경제
현재 재건축 분담금이 말도 안된다고 하는데, 사실 아파트 짓는 비용은 다들 비슷할거자나요?
현재 재건축 분담금이 말도 안된다고 하는데, 사실 아파트 짓는 비용은 다들 비슷할거자나요?
그럼 저가 아파트들은 이제 재건축이 어려운건지 궁금합니다. 6억짜리 아파트에 6억을 들여서 새집을 짓기는 부담스러우니깐요
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 물가상승으로 공사비가 많이 증가되면서 사업성 문제로 재건축이 잘 진행되지 않는 경우가 많습니다. 분담금이 증가하는 원인은 공사비의 상승, 금리 상승 등에 의한 금융비용 증가, 저층아파트가 아닌 경우 일반분양 수입 제한, 설계변경 및 고급화에 따른 비용 증가 등 여려가지가 있는데, 최근에는 저층아파트가 적다보니 용적률을 많이 올리지 않는 한 사업성이 개선되기가 쉽지않은 상황입니다. 저가아파트인경우 용적률이 낮더라도 소형 위주인 경우가 많다보니 대지지분이 적어서 부담이 크게될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 분담금은 각 단지의 사업성과 사업계획에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 단순히 건축비만으로 판단하기는 어렵습니다. 분담금의 구조를 간단히 설명하면, 조합원이 새로 배정받는 주택의 분양가에서 기존 주택에 대한 권리가액을 제외한 금액이라고 볼 수 있습니다.
여기서 권리가액은 기존 주택의 감정평가액인 종전자산평가액에 재건축사업의 사업성을 나타내는 비례율을 적용해 산정합니다. 쉽게 일반분양 수입이 많고 사업비 부담이 적을수록 비례율과 권리가액이 높아질 가능성이 있으며, 조합원이 부담해야 할 추가분담금은 상대적으로 줄어들 수 있습니다.
만약 질문과 같이 건축비가 비슷하다고 가정한다면 분담금에 큰 영향을 미치는 것은 기존 용적률과 재건축 후 용적률의 차이입니다. 이는 개발후 새로 추가되는 세대수의 차이로 이어지고 이는 분양대금을 통한 사업비 조달에 차이가 나타날수 있기에 결과적으로 분담금에도 크게 차이를 주게 됩니다.
따라서 질문처럼 가격이 저렴한 아파트라고 해서 무조건 재건축이 어렵거나 분담금이 많이 발생한다고 볼 수는 없으며, 기존과 재건축 이후의 용적률 차이, 전체 대지면적, 조합원 수, 추가로 확보할 수 있는 일반분양 세대수, 예상 일반분양가, 입지에 따른 향후 가치 상승 가능성, 공사비와 금융비용 등을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
아파트를 짓는 순수 건축 비용은 비슷하지만 저가 아파트는 대개 대지지분이 적거나 용적률이 높아서 일반분양으로 충당할 수익이 적기 때문에 조합원이 떠안는 분담금이 치솟습니다.집값에 비해 과도한 분담금이 발생하면 자금력이 부족한 원소유주들은 사업을 감당하기가 어려워서 실제로 재건축 추진 자체가 장기 표류할 가능성이 큽니다. 따라서 향후 도심 내 저가 아파트라고 무조건 재건축을 기대하기보다는 대지지분이 넓거나 사업성 보장 방안 등이 적용 가능한 곳인지를 더욱 철저하게 따져봐야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재건축을 시행함에 있어서 기존 부동산 평가를 받고 다음으로 분양가를 측정을 해서 차이 만큼 추가분담금을 내게 됩니다. 현재 아직까지 금리가 높고 물가상승으로 인해서 건설자재 및 인건비 비용이 올라가고 있어 분양가가 높게 나올 가능성이 크다 볼 수 있고 또한 재건축 아파트의 용적률 확장을 통한 증축세대 즉 일반분양을 통한 사업성등이 잘 나올 경우는 재건축이 성공적으로 마무리 될 수 있지만 증축세대가 부족하고 또한 추가분담금만 클 경우는 사실 기존 조합원들이 재건축에 대한 부담으로 시작을 하기 어려울 수도 있다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
위에 말한 사항이 현재 재건축 사업이 어려운 가장 큰 이유 중 하나입니다.
아파트를 짓는 건축비 자체는 지역에 따라 조금 차이는 있지만 서울 강남이라고 해서 공사비가 2배 비싼 것은 아닙니다.
따라서 앞으로는 일반 분양이 적은 단지는 재건축이 어려울 것으로 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 저가 아파트들은 법적으로 가능하지만 현실적으로 사업성이 나오지 않아 못하는 케이스들이 늘어나고 있는 상황입니다