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전세 계약을 할 때 등기부등본은 계약 전과 잔금 지급 직전 모두 확인해야 하나요?
전세 계약을 할 때 등기부등본은 계약 전에 한 번만 확인하면 되는지, 아니면 계약서 작성 직전과 잔금 지급 직전까지 여러 번 확인하는 것이 안전한지 궁금합니다. 계약 기간 중 근저당권이나 가압류, 소유권 변동 등이 새롭게 발생할 수도 있다고 들었는데, 이런 사항은 언제 확인해야 가장 안전한가요? 전세사기를 예방하기 위해 등기부등본을 확인하는 적절한 시점과 꼭 살펴봐야 할 항목도 함께 알고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세계약을 하기 전에 선순위 근저당권등의 권리가 있는 지 살펴 볼 필요가 있고 없을 경우 전세 계약을 진행을 하시면 되고 계약 서 작성 시 잔금 시 까지 등기부등본상 권리가 기재가 될 경우 계약 취소 및 손해배상청구등에 대한 특약을 걸게 되면 크게 문제가 되지 않을 수 있습니다. 그래도 계약전에 한번 살펴 보시고 잔금전에 살펴 보시는 것이 좋습니다.
왜냐하면 최악의 경우 경매로 넘어갈 시 임차인이 1순위가 되어야 하나 중간에 권리가 들어오면 후순위로 밀리기 때문에 반드시 선순위로 임차권을 하기 위해서는 그러한 권리 등재를 확인을 하시는 것이 좋을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 일어나고 있기에 전세계약시에는 필히 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 서류를 통해 문제될 사항이 없는지를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해서는 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 일정 수준 (80%) 를 넘지 않는 지 등을 확인하게 되는데, 일반적으로 계약시에 등기부등본 등 서류를 확인하고 계약서 상에 특약으로 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지" 를 기재하여 계약 이후에 발생할 수 있는 문제를 방지하시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본은 계약 체결 직전뿐만 아니라 잔금 지급과 확정일자 부여 직전에도 반드시 다시 확인해야 합니다. 계약 후 잔금일까지의 공백기간 동안 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하거나 소유권을 변경하는 사기를 막기 위해서 필수적으로 확인해야 합니다. 꼭 살펴봐야 하는 항목은 최종 등기부등본에서의 소유자가 일치하는지와 근저당권이나 압류 등 권리침해 사항이 새로 발생하지는 않은지 잘 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
등기부 등본은 계약서 작성 직전과 잔금지급 직전까지 여러번 확인하시는 편이 안전합니다. 전세사기나 미반환 사고를 예방하기 위해서 최소 3번 이상 확인하시기 바랍니다. 이 세번이란, 계약서 작성전, 잔금 송금전, 전입신고 다음날을 말합니다.
계약서 작성전 확인 목적은 계약하려는 사람의 집주인 동일인 여부, 집의 담보대출 상태 등을 전반적으로 파악하기 위한 작업입니다. 필수적이고 기초적인 단계이며, 공인중개 사무소에서도 의무적으로 확인해 주는 내용입니다.
가장 중요한 시점은 잔금 송금 전입니다. 계약금 전체의 90% 에 달하는 금액이 송금이 되는 날인만큼, 재확인한다는 의미도 있습니다. 그러나 가장 중요한 것은 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 악의적으로 근저당권을 설정하거나, 집주인의 다른 채무문제로 가압류가 들어올 수 있고, 심지어 최악의 경우 소유권이 넘어가 있는 경우도 있습니다. 그래서 잔금 입금 이전에는 반드시 당일로 발급된 등기부를 확인해서 계약날 받은 등기부등본과 비교해 보시기 바라며, 이 날은 직접 발급받으시는 것을 추천 드립니다.
세번째는 잔금 후 전입신고 및 확정일자 받은 다음날입니다. 우리나라 주택임대차보호법에 따르면 세입자가 보증금을 우선해서 받을 수 있는 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 활성화가 됩니다. 그러나 은행의 근저당권은 설정등기 당일부터 발생합니다. 이것을 노리고 집주인이 잔금일과 같은날 대출을 받는다면 보증금을 잃을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 작성 때,
"잔금일 다음 날까지 현재의 권리관계를 유지하며, 위반시 계약 무효임."
이라는 특약을 꼭 넣으시기 바랍니다.
등기부 항목에는 표제부부터 보시게 됩니다. 이때는 집의 주소, 동 호수 등을 확인하시기 바랍니다. 다음으로 갑구를 보시면 소유권에 대한 사항이 나와 있습니다. 여기 부분이 집주인과 계약인 동일인 확인하는 부분입니다. 그리고 이 갑구에는 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권 제한하는 것들이 표기 되기 때문에 이것을 보시면 계약은 하지 않으시는 것이 이롭습니다.
마지막으로 을구는 대출에 관련된 사항이 들어갑니다. 근저당권이 여기 쓰입니다. 을구에 채무액이 많으면 집이 경매로 넘어갈 시, 보증금 보호가 안됩니다. 따라서 집 시세의 70% 가 넘는다면 깡통전세 이므로 신중을 기해 계약을 하셔야 합니다.
이러한 점을 참조하시어 안전한 계약 되시기를 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 임대차계약을 진행할 때는 등기부등본을 계약 전에 한 번 확인하고, 잔금일 또는 잔금 지급 직후 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
계약 전 등기부등본을 확인하는 이유는 현재 해당 부동산에 설정된 소유권과 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리관계를 파악하기 위해서입니다. 확인 결과 말소가 필요한 권리가 있다면 계약서에 말소 조건과 처리 시기 등을 특약으로 명확히 기재하여 임차인의 권리 보호를 강화할 수 있습니다.
잔금일 혹은 이후에 등기부등본을 다시 발급받는 것은 계약 당시 확인했던 권리관계가 정상적으로 정리되었는지, 계약 이후 새로운 근저당권이나 압류 등의 권리가 추가로 설정되지는 않았는지를 확인하기 위해서 입니다.
특히 계약일부터 잔금일까지 일정한 기간이 있는 경우 그사이에 등기사항이 변경될 수 있으므로, 계약할 때 확인했던 등기부등본만 믿고 잔금을 지급하기 보다 반드시 잔금일에 다시한번 확인을 하셔야 합니다.
아래 글은 임대차계약 잔금일에 확인해야 할 사항을 정리한 내용이니 참고해 보시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/jmmjch1982/224339058814
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본은 계약 전에 한 번만 보는 것보다 최소 2~3번 확인하는 것이 좋습니다.
전세 사기를 예방하려면 확인 시점이 매우 중요합니다.
등기부등본은 발급한 순간의 상태만 보여주기 때문에 계약 후 잔금 지급 전까지 새로운 권리변동이 있을 수 있습니다.
소유자 및 권리 변동 확인하시고 이상 없으면 잔급 지급 하시면 되겠습니다.
갑구와 을구 확인하세요
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
네 등기부등본은 계약 체결전, 계약서 작성 당일과 잔금 지급 직전 총 3번에 걸쳐서 반드시 확인해야 안전합니다. 잔금 직전까지 새로운 근저당이나 가압류가 설정될 수 있으니깐 잔금을 치르기 바로 직전 시간에 등기부등본을 재발급해서 권리 변동이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다. 꼭 체크해야하는 항목은 소유자가 일치하는지 근저당과 가압류, 가등기 등의 권리 침해사항이 없는지 신탁부동산 여부와 전세사기 예방을 위한 선순위 채권 총액을 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.