답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5% 인상 제한은 보증금과 월세 각각의 금액에 동시에 5%씩 적용하여 인상하는 것이 가장 기본적이고 안전한 방법입니다. 만약 보증금은 그대로 두고 월세만 올리거나 그 반대로 조정하고 싶다면 전체 가치를 계산하는 렌트홈 계산기를 활용하시면 됩니다. 즉 단순 합산이 아니라 법정 전환율이 반영된 전체 임대료 가치인 환산보증금의 총액 5% 이내에서 상호 조율해서 인상해야 법적 기준에 맞습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적 기준은 계약서 작성일이 아니라 재가 전입신고와 확정일자를 갖추는 잔금일입니다. 기존 세입자가 나가더라도 집주인이 내가 잔금을 치르기 전에 또다른 세입자를 들이거나 은행 대출을 받게되면 내 순위는 밀리게 됩니다. 따라서 집주인이 잔금일 이튿날까지 현재의 권리관계를 그대로 유지하고 추가 대출이나 계약을 하지 않는다는 특약을 계약서에 꼭 넣어야 합니다. 마지막으로 잔금을 송금하기 직전에 당일 방행된 등기부등본을 반드시 새로 확인해서 그 사이 바뀐 대출이나 권리관계가 없는지도 확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 금요일 밤 10시 방문을 추천드리며 주변에 술집이나 노래방이 많다면 소음과 고성방가 수준을 정확하게 알 수 있습니다. 또한 냉장고 고무패킹의 곰팡이와 에어컨, 송풍구 안쪽의 검은먼지를 확인해서 입주 후 악취나 위생문제를 피하시기 바랍니다. 건물 내 분리수거장이 제대로 관리되고 있는지와 복도에 배달 용기나 쓰레기가 방치되어 있지는 않은지 확인해서 이웃간의 스트레스도 확인해 보시면 좋습니다. 월세 외에 매달 내는 관리비에 인터넷, 수도, 티비요금도 포함되어 있는지 확인하시고 불포함이라면 월세 외에 고정 지출이 5~10만원 이상 더 늘어납니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 계약 후 법적 신고 기한인 30일과 플랫폼 반영 기간이 있어서 최근 한달 이내의 거래는 KB 부동산에 아직 안 뜰수도 있습니다. 세대수가 적은 아파트나 빌라는 거래량이 부족해서 KB부동산에서 시세를 산정하지 않거나 거래 등록이 누락되기도 합니다. 부동산 소장님의 말이 맞는지 확인하려면 KB 부동산 대신에 정부가 운영하는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 관리처분인가 전이므로 질문자님은 5년 실거주를 하지 않았어도 언제든지 빌라를 매도할 수 있고 조합원 지위양도도 가능합니다. 10년 보유 5년 거주 조건은 조합원 양도 제한이 걸렸을 때의 예외 조항일뿐이며 11년을 보유하신 질문자님에게는 해당 의무가 적용되지 않습니다. 다만 후보지는 토지거래허가구역이므로 파는 사람이 아닌 새로 사는 매수자가 2년간 실거주를 해야 하기 떄문에 갭투자는 불가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.왕복 1시간은 서울, 수도권 평균보다 짧은 양호한 거리이며 추퇴근길에 독서나 음악 감상 등으로 활용한다면 체력 부담이 그렇게 크지 않아 보입니다. 절감한 월세를 매달 저축하면서 1년에 수백만원의 목돈을 모을 수 있어서 미래 자산 형성이나 보증금 증액을 위한 발판을 훨씬 빠르게 마련할 수 있습니다. 직장과 2분 거리는 온전한 퇴근 느낌을 받기 어렵고 긴급 업무에 동원하기 쉬운 반면에 30분 정도의 거리는 공과 사를 완벽하게 분리해 주어 멘탈 관리에도 도움이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.초기단계에는 주변 매매가가 동반 상승하게 되는데 개발 계획이나 구역 지정 호재가 발표되면 인근 노후 단지들도 함께 개발될 수 있다는 풍선효과와 기대감이 퍼지며 주변 매매가와 호가를 끌어올립니다. 이주,철거 단계에서는 주변 전세가가 폭등하는데 수천가구의 이주민들이 한꺼번에 인근 동네의 한정된 전월세 매물을 찾으면서 철거를 전후로 인근 지역의 전세가격이 단기적으로 급등하게 됩니다. 입주 이후에는 신축 대단지가 들어서고 대형 상권, 도로, 학원가 등 인프라가 대폭 개선되면서 낙후됐던 동네 전체의 주거 선호도가 올라가면서 인근 구축 아파트들의 자산 가치까지 함꼐 높아집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.투자자들이 미래에 완공될 신축 아파트 가격에서 앞으로 낼 공사비를 뺀 기대 수익을 현재 시점으로 끌어와서 매매가에 미리 포함시키기 때문입니다, 안전진단 통과 조합설립 등 사업 무산 확률이 줄어드는 공인된 단계 발표가 날때마다 미래 이익의 확실성이 높아져서 가격이 계단식으로 먼저 상승합니다. 재건축 호재가 뜨면 집주인들은 새로운 아파트를 받기 위해 매물을 거둬들이고 조급해진 매수자들이 몇 안 남은 비싼 매물을 사들이면서 시세가 선반영되어 굳어집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 아파트 실거래가 앱인 아실이나 호갱노노를 이용하시면 단지별, 동네별 커뮤니티가 활성화되어 있어서 실거주자들의 솔직한 장단점 후기와 실거래가 추이를 한눈에 비교하기가 좋습니다. 사회초년생이라면 SH,LH 청약 센터와 당근마켓을 이용해서 청년 주택 공고를 수시로 확인하고 동네 기반의 당근마켓 부동산 탭을 통해서 중개수수료가 없는 안전한 직거래 매물을 찾는것도 방법입니다. 지방에서 가기가 만약 힘들다면 마음에 드는 매물의 중개사에게 실시간 영상통화로 수압이나 채광, 벽지 상태를 화상통화로 보여달라고 정중하게 요청하시는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자양 1,2동은 성수동 자양4동 개발 호재로 주민들의 추진 의지가 매우 강해서 사업성이 높지만 최근 몇년간 늘어난 신축 빌라로 인해서 노후도 요건과 지분 쪼개기를 철저히 확인해야 합니다. 잠실본동은 입지가 뛰어나지만 월세 수입을 얻는 상가와 통건물 소유주들의 반대가 극심해서 모아타운 지정을 위한 법적 동의율을 화보하기가 구조적으로 매우 어렵습니다. 모아타운은 서울시 지정보다 내부 구역별 조합설립이 훨씬 어렵기 떄문에 두 지역 모두 2030년대 중반 이후를 바라보는 장기적인 관점으로 신중하게 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.