활동적인 생활을 하기에 매우 유리하지만 인기 지역인 만큼 일반 매물보다 월세가 다소 높거나 별도의 반려동물 특약이 추가될 수 있다는 점도 알고 계셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.흑석동 32평형 이상 연릭주택 전세 시세는 신축금과 구축의 가격 차이가 매우 큽니다. 일반 구축 연립빌라는 3억원 후반~5억원대이고 준신축 또는 대형 연립은 6억원~8억원대 입니다. 인근 아크로리버하임이나 흑석한강푸르지오 30평형대 전세가 10억~13억원 수준임을 감안할 때 연립주택은 그보다 40~50% 가량 저렴하게 형성됩니다. 중앙대 의대는 학교 정문 및 상도역 방향보다는 병원과 인접한 흑석역 부근이 가깝습니다. 흑석역 인근은 평지 위주이며 병원에 가깝고 대형 연립이 간혹 나오지만 매물이 귀한 편이고 중앙대 동문과 후문 인근은 고지대가 많지만 의대 건물과 매우 가까워 이 구역은 주로 소형 원룸이 많아서 32평형 이상의 큰 연립주택을 찾으려는 발품이 꽤 필요합니다. 주의할점은 흑석동은 재개발이 진행중이거나 완료된 곳이 많아 30평형대 대형 연립주택 매물이 아파트보다 훨씬 찾기 어렵습니다. 만약 적당한 연립 매물이 없다면 의대와 인접한 구축 아파트의 전세를 함께 알아보시는 것이 매물 확보 면에서 더 수월할 수 있습니다. 32평평 연립주택의 전세는 약 5억~7억원 선에서 예산을 잡으시면 되나 매물 자체가 적으므로 흑석역 인근 대형 부동산에 미리 의뢰해 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.발품 팔기 전에 사전조사가 필욘한데 아파트와 달리 단독주택은 대지 지분이 중요합니다. 네이버 부동산에 단독/다가구 매물을 확인하고 아실 앱을 통해서 주변 단독주택의 최근 실거래가를 반드시 비교해 보세요 디스코를 통해 토지대장과 건축물대장을 앱 하나로 볼 수 있는데 땅의 용도에 따라서 나중에 건물을 새로 지을 때 규모가 달라지므로 용도지역을 꼭 확인해야 합니다. 토지이음을 통해서 해당 주택 부지가 재개발 구역에 포함되었는지 도로에 접해 있는지 등 규제사항을 무료로 열람할 수도 있습니다. 아파트와 달리 시세가 아닌 은행 감정가 기준이라 대출액이 보통 시세의 40~60% 수준으로 예상보다 적게 나올 수 있으며 주택 임대차 보호법상 최우선변제금을 대출금에서 차감하므로 실제 수령액이 뚝 떨어집니다. 한도를 높이려면 방공제를 안하는 신탁 대출이나 2금융권 상품을 상담받아 보세요. 구매팁으로 단독주택은 인터넷에 없는 매물이 많으니 점 찍어둔 동네의 오래된 현지 부동산 2~3곳에 연락처를 남겨두는 것이 가장 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국 최고가 지역인 강남과 비교하면 자산 가치 면에서 차이가 나는 것은 사실입니다 하지만 이는 서울 내 입지 서열의 차이일 뿐 홍제동을 저소득층 동네로 분류하기는 어렵습니다. 3호선을 통해 종로, 을지로 도심까지 10분대에 연결되는 핵심 입지입니다. 이 때문에 광하문이나 시청 인근의 대기업 직장인, 전문직들이 많이 사는 탄탄한 중산층 동네입니다. 인왕산과 안산을 낀 쾌적한 환경 덕분에 실거주 만족도가 매우 높으며 최근 신축 아파트들이 들어서면서 동네의 전반적인 가격대와 이미지가 크게 상승했습니다. 