답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상업용 건물은 과거 호황기가 아닌 현재 떨어진 임대수익과 공실률을 바탕으로 가치를 매기는 수익환원법이 매수자들의 절대적인 가격 산정 기준이 됩니다. 비록 상권 위축으로 임대 수익이 반토막 났더라도 인근의 최근 토지 거래 사례를 비교해서 땅값이 일정 수준 이하로 가격이 폭락하는 것을 방어해 줍니다. 제값을 받기 위해서는 임대료를 무작정 낮추기 보다 무상임대를 활용해서 계약서상 임대료 지표를 유지하거나 사옥, 통오피스 등 매수자가 리모델링하고 개발할 수 있는 용도 변경 잠재력을 제시하시면 좋습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평촌은 학원가와 GTX-C 교통호재 덕분에 배후 수요가 탄탄해서 공사비를 감당할 사업성이 충분하게 있으며 민백블록, 귀인블록 등 선도지구들을 중심으로 특별정비구역 지정 절차가 빠르게 진행중입니다. 최근 폭등한 공사비로 인해서 주민이 부담해야 할 분담금이 수억원에 달할 수 있고 안양시의 연차별 정비 물량제한에 따라서 순차적으로 이주해야 하므로 전체 완공까지는 오랜 시간이 걸립니다. 평촌의 재건축은 분명히 실현되겠지만 단지별로 양극화가 심할것이므로 무작정 진입하기 보다 통합 재건축 추진위의 결속력이 단단하고 주민 동의율이 압도적으로 높은 선도지구나 상위 구역 위주로 선별적으로 접근해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.나홀로 주상복합은 거래량이 적고 보수적으로 평가되어 감정가가 매매가보다 한참 낮게 나올 확률이 높으며 이 경우 대출 한도가 줄어서 잔금이 부족해질 수 있습니다. 정식적인 감정은 오래 걸리지만 은행 창구에 주소를 적고 가감정을 요청하면 1~2일만에 대략적인 대출 한도를 무료로 확인할 수 있습니다. 가감정 결과 예산이 부족하다면 다른집을 알아봐야 하며 만약 계약을 진행한다면 대출 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 반드시 계약서에 명시해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.산업안전기사나 전기기사는 법적 의무 선임 조건 덕분에 나이 제한 없이 은퇴후에도 재취업을 보장받는 최고의 기술 자격증입니다. 정년 없는 대표적인 자격증으로 직장인 시절에는 부동산 자산 관리 안목을 기르고 퇴직후에는 소자본 개업이나 중개법인 이직으로 인생 2막을 열 수 있는 공인중개사 자격증을 추천드립니다. 또한 일정 규모 이상의 아파트나 빌딩 관리소장이 되기 위한 필수 자격증인 주택관리사도 법적 채용 의무화 덕분에 은퇴 후에도 안정적인 급여와 70세 넘어서까지 고용이 보장되는 실속형 자격증입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세후 지분수익률 공식은 유효총소득 - 영업경비 - 연간 대출원리금- 임대소득세에서 실제 투자금인(총 매입가+초기비용-대출금-보증금)을 나누고 X100 으로 산출해야 정교합니다. 잠재 소득에서 보수적인 공실률 5~10%을 차감해서 유효총소득을 구하고 재산세, 중개수수료, 수선비 등의 영업경비를 제외한 순영업소득을 기준으로 가치를 평가해야 합니다. 대출 금리를 연동한 레버리지 검증시 DSCR(순영업소득/연간 부채 서비스액)이 최소 1.2~1.3이상이어야 공실 발생 시 대출 이자를 내 돈으로 매우는 리스크를 방어할 수 있습니다. 팁으로 분양사의 명목 임대료를 맹신하지 말고 임차인의 예상 매출을 역산해서 임대료 거품여부를 파악하며 노후화에 따른 대규모 수리비를 매년 NOI 3~5% 수준으로 별도 유보해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 빌라는 건물 전체에 메인 계량기 1개만 있어서 수도세가 총액으로 한장만 나오므로 집주인이 호수별 정확한 사용량을 알 수 없습니다. 하지만 복도나 보일러실 양수기함에 호수별로 조그만 개별 계량기가 따로 설치되어 있다면 집주인이 직접 검침하면서 확인이 가능합니다. 관리비 15만원은 수도세 평균치와 세입자들의 넉넉한 사용량을 이미 감안해서 높게 책정해 둔 금액이니 문 앞에 양수기함에서 내 호수가 적힌 계량기가 없다면 집주인은 내 사용량을 모르니 일상적인 세탁이나 샤워 등은 눈치 보지 마시고 편하게 하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약자와 실거주자가 다르면 법적 무기인 대항력이 발생하지 않아서 차후 전세사기나 경매 발생 시 보증금을 한푼도 보호받지 못합니다. 계약서 이름도 엄마고 전입신고도 엄마인데 자녀 혼자 거주한다면 법원은 이를 실거주 없는 위장전입으로 판단해서 전세보증보험 이행 청구조차 거절합니다. 가장 안전한 방법은 계약자인 엄마와 실제 살 자녀가 등본상 한 세대로 묶여 해당 빌라에 함께 전입신고를 하고 자녀가 거주하는 것입니다. 대법원 판례상 계약자인 엄마의 점유보조자인 가족인 자녀가 실제 거주하면서 주민등록을 유지하면 대항력이 그대로 인정되므로 안심하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신권은 전세와 월세 구분 없이 똑같이 적용되지만 이번 계약의 핵심은 월세 여부가 아니라 임차인이 법인이라는 점입니다. 주택임대차보호법상 법인은 원칙적으로 계약갱신권을 사용할 수 없으므로 만기일에 맞춰서 아파트를 매도하실 수 있습니다. 하지만 해당 법인이 중소기업이고 법인의 임원이 아닌 일반 직원이 실제 거주하며 전입신고까지 마친 경우에만 예외적으로 갱신권이 인정됩니다. 임차 법인의 성격과 실거주를 학인해서 만기 2~6개월 전에 계약 연장 없이 만기일에 매도하겠다고 명확하게 통보해 두시면 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출규제와 공급 부족이 맞물려서 폭등, 폭락보다는 지역별 양극화와 숨 고르기 장세가 지속될 전망입니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30~40% 이내이고 한곳에 5년 이상 장기 거주할 자금 여력이 있다면 추천합니다. 전세를 추천하는 경우는 매달 나가는 월세가 아깝고 목돈을 모으고 싶다면 추천드리고 반드시 아파트 위주로 전세보증보험을 가입해야 안전합니다. 반면에 월세를 추천하는 경우는 집값 하락리스크가 두렵고 2~3년 내 이직이나 결혼 등 주거지 이동 가능성이 높은 상황에서 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매도인의 동의를 얻어서 잔금을 치르기 전에 매매계약서를 공동명의로 변경해서 재작성하고 부동산 거래신고를 다시 하면 가능합니다. 생애최초 주택대출은 단독 또는 부부 공동명의만 가능하므로 부모, 자녀 공동명의로 바꾸면 대출 자격이 아예 박탈될 수 있습니다. 어머니가 과거에 주택을 소유한 적이 있다면 공동명의로 변경 시 딸이 받을 수 있는 생애최초 취득세 감면 혜택이 지분만큼 축소됩니다. 대출 우대금리와 한도 등의 혜택을 온전하게 누리려면 공동명의보다는 딸 단독명의를 유지하는 것이 유리하고 자금 문제가 있다면 은행에 먼저 상담을 받는게 가장 정확합니다. 감사합니다.