답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오산과 평택 역시 최근 신축 빌라와 다세대 주택을 중심으로 전세사기와 역전세 피해가 대거 발생한 지역이므로 수원 못지않게 주의해야 합니다. 의왕은 아파트 비율이 높고 매매 가격이 탄탄하게 받쳐줘서 깡통전세 위험은 상대적으로 낮지만 그만큼 전세 시세 자체가 높다는 단점이 있습니다. 오산, 평택, 의왕 중 어느 지역을 선택하던지 계약 예정인 매물이 전세보증보험에 100% 가입이 가능한지 확인하고 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 전셋값 상승세가 매매가를 밀어 올리는 추세이므로 급하게 저가로 팔기보다는 내년 상반기까지 시장 추이를 살피면서 매도 가격을 최대한 확보하는 것이 유리합니다. 탑층 복층 매물은 희소성은 있지만 수요층이 얇아서 환금성이 떨어지고 계약전에 등기부등본을 통한 불법 증축 여부 확인과 누수나 결로, 냉난방 효율 점검도 필수적입니다. 안전하게 갈아타기 위해서 매수할 복층 매물보다 기존 아파트틀 파는 것이 훨씬 수월하므로 자금 경색을 막기 위해서 반드시 기존 아파트 매도 계약을 먼저 완료하시고 복층을 매수하는 순서를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.당첨된 아파트에 실거주 의무가 걸려 있다면 전세를 놓을 수 없으므로 모집문공고문을 통해서 거주의무 여부나 유예 기간이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 실거주 의무가 없다면 세입자 보증금과 현금 2.5억원을 합쳐서 잔금을 치를 수 있으며 주담대를 안 받으므로 기존 전세대출도 만기까지 안전하게 유지가 됩니다. 잔금일 동시진행시 주의할점은 분양 잔금 납부와 세입자 입주, 소유권 이전 등기가 8월 30일 하루에 동시에 완결돼야 하니깐 청약 잔금 경험이 풍부한 전문 부동산을 통해서 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안전마진이 커 보이는 구역은 주민 갈등이나 초기 단계인 경우가 많아 사업이 무기한 지연되거나 무산될 위험이 가격에 반영된 것입니다. 낙후도가 심한 곳은 전세가가 매우 낮아서 매매가와 차이가 크므로 겉보기 가격은 낮아도 실제 필요한 초기 현금이 많아서 수요자가 쉽게 진입하지 못합니다. 투자자들은 마진이 적더라도 진행 속도가 빠르고 확실한 상급지를 선호하며 위험도가 높은 하급지는 기회비용과 리스크 때문에 기피하는 인식이 강합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소음 및 취객 난동의 사진이나 녹음등 증거를 모아서 집주인에게 도저히 살 수 없으니 계약을 합의 해지해 달라고 강력하게 말씀 하셔야 합니다. 집주인이 거부할 경우 본인이 중개수수료를 부담하더라도 직접 부동산에 방을 내놓아 다음 세입자를 구하고 보증금을 받아서 나오는 것이 현실적으로 제일 빨라 보입니다. 또한 배수관과 냉장고 소음은 집주인의 수리 의무이므로 당장 나가지 못하더라도 즉시 고쳐달라고 강력하게 요구하셔서 임차인의 주거를 평온하게 거주할 권리를 지키시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세대출 유지와 주담대 동시 이용은 불가능합니다. 규정장 주택담보대출을 받으면 기존 전세자금대출은 즉시 또는 단기간 내에 전액 상환해야 하므로 두 대출을 동시에 들고 갈 수 없습니다. 연봉 3300만원으로는 잔금에 필요한 1.8억원의 주택담보대출은 DSR 40% 제한 때문에 충족하기는 어려워 보이며 현실적인 대안으로 8월에 본인이 직접 입주하는 대신에 전세를 놓아서 세입자의 보증금으로 잔금을 치르고 내년 7월 전세 만기 때 보증금을 회수해서 들어가는 방법을 찾아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 퇴실시 중개수수료를 임차인이 부담하는 것은 관행이지만 법정 상한 요율을 초과하는 40만원의 수수료는 과도하게 책정된 것으로 보입니다. 서울특별시 주택중개보수 요율을 보면 거래금액이 4000만원 미만 기준 0.5%이고 상한 20만원입니다. 거래가 3900만원의 법정 최대 수수료는 19만 5천원입니다. 따라서 부동산에 법정 상한 요율을 준수해달라고 다시 요청하시고 협의된 금액이 법정 요율을 초과한다면 그 근거를 명확하게 설명하라고 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 용적률 120%와 건폐율 11%는 매우 낮은 수준으로 일반적인 재건축 단지들과 비교했을 때 사업성이 매우 우수해서 재건축 추진이 충분히 가능해 보입니다. 주공아파트 특성상 대지지분이 넓을 가능성이 높아서 조합원들의 분담금을 낮출 수 있는 유리한 환경이지만 구체적인 사업성은 해당 지역의 제2종 또는 제3종 일반주거지역 여부와 도시계획 조례상의 최ㅐ 용적률에 따라서 달라집니다. 따라서 정확한 판단을 위해서는 인근 공인중개사나 정비사업 전문업체를 통해서 해당 지역의 법정 상한 용적률을 확인하고 인근 실거래가와 건축비를 대조해서 예상 분담금을 먼저 계산해보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약금 10%는 법적 의무가 아니라 부동산 거래의 오랜 관행으로 계약 파기시에 손해배상액의 예쩡으로 적정한 비율로 인식되어 왔습니다. 법적으로 정해진 비율은 없으므로 매수인과 매도인이 상호 합의해서 10%보다 적은 금액으로도 계약할 수 있습니다. 다만 계약금을 너무 적게 설정하면 상대방이 계약을 쉽게 포기할 수 있고 계약파기 시 매도인의 배액상환이나 매수인의 계약금 몰취로 발생하는 손해 범위가 줄어들게 돼서 계약의 구속력이 약해질 수 있다는 단점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.코엑스는 서울 중심부에 위치해서 접근성이 뛰어나고 숙박과 지원 시설이 풍부해서 소비재 산업이나 내수 위주의 행사에 적합합니다. 비교해서 킨덱스는 대규모 전시가 가능한 넓은 공간을 갖추고 있어서 생산재 위주의 국제 전시와 같은 대형 행사에 강점이 있으나 상대적으로 인프라가 부족할 수 있습니다. 따라서 개최하려는 전시 행상의 성격이 소비 중심인지 아니면 대규모 비즈니스 위주의 생산재 전시인지에 따라서 더 적합한 장소를 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.