경제
현재 전세자금대출이 1.44억 있는데 청약줍줍에 당첨됐어요.. 주택담보대출 할 수 있나요?
현재 전세자금대출 1.44억이 있는 상황이고 내년 2027년 7월30일이 만기입니다.
근데 7억짜리 아파트 청약 줍줍에 당첨되어 4.3억에 입주하게 되었어요.
저는 현재 현금 2.5억이 있는 상황인데 8월30일까지 잔금을 마련해야합니다.. 당첨된곳은 불법행위재공급 이었구요.
이 경우 주택담보대출이 나오나요..? 전세자금은 그대로 들고가면서 주택담보대출을 받으려 합니다...
현재 연봉 3300을 받는 92년생 혼자사는 청년입니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 주택담보대출은 전세자금대출이 있더라도 가능한 경우가 많습니다. 문제는 한도가 기 전세대출로 인해 낮아질수 있습니다, 즉 대출 금액이 얼마나 필요할지는 알수 없으나, 이런 경우 대출한도가 필요자금만큼 가능할지를 금융기관을 통해 먼저 확인하셔야 합니다. 현 소득이 높지 않다는 점에서 한도자체가 높지 않을수 있기에 가장 우선되어야 할 부분으로 보입니다.
그리고 현 전세계약에 있어서도 이용하는 대출상품에 따라 주택매수시 대출상환등의 금융기관 약정이 있을수도 있기에 단순히 유지가 된다 안된다를 판단하기는 어렵습니다 . 결국은 해당 전세대출 은행이나 기관을 통해서도 대출기간중 주택구매시 다른 약정이 있는지도 함께 확인을 하셔야 합니다. 또한 불법행위재공급은 매물에 따라 일반청약조건과 다른 별도의 조건이 있을수 있습니다. 예를 들면 실거주의무등이 별도 있을수도 있어 이부분에 대해서 분양사를 통해 확인을 하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주택담보대출을 실행을 시키기 위해서는 기존 전세대출은 상환을 해야 합니다.
다만 주택담보대출 실행 시 기존 전세대출상환 조건으로는 대출이 가능할 수 있습니다.
따라서 잔금을 해결하기 위해서는 기존 임대차를 종료를 해서 전세대출 상환을 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
역대급 시끄러운 한라봉님, 우선 청약당첨에 축하드립니다.
92년생이시라면 많은 나이도 아닌데, 현금 2.5억을 가지고 계신 것 또한 대단하고 축하드립니다. 하지만, 한가지 안타까운 부분이 있습니다. 현재 상황에서 전세자금대출을 유지한 채로 주택담보대출을 추가로 받는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 큰 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문입니다. 질문자님의 연봉이 3,300만 원인 상황에서 이미 1억 4,400만 원의 전세자금대출이 있다면, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR 계산에 포함되어 이미 일정 한도를 차지하게 됩니다. 새 아파트 입주를 위해 보유 현금을 제외한 약 1억 8,000만 원 이상의 주택담보대출을 추가로 신청할 경우, 두 대출의 원리금 및 이자 합산액이 시중은행의 DSR 40% 상한선을 초과하게 되어 대출 승인이 나지 않을 확률이 높습니다.
이 뿐만아니라 대출 실행 시 은행에서 요구하는 실거주 요건과 대출의 목적도 문제가 됩니다. 일반적으로 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받을 때는 해당 주택에 전입하고 실거주를 해야 하는 조건이 붙습니다. 새 아파트에 입주를 한다는 것은 곧 기존 전세집에서 퇴거함을 의미하며, 이 과정에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받아 기존 전세자금대출을 상환하는 것이 정상적인 수순입니다. 만약 새 아파트에 전입신고를 하지 않고 기존 전세에 계속 거주하면서 주담대만 받으려 한다면, 거주 목적이 아닌 것으로 간주되어 대출 자체가 거절될 수 있습니다.
마지막으로는 정책대출 이용입니다. 주택담보대출의 한도나 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정부 지원 대출의 가능 여부는 질문자님이 당첨된 4억 3,000만 원이라는 계약 금액이 아니라, 해당 아파트의 실제 감정가 또는 KB시세를 기준으로 산정됩니다. 말씀하신 내용중에 7억짜리 아파트를 4.3억에 들어간다라고 하신 부분이 있는데, 이게 사실이라면 감정가 역시 6억원을 초과하게 됩니다. 미혼 단독세대주 기준으로는 주택가격이 3억원 이하일 때만 디딤돌 대출이 가능합니다. 보금자리론 역시 6억 원 이하 주택만 대상이 되기 때문에 정책대출 대상에서 제외되어 일반 시중은행 주택담보대출을 받아야 할 가능성이 큽니다.
그래서 현재 기준으로 결론을 정리하면,
DSR 한도초과
실거주 요건 충족 필요
주택가격 6억초과
하는 문제가 발생합니다.
그래서 8월 30일 잔금일에 맞춰 기존 전세보증금을 반환받아 전세대출을 전액 상환하고, 기존 보증금에서 남은 원금과 현재 보유하신 현금 2억 5,000만 원을 합친 뒤 부족한 금액만큼만 새 아파트를 담보로 대출을 받는 방향으로 자금 계획을 다시 세우셔야 합니다.
계획을 잘 세우셔서 성공적인 입주가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전세대출 유지와 주담대 동시 이용은 불가능합니다. 규정장 주택담보대출을 받으면 기존 전세자금대출은 즉시 또는 단기간 내에 전액 상환해야 하므로 두 대출을 동시에 들고 갈 수 없습니다. 연봉 3300만원으로는 잔금에 필요한 1.8억원의 주택담보대출은 DSR 40% 제한 때문에 충족하기는 어려워 보이며 현실적인 대안으로 8월에 본인이 직접 입주하는 대신에 전세를 놓아서 세입자의 보증금으로 잔금을 치르고 내년 7월 전세 만기 때 보증금을 회수해서 들어가는 방법을 찾아보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 전세자금대출이 있는 상태에서 주택담보대출을 받기는 어려울 듯 합니다.
연봉 3,300만 원이면 담보가 충분해도 DSR 때문에 희망 금액 전부가 나오지 않을 가능성이 크다 말씀드립니다.
감사합니다.