즉 홍제동 구축 아파트는 강남의 화려함은 없어도 서울 중심지 접근성이 뛰어난 안정적인 자가 주거지로서의 가치를 충분히 지니고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아버지가 만 70세 이상이시므로 민영주택 청약시에는 무주택 세대원으로 인정받습니다. 하지만 공공분양이나 노부모 부양 특별공급은 유주택자로 분류되니깐 주의하시길 바랍니다. 동생부부는 청약 시 세대원으로 포함되지 않으므로 그 집의 세대주로 등록하면 확실한 무주택 세대주가 됩니다. 아파트처럼 독립된 구조가 아닌 한 주소지에서 형제자매가 각각 세ㅐ주가 되는 한 지붕 두 세대는 실무적으로 매우 어렵습니다. 본인이 무주택 세대주가 되려면 동생을 세대원으로 두고 본인이 대표 세대주고 되어야 합니다. 따라서 본인이 무주택 세대주가 되어야 한다면 동생과 상의하여 본인이 해당 주소지의 대표 세대주로 등록하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공공임대주택은 법령에 따라서 감정평가 금액의 80~100% 등으로 가격 산정 공식이 정해져 있습니다 하지만 공공지원 민간임대는 민간 사업자의 수익성을 보장하기 위해 분양전환 가격에 대한 강제 규정이 없습니다. 현실적으로 대다수 건설사는 분양전환 시점의 시세 수준으로 분양가를 책정하려 합니다 보통 주변 아파트의 시세의 90~100%에 달하는 경우가 많아 임차인들과의 갈등이 잦은 지점입니다. 법적 기준은 없지만 예외적으로 개별 단지마다 계약 조건이 다를 수 있습니다. 드물게 입주 시점에 미리 분양가를 확정해서 공고하는 단지가 있으며 이 경우 시세가 올라도 초기 정해진 가격에분양받을 수 있어 유리합니다. 공공지원 민간임대는 임차인에게 분양전환 우선권을 줄 의무도 없습니다 공고문에 분양전환 시 임차인에게 우선권을 부여한다는 명시적 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 분양전환 시점의 갈등 이유는 건설사 입장은 10년 동안 임대료 상승률을 제한받았으니 분양때는 시세대로 팔아 수익을 내야 한다고 주장하고 있고 임차인은 공공의 지원을 받은 아파트인 만큼 시세보다 저렴하게 공급해야 한다고 맞서고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 교통이 좋고 살기 편한 곳은 한강진역과 이태로원 인근 한남동 북측입니다. 이곳은 6호선 한강진역을 바로 이용할 수 있고 단지 바로 앞 버스 정류장에서 종로, 을지로, 서울역으로 향하는 노선이 매우 풍부해 강북 도심 접근성이 최고 수준입니다. 또한 한남대교만 건너면 바로 강남 양재로와 연결되어 직장인들이 가장 선호하는 위치입니다. 한남역 인근 한남동 남측은 경의중앙선을 이용하기에 최적이나 지대가 낮고 길이 좁은 곳이 많아 자차 이동 시 병목 현상을 겪을 수 있습니다. 하지만 평지라는 장점이 있고 중앙선을 통해 용산역이나 왕십리 쪽으로 이동하기 좋습니다. 유엔빌리지 한남동 동측은 보안과 조망권이 뛰어나지만 대중교통 이용보다는 자차 이동에 특화된 폐쇄적인 부촌의 성격이 가능합니다. 내부가 언덕이고 마을버스 외에는 지하철역까지 도보 이동이 쉽지가 않아서 교통 편의성 중심의 주거지로는 한강진역 인근보다는 좋지 않을 수 있습니다. 즉 서울역, 을지로, 종로 등 도과 강남 양재를 모두 잡으려면 한강진역 주변이 가장 정답에 가깝습니다. 6호선 이용이 쉽고 버스 노선이 워낙 잘 되어 있어서 서울 주요 업무지구 어디든 20~30분 내외로 이동이 가능합니다. 감사합니다.