재개발의 경우 어떤 지역의 경우 안전마진이 크고 어떤 구역은 낮던데, 왜그럴까요?

Question

재개발의 경우 어떤 지역의 경우 안전마진이 크고 어떤 구역은 낮던데, 왜그럴까요?

안전마진이 높은 곳으로 사람들이 몰려갈거같은데 은근히 수요가 없더라구요. 인식의 차이때문일까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 재개발 사업지의 입지가 좋고 일반분양분에 대한 수익성이 좋은 사이트가 좋다고 볼 수 있습니다.

즉 조합원 분양가 대비 일반분양가의 프리미엄이 크고 또한 입지가 좋아서 일반 분양 시 완판 등 수요가 기대가 되는 지역일수록 좋은 재개발 사업지라 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

안전마진이 커 보이는 구역은 주민 갈등이나 초기 단계인 경우가 많아 사업이 무기한 지연되거나 무산될 위험이 가격에 반영된 것입니다. 낙후도가 심한 곳은 전세가가 매우 낮아서 매매가와 차이가 크므로 겉보기 가격은 낮아도 실제 필요한 초기 현금이 많아서 수요자가 쉽게 진입하지 못합니다. 투자자들은 마진이 적더라도 진행 속도가 빠르고 확실한 상급지를 선호하며 위험도가 높은 하급지는 기회비용과 리스크 때문에 기피하는 인식이 강합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

안전마진은 사업성·입지·규제 리스크에 따라 달라집니다. 안전마진이 크다고 해서 반드시 수요가 몰리지는 않습니다.

투자자들은 실제 체감 입지·자금 부담·사업 안정성을 더 크게 고려하기 때문에, 인식 차이로 수요가 분산되는 현상이 나타납니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재개발,재건축에서 안전마진이라는게 결국은 미래 가격에서 현재매매가와 분담금을 제외한 금액이라고 할수 있는데, 안전마진이 높다는 건 현재의 매매가격이 낮거나, 미래 가치가 높은 곳에 투자를 한다고 할수 있는데 문제는 이러한 조건을 갖추려면 보통은 재개발 사업이 예상되는 곳을 미리 선점하여 개발과정을 끌고 가야하는데, 사업이 무산될 리스크와 상당시간의 기간을 버텨야 하는 리스크가 있기에 빠른 개발을 노리는 투자자들은 사업진행이 어느정도 안정화된 곳의 매물을 좀더 비싸게 주는 구매를 하는 경우도 적지않습니다. 결국은 시간에 대한 비용, 리스크관리을 어떻게 판단하는지에 따라 수요가 달라지는게 아닌가 생각됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

인식 차이도 크고 사업성 차이도 큽니다.

재개발의 안전마진은 단순히 싸 보이는가가 아니라 권리산정, 추가분담금, 사업 속도, 입지, 규제 향후 시세 기대까지 묶여서 결정되기 때문에 지역마다 격차가 크게 납니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

모든일이 그렇듯이 리스크가 크면 이득이 큰거고

리스크가 작으면 먹을게 없죠

다시말해 수익성과 불확실성 사이에서

투자자들이 철저히 계산기를 두드리기 때문에 그렇습니다.

마진은 신축아파트시세-조합원분양가-프리미엄 인데

입주가 가까울수록 프리미엄이 올라가겠죠

다시말해 아직 삽도 않떳다면 조합원 분양가랑 프리미엄이 낮겠죠

그럼 마진이 커지는것입니다.