답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개 앱에서 방을 찾을 때 중기청/버팀목 가능 필터를 켜고 불법 쪼개기가 많은 단독주택보다는 대출이 훨씬 잘 나오는 다세대빌라나 주거용 오피스텔 위주로 검색해야 합니다. 근린생활시설이나 위반건축물, 쪼개기 방은 국가에서 대출을 절대 안해주므로 부동산 방문 전에 중개사에게 건축물 대장상 주거용이 맞고 위반 사항이 없는지 먼저 확인하는 것이 필수입니다. 집 하자로 대출 거절 시 계약금을 반환한다는 특약은 정상적인 집주인이라면 대부분 승낙해주므로 만약 이를 완강히 거부하는 집이라면 집에 문제가 있을 확률이 높으니 무조건 거르시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물이 낡아도 땅값은 오른다는 법칙에 다라서 자산 가치의 우상향과 나중에 쉽게 팔 수 있는 환금성을 최우선으로 고려한다면 인프라가 갖춰진 생활권 상 + 복도식 구축이 장기적으로 유리합니다. 다만 관리 안되는 복도식 구축은 주차난, 소음, 노후화 스트레스가 매우 심하므로 투자가치보다 현재의 삶의 짊과 주차 환경 등 실거주 쾌적함이 절대적이라면 생활권 하 + 신축을 택해야 합니다. 따라서 몸테크를 감수하더라도 인테리어 공사 후 들어가 장기 자산 가치를 챙길것인지, 아니면 입지 한계로 인한 향후 가격 정체를 감수하고 편리한 새집에 살것인지 본인의 투자 성향에 맞춰서 결정하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 단기 연장이므로 대출 연장을 위해 기존 계약서 여백이나 별도 합의서에 보증금 동결 및 6개월 기간 연장을 명시해서 은행에 제출하면 됩니다. 걱정하시는대로 확정일자를 새로 받으면 우선순위가 2026년으로 밀리므로 2022년의 기존 확정일자를 절대 꺠드리지 말고 그대로 유지하셔야 합니다. 따라서 새로운 확정일자는 받지 않아야 하며 주민센터나 대출 은행에는 기존 2022년 계약서와 기간만 연장된 합의 서류를 함께 제출하여 처리하시는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울아파트는 장기 공급 부족 우려와 전세난으로 인해 비강남권 역세권 신축 등을 중심으로 상승세가 이어지고 있어서 자금 여력이 있다면 실거주 한채는 급매물을 노려 매수하는 것이 유효합니다. 하지만 스트레스 DSR 확대 등 강력한 대출 규제와 높은 대출 금리탓에 빌릴 수 있는 한도가 줄어들었으므로 신용대출까지 끌어써야 하는 과도한 영끌 매수는 이자 부담 위험이 매우 큽니다. 따라서 대출 원리금 상환액이 월 소득의 30~40%를 넘지 않는 선에서만 매수를 고려하시고 이를 초과해서 무리해야 하는 상황이라면 일단 전세나 청약을 활용해서 현금을 확보하는 편이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2층 식당 건물은 배관을 타고 벌레가 들어오므로 내부만 닦는 청소업체는 소용없고 유입 경로를 막아주는 전문 방역업체를 부르는 것이 비용 대비 훨씬 효과적입니다. 대학생 신분에서 월세 계약 기간이 남아있다면 위약금과 이사 비용 부담이 너무 크므로 집주인에게 상황을 알려서 방역 비용이나 건물 소독을 요구하는 것이 먼저입니다. 당장 너무 무섭다면 방역업체를 불러서 집안에 약을 치고 통로를 차단해서 급한 불을 끈 뒤 계약 만기 시점에 맞춰서 1층에 식당이 없는 건물로 이사하는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 상반기에 A5,A6,A7,A8 블록의 첫 공공분양 본청약이 완료되었으며 이 단지들은 2027~2028년에 걸쳐서 순차적으로 입주가 진행됩니다. 추후 일정으로 전용 84제곱미터를 포함한 A9 블록이 2026년 하반기에서 2027년 사이에 본청약 공급을 앞두고 있습니다. 중대형 평형이 포함된 B,C,M 등 민간분양 블록들은 대장홍대선 진척에 맞춰서 2026년 말부터 순차적으로 분양 공고가 나올 예정입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소유주라도 거주중인 세입자의 동의 없이 사진을 찍을 수 없으므로 매물 등록용임을 설명하고 거실, 방, 화장실 등 공간별로 1장씩 정중하게 요청해 보세요. 세입자가 사생활 노출 등으로 촬영을 거부한다면 억지로 요구하기보다 과거 공실일 때 찍어둔 사진이나 포털사이트의 동일 평형대 구조 사진을 활용하는 것이 좋습니다. 사진보다 향후 매수 희망자의 방문 협조가 더 중요하므로 사진을 요청하면서 추후 방문 일정을 미리 맞추겠다고 양해를 구해두는 것이 매매에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인이 만기 때 보증금을 돌려주지 않더라도 보증기관이 나에게 전액을 대신 먼저 돌려주므로 법적 분쟁이나 이사 차질 등 위험을 완벽하게 차단할 수 있습니다. 정부와 지자체에서 운영하는 청년 전세보증료 지원 사업을 신청하면 최대 30만원까지 비용을 환급받을 수 있어 가입 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 내 보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치이므로 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하시고 보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환 특약을 넣어서 가입하는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단독주택은 층간소음 스트레스 없이 마당에서 바베큐 파티나 텃밭 가꾸기 등 타인의 시선에서 벗어나서 자유롭고 개성 있는 라이프스타일을 누릴 때 가장 행복합니다. 비교해서 아파트는 주차, 분리수거, 방범, 하자 보수 등 가사 노동과 관리 부담이 최소화된 환경에서 편리함과 안전함을 느낄 때 가장 행복합니다. 그러니 선택 기준으로 집을 가꾸고 관리하는 수고를 즐거운 취미로 삼을 수 있다면 단독주택을 선택하시고 퇴근 후에 온전한 휴식과 규격화된 인프라를 원하신다면 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 전입신고, 확정일자, 대항력 등 내 보증금을 지키는 법적 제도와 등기부등본, 건축물대장 같은 핵심 서류 읽는 법부터 최우선으로 공부해야 합니다. 아파트, 빌라 등 주택 종류별 장단점과 청약 가점 계산법을 익히고 LTV, DSR 같은 대출 규제를 파악해서 내 자금 수준에 맞는 매수 계획을 세워야 합니다. 마지막으로 호갱노노나 네이버부동산 앱으로 관심 지역의 시세를 파악하는 손품을 판 뒤 직접 현장을 방문해서 입지와 교통을 확인하는 임장을 통해서 감각을 키우시기 바랍니다. 감사합니다.