답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 신청부터 첫 입찰까지는 약 6~10개월이이 걸리면 최종 낙찰 후 대금을 받아서 채권을 회수하기까지는 아무리 빨라도 최소 1년에서 1년 6개월 이상의 기간이 소요됩니다. 절차는 경매신청 및 압류 > 자산 감정평가 > 매각 > 낙찰 및 대금 납부> 배당 순서로 진행이되며 이해관계인이 많아서 송달이나 배당 과정이 복잡합니다. 특히 강남권 아파트는 이해관계가 얽혀있을 확률이 높고 마음이 급하신 상황이므로 실수를 줄이고 확실하게 진행하기 위해서 초기 신청 단계부터 변호사 등 전문가에게 맡기는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아무 통보 없이 만기일이 지나 묵시적 갱신이 되었으므로 오늘 당장 집주인에게 방을 빼겠다고 통보하셔야 법적으로 최대 3개월 뒤에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다행히 3개월이 되기 전이라도 새로운 세입자가 구해져서 입주하는 날까지만 월세와 관리비를 정산하고 가는 것도 가능합니다. 하지만 3개월을 채우지 않고 조기에 방을 빼는 조건이기 때문에 실무 관행상 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개수수료는 질문자님이 부담하는 것이 관행입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상대방이 서류를 위조할 수 있으므로 계약 현장에서 정부24나 경찰청 시스템을 통해서 집주인 신분증의 발급일자를 입력해서 진위 여부를 반드시 실시간으로 검증하시고 상대방이 지참한 서류를 믿지 말고 계약 당일과 잔금 당일에 본인이 직접 인터넷등기소에서 등기부등본을 새로 발급 받아서 갑구에 최종 소유자 정보가 신분증과 일치하는지 대조해야 합니다. 모든 계약금과 잔금은 진위과 확인된 등기부등본상 소유자 본인의 명의와 일치하는 계좌로만 송금하시고 아파트 관리사무소나 기존 세입자를 통해서 실제 집주인이 맞는지도 교차 검증하시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 제도는 한국인의 자산 형성 수단으로서 아파트를 중심으로 명맥을 이어가겠지만 전세사기와 고금리 여파로 인해서 전체적인 시장 비중은 크게 축소될 것입니다. 세입자는 보증금을 떼일 리스크가 적은 월세를 선호하고 집주인은 안정적인 현금 흐름을 원하면서 주거 시장의 무게추는 월세 및 반전세 중심으로 빠르게 재편되고 있습니다. 시세가 투명한 아파트는 전세 형태가 비교적 잘 유지되는 반면에 사기 위험이 높은 빌라, 오피스텔 1인 가구 시장을 중심으로 월세화 현상이 더욱 가속될 전망으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만 30세 미만이라도 해외에서 발생한 정당한 소득이 중위소득 40%이상임을 증명하면 부모와 독립된 별도의 세대로 세법상 인정받을 수 있습니다. 국내 전산에는 조회가 안되므로 중국 현지 회사의 고용계약서, 급여 내역, 세금 납부 증명서를 한국어로 번역 공증해서 구청 세무과에 제출해야 합니다. 실제 해외 장기 체류를 증명할 출입구사실증명서와 비자 등을 함께 제출하면 부모의 다주택 중과세를 피하고 자녀 독자 세대로 안전하게 취득세를 신고하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고 전에는 각자 독립된 세대이므로 한명은 미혼 생애최초로, 다른 한명은 예비 신혼부부 자격으로 각각 신청할 수 있으며 당첨되더라도 서로 무효가 되지 않습니다. 혼인신고가 없는 상태에서 혼자 신혼부부 특공을 넣을 수 없으므로 신혼특공을 신청할 사람은 반드시 두사람이 함께 결합하는 예비 신혼부부 자격으로 신청해야 합니다. 예비신혼부부 자격으로 당첨된 경우 아파트 입주전까지만 혼인신고를 완료하여 증빙하면 부적격 처리 없이 안전하게 계약을 진행할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 실리콘 냄비 손잡이와 틈새 솔을 추천드리는데 단돈 1000원으로 주방 뜨거운 냄비 이동과 욕실, 싱크대 구석의 찌든 때 청소를 완벽하게 해결해 주는 삶의 질 상승 주방 욕실템입니다. 또 초강력 겔 양면테이프도 추천드리는데 전월세 집에서 못을 박지 않고도 시계나 멀티탭을 벽에 단단하게 고정할 수 있으며 떼어낼 때 자국이 남지 않아서 인기가 높은 리빙 꿀템입니다. 마지막으로 VT 리들샷 에센스도 유명 뷰티 브랜드와 협업해서 품절 대란을 일으켰다고 들었는데 일반 화장품 매장 대비 압도적인 가성비와 뛰어난 피부 개선 효과를 자랑하는 뷰티템이라고 들었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 전입신고와 거주를 갖췄다면 집주인이 바뀌어도 기존 전세 계약은 만기까지 그대로 유지되므로 새로운 계약서를 쓸 필요가 없습니다. 전세보증금 반환 의무는 새로운 집주인에게 자동으로 승계되므로 만기 시 새로운 집주인에게 청구하면 되며 안전을 위해서 전입신고와 확정일자는 절대 유지해야 합니다. 만약 새로운 집주인의 변경이 부담스럽다면 매매 사실을 안 즉시 기존 집주인에게 이의를 제기하여 계약을 해지하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.화성 동탄구는 반도체 호재와 GTX-A 교통망 확충으로 최근 3개월간 집값이 3.85% 급등해서 조정대상 지역 및 투기과열지구 지정을 위한 정부의 정량적 요건을 이미 충족했습니다. 정부가 시장 과열을 막기 위해 이르면 다음주 주거정책심의위원회를 열고 조정대상지역, 투기과열지구에 더해서 토지거래허가구역까지 포함하는 삼중 규제지역 지정을 최종 확정할 가능성이 매우 높아 보입니다. 규제지역으로 묶이게 되면 무주택자 주택담보대출비율이 70%에서 40%로 즉시 축소되고 토지거래허가구역 지정 시 실거주 의무가 부여되어 전세를 낀 갭투자가 원천 차단되므로 매수 시점 선택에 유의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 자산가들은 가치가 낮은 지방이나 외곽의 주택 여러채를 처분하고 서울 및 수도권의 미래가치가 높은 핵심 지역으로 자산을 압축하는 똘똘한 한 채 상급지 갈아타기를 핵심 실전 전략으로 삼았습니다. 2026년부터 2030년까지의 미래 시장은 원자재 가격 상승과 분양가 고공행진으로 인한 신축 공급 부족 현상이 본격화되면서 입지가 좋은 기축 아파트와 정비사업 매물의 희소성이 더욱 부각될 것입니다. 인구 감소 기조 속에서도 일자리와 인프라가 집중된 대도시 중심부로만 수요가 몰리는 극단적인 자산 양극화가 일어날 것으로 보이며 철저하게 입지 중심의 중장기 투자 관점임을 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.