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부동산 매도자가 근저당을 설정하는 것은 문제가 없나요?
현재 25억 이상의 고가 주택은 2억까지만 대출이 나오잖아요. 그러다보니 현금이 많은 것이 아니면 사실상 부동산 매수가 어려운데 최근 부동산을 매도하는 매도자가 근저당을 설정해서 매도를 하는 것이 이슈인데 부동산 매도자가 근저당을 설정하는 것은 문제가 없나요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 법적인 문제는 없는게 맞습니다. 이름하여 셀러 파이내싱으로 말하는데, 실무상에서는 매도인대출가능이라는 문구로써 이러한 거래를 허용하는 매물이 나오는게 사실입니다. 다만 이러한 거래는 당사자간 계약자유에 위법되지는 않지만, 대출규제를 우회하는 편법적이 부분이고, 만약 매수자의 자금상황이 어려워 게약불이행등이 나타날 경우 근저당권에 따른 경매진행등 여러 부작용이 나타날수 있는 부분이기도 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
법적으로 문제가 되지 않습니다. 최근 대통령이 이러한 방식으로 소유권이전을 해서 이슈가 되긴 한데 사실 이러한 방식은 법적으로는 크게 문제가 되지 않습니다. 다만 대출 규제 속에서 결국 돈 많은 사람의 경우 근저당권 설정등으로 개인 대출 형식으로 진행이 되게 되면 또다른 부작용이 발생이 될 수 있는 문제도 있을 수 있다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
민법상 계약 자유의 원칙에 따른 매도인 금융으로 미지급 잔금을 담보하기 위해 설정하는 것이기에 법적으로 불버이나 위법한 행위가 아닙니다. 하지만 행정과 세무적 문제로 금융권 대출 규제를 회피하려는 꼼수라는 도덕적인 비판이 있을 수 있으며 개인간 거액 채무 거래로 간주돼서 국세청의 자금출처조상 대상이 될 수 있습니다. 계약시 매수자가 제때 잔금을 갚지 못할 경우 매도인은 경매 등 복잡한 회수 절차를 거쳐야하고 매수자는 이자 부담이나 권리 관계가 복잡해지는 위험이 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 가능합니다. 매도자가 자기 부동산에 근저당을 설정하는 행위 자체는 불법이 아닙니다.
다만 사회적으로 대통령의 자리에 있으면서 정책적으로 대출을 규제 했는데 대통령 본인은 대출을 해주는 것이 문제가 될 순 있습니다.
감사합니다.
법적으로 딱히 문제될만한 사항은 없습니다.
근저당 잡은 내약 확실하고 이자 납입 잘하고 추후 상환 잘 하면 문제는 없습니다.
다만 법적으로 문제는 없으나 정부의 정책을 비껴 갈 수 있는 편법적인 느낌은 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 매도자가 매수인을 위해 근저당을 설정하고 매도하는 방식은 고가 주택에 대한 강도 높은 은행 대출 규제를 우회하는 수단으로 종종 활용됩니다. 현행법상 개인 간에 자금을 빌려주거나 잔금 지급을 유예하면서 이를 담보하기 위해 부동산에 근저당권을 설정하는 행위 자체는 민법상 보장된 '사적 자치의 원칙'에 따라 전적으로 합법입니다. 따라서 조세 회피나 불법 증여 등을 위한 허위 거래가 아니라면, 당사자 간의 합의에 의해 매도자가 근저당을 설정해 주는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다.
최근 논란이 된 이재명 대통령의 경기도 분당 아파트 매각 사례 역시 이와 동일한 구조입니다. 이 대통령 부부는 29억 원에 아파트를 매도하면서 매수인을 채무자로 하여 17억 7천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 이는 정부의 대출 규제 탓에 자금 여력이 부족했던 매수인에게 매도자인 이 대통령 부부가 사실상 거액의 사금융을 제공하여 거래를 성사시킨 것과 같습니다. 비록 이러한 매매 방식이 본인이 만든 대출 규제를 스스로 무력화하는 편법이자 서민들은 이용하기 어려운 꼼수라는 정치적, 도의적 비판을 거세게 받기는 했지만, 거래의 형태 자체만 놓고 본다면 절차대로 이행된 사적 계약에 불과합니다. 결론적으로, 이재명 대통령의 근저당 설정 매도 또한 이면에 숨겨진 위법 사항이 없다면 사인 간의 투명한 합의에 의한 것이므로 법적으로는 전혀 문제가 될 것 없는 정상적인 거래입니다.
따라서 전적으로 합법으로 볼 수 있는 것으로서 가능하다면 그러한 방법을 이용하여 매수하셔도 문제가 없겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
매도자의 근저당 설정 자체는 가능하지만 계약 이후 추가로 잡거나 매수인에게 불리하게 쓰이게 된다면 문제가 될 수 있습니다