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건축물대장이 없는 건물도 있나요? 자세히 알고싶어요.
건축물대장이 없는 건물도 있을 수 있나요? 일반적으로 모든 건물은 건축물대장이 작성되는 것으로 알고 있는데, 오래된 건물이나 무허가 건축물, 불법 증축된 건물도 건축물대장이 없는 경우가 있는지 궁금합니다. 또한 건축물대장이 조회되지 않는다면 어떤 이유 때문인지, 이런 건물을 매매하거나 전·월세 계약할 때는 어떤 점을 특히 주의해야 하는지도 함께 알고 싶습니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 건축물 대장이 없는 경우는 허가나 신고 없이 건축한 무허가 건축물일수 있고, 불법증축등을 하여 증축된 부분에 대해서만 대장이 없는 경우, 공부상 건물이 멸실 처리되어 건축물대장은 페쇄되었으나, 현장에 일부 건축물이 남아있는 경우등이 있을수 있고 그외 행정전산화 과정에서 지번과 건물정보가 잘못 연결된 경우 혹은 주소문제나 검색상 문제등이 있을수도 있습니다. 물론 대부분은 오래된 건물로써 무허가건축물인 가능성이 제일 높습니다.
이러한 건물에 대해서 전월세 계약을 하신다면 주택임대차 보호법에 적용이 가능하더라도 보증금 반환에는 리스크가 커질수 있습니다. 대표적으로 등기부와 건축물 대장 모두가 없다면 현 계약자가 실제 소유자인지 확인이 어렵고, 무허가 건축물에 대해서는 임차권등기도 어려울수 있습니다. 그리고 전세대출이나 반환보증보험도 제한이 있을수 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
일반적으로 모든 건물은 신축할 때 관할 관청의 사용승인 후 건축물 대장이 작성이 됩니다. 하지만, 실제로는 건축물대장이 존재하지 않는 건물도 상당수 존재합니다. 가장 대표적인 경우가 허가를 받지 않고 임의로 지은 무허가 건축물이나 불법으로 증축된 건물입니다.
또한 아주 오래된 구옥이나 낡은 농가주택의 경우에도 대장 작성이 누락되어 있는 경우가 종종 있습니다. 마지막으로는 건물이 다 지어졌지만 아직 관할 관청의 사용승인(준공 인가)을 받지 못한 신축 건물의 경우에도 일시적으로 건축물대장이 조회되지 않습니다. 즉 아이가 태어나긴 했는데 아직 출생신고가 되기 전인 것이지요.
건축물대장이 없는 건물을 매매할 때는 매우 각별한 주의가 필요합니다. 가장 큰 문제는 소유권 증명과 재산권 행사입니다. 건축물대장이 없으면 보존등기를 할 수 없어 건물 등기부등본도 존재하지 않는 미등기 상태일 확률이 높으며, 이로 인해 매도인이 실제 적법한 소유자인지 확인하기가 매우 까다롭습니다.
게다가 이런 무허가 건축물을 매입하는 경우 거래신고가 들어가기 때문에 관할 관청의 눈에 띄어 철거명령이나 원상복구명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 내야 할 수 있습니다. 또한 대출자체도 불가능 한 것으로 보시면 됩니다.
전세나 월세 등 임대차 계약을 맺을 때도 임차인에게 여러 위험이 따릅니다. 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수는 있어 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력 자체는 갖출 수 있습니다. 하지만 시중 은행의 전세자금대출이나 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금반환보증보험 가입은 건축물대장과 등기부등본 제출을 필수로 요구하기 때문에 가입이 원천적으로 차단됩니다. 이러한 이유로 건축물대장이 없는 무허가 건물은 거래를 추천 드리지 않고 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
원칙적으로 적법하게 신축되어 사용승인을 받은 건물에는 건축물대장이 작성됩니다
그러나 무허가 건축물, 행정자료가 누락된 오래된 건물, 불법 증축 부분, 공부가 정리되지 않은 사례 등에서는 건축물대장이 없거나 실제 건물과 대장 내용이 일치하지 않을 수 있습니다
이런 건물은 매매나 임대차 자체가 항상 불가능한 것은 아니지만, 소유권, 적법성, 대출 가능 여부, 전세보증 가입 가능성 등에서 중요한 위험 요소가 있을 수 있으므로 계약 전에 관련 서류와 관할 지자체의 확인을 거치는 것이 바람직합니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
관할 관청의 허가나 준공검사를 거치지 않은 무허가 건물이나 오래된 미준공 건물은 건축물대장이 없습니다. 적법한 인허가 절차를 거치지 않았거나 과거 단속이 미비했던 시절 지어져서 행정 전산 시스템에 등록되지 않은것 같습니다. 건축물 대장이 없는 건물은 대출이나 전세보증보험 가입이 불가능하고 철거, 이행강제금 위험이 크므로 계약전에 실제 소유주와 적법성을 철저하게 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건축물대장이 없는 건물도 실제로 존재할 수 있습니다.
다만 모든 경우가 같은 이유는 아닙니다.
건축물대장은 원칙적으로 적법하게 건축허가를 거처 사용승인을 받은 건축물에 대해 작성되지만 여러 사정으로 건축물대장이 없거나 조회되지 않는 경우도 있습니다.
대표적으로 무허가 건축물은 건축물대장이 없습니다.