전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
전세 계약을 맺기 전 등기부등본만 보는 게 충분한지, 추가로 꼭 확인해야 할 서류나 현장 점검 항목이 궁금합니다. 수고하세요 감사합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 등기부등본이 가장 중요한 자료이고 덧붙여서 임대인 체납현황을 조회를 해보시는 것이 좋고, 또한 공인중개사의 계약의사가 확인이 될 경우 임대인의 HUG 전세금반환보 가입 주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년간 대위변제 발생 건수등을 안심전세앱등을 통해서 조회를 해보시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
건축물대장과 임대인 신분증, 세금 체납 여부, 전입 세대 열람 및 확정일자 확인 등을 함께 확인해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 계약시에는 계약 상대가 진짜 집주인인지를 반드시 확인해야 합니다. 따라서 신분증과 등기부등본, 실제 얼굴을 보면서 확인하는 것을 추천 드립니다. 또한 보증금 반환을 최우선으로 해야하기 때문에 번세보증금 반환 보증 가입여부를 사전에 확인하시고 불가하다면 다른 물건을 찾는 것을 추천 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
등기부만 확인하시면 모자랍니다.
등기부에는 소유주와 근저당권등 권리에 대해서만 나와있고 세금미납여부, 전입신고된 세대가 또 있는지, 불법건축물 여부가 나와있지 않기 때문입니다.
따라서 집주인에게 국세지방세 납부확인서를 요구하시고, 건축물대장을 직접 확인하시어 불법건축물로 등재되어 있는지를 살피시기 바랍니다. 또한 전입세대열람원을 통해 미리 전입신고된 세대가 있는지 확인 하셔야 합니다. 전입신고된 세대가 있다면 보증금 회수가 안될 수 있거든요.
전세 계약시 위 등기부에 더해 위 내용만 더 챙기신다면 문제없이 안심하고 지내실 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 기승을 부리고 있는 전세사기를 방지하려면 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 하는데, 선순위 채권과 보증금의 합계액이 집값의 70%이내인 것이 바람직합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해야 하고 소유자와 계약자 일치여부, 전입세대열람내역서, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등도 확인하셔야 합니다. 다가구주택은 단독주택으로 주소만 맞으면 호실은 크게 중요하지 않지만 연립이나 다세대주택은 공동주택으로 분류되므로 주택의 호실과 규격이 맞는지 등을 잘 살펴봐야 하는데, 간혹 호실 쪼개기 등으로 문제가 생기는 경우도 있습니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출을 하는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다. 집이 경매에 넘어가는 경우 가장 효과적인 것이 전세보증보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시에는 등기부등본과 건축물대장은 당연히 계약전 확인하여야 할 부분이고, 그외 전세사기이슈등으로 인해 임대인의 국세납입증명서와 신분증사본, 그리고 전세계약서의 기본적인 조건과 특약사항등을 확인하셔야 합니다, 다만 해당 서류를 단순히 확인한다고 해도 이에 대한 해석이나 판단을 하지 못할 경우 의미가 없기에 반드시 중개사를 통해 해당 서류 확인및 설명을 들으셔야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
추가로 확인할 사항은 직접 현장탐사를 통하여 각종시설의 정상작동 여부와 도배 장판 상태 및 구조등을 탐색하여야 합니다
특히 전기 수도시설 보일러 시설등에 대한 사용 년도 등도 점검해야 되겠지요
그리고 의심ㅅ.러운 것은 직접 소유자에게레게 문의하여 추후 분란소지를 미연에방지하여야하며 계약이후 보증보험가입여부 및 확정일자 신고 및 전입절차를 마쳐야될 것이며 2025년6월 1일 부터 시행하는 임대차신고 대상이 되면 주민센터에 신고 의무가 있습니다
다시말하면 보증금 6천만원이상이거나 월세30만원이상은 임대인과 임차인이 공동신고 의무가 있으며 이를 이행하지 않으면 과태료 처분을 받을 수도 있습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
등기부 등본 확인은 매우 중요하지만, 안전한 전세 계약을 위해서는 몇 가지 다른 서류와 현장 확인도 필수적입니다.
등기부 등본 외에 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.
전세 계약 전 필수 확인 사항 :
건축물 대장 확인 : 건축물 대장은 건물의 실제 현황을 보여주는 서류입니다. 등기부 등본과 함께 확인하여 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 건축물 대장에 기재된 내용과 실제 건물이 다르다면 문제가 발생할 수 있습니다.
임대인 본인 확인 : 계약 상대방이 실제 집주인인지 정확히 확인해야 합니다. 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등) 을 통해 임대인의 신원을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감 증명서 등 적 법 한 대리 권이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
체 납 세금 확인 : 임대인이 국세나 지방세를 체 납 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 임대인이 세금을 체 납한 경우, 해당 주택이 압류 되어 공 매나 경매로 넘어갈 수 있으며, 이때 세금 채권이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있기 때문입니다.계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완 납 증명서를 요구하여 확인하는 것이 안전합니다.
선 순위 임차 보증금 확인(다 가구 주택의 경우) : 다 가구 주택은 건물 전체에 대해 등기부 등본이 하나만 존재하며, 여러 가구가 각각 전세 도는 월세 계약을 맺고 거주합니다. 이 경우, 나보다 먼저 입주한 다른 세입 자들의 보증금(선 순위 임차 보증금) 총액을 확인해야 합니다. 선 순위 보증금과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 일정 비율(보통 70~80%)을 넘지 않는지 확인하여 보증금 회수 가능성을 판단 해야 합니다. 임대인에게 다른 세입 자들이 임대차 계약 현황이 담김 서류를 요청하거나, 확정 일자 부여 현황을 확인하는 방법이 있습니다.
임대인의 보증 사고 이력 및 보증 가입 금지 여부 확인 :
주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관을 통해 임대인의 보증 사고 이력을 확인하거나, 해당 주택이 전세 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 보증 가입이 어렵거나 임대인에게 보증 사고 이력이 있다면 계약에 신중해야 합니다.
주택 시세 확인 :
계약 하려는 주택의 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 보증금이 주택 시세 대비 과도하게 높게 책정된 경우(깡통 전세 위험), 나중에 집값 하락 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 주변 실거래가나 공시 가격 등을 참고하여 적정 시세를 확인해야 합니다.
현장 점검 :
계약 전에 직접 집을 방문하여 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 누수, 곰팡이, 결 로,시설물 파손 여부 등을 확인하고, 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다 계약서 작성 시 발견된 문제점에 대한 수리 약속 등을 특약 사항으로 명시하는 것도 방법입니다.
결론적으로, 등기부 등본 계약 전 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 확인하여, 계약 이후에 임대인이 추가로 대출을 받거나 다른 권리 관계를 설정하지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 확인하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 계약 시 등기부등본은 필수적으로 확인하시고 임대인이 직접 계약서 작성하러 오는지도 봐야 합니다. 또한 세대 내부 채광이나 수압, 곰팡이 유무도 확인하시는 것이 중요합니다.
감사합니다.