답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법정 지상권이 성립된 토지는 건물주에게 사용권을 보장해야 하므로 소유자라 할지라도 건물을 철거하거나 마음대로 개발할 수 없어 활용도가 매우 낮습니다. 수익은 오직 건물주에게 지료를 청구하는 것에 국한되는데 지료를 받지 못할 경우 소송 등 막대한 법적 비용과 시간이 소요되어 현금화가 매우 어렵습니다. 따라서 명확한 출구 전략이 없다면 투자로서의 위험도가 매우 높으니 반드시 부동산 전문 변호사를 통해서 지상권 성립 여부와 합의 가능성을 먼저 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수익형 건물 대출 심사의 핵심은 차주의 소득뿐만 아니라 건물의 임대 수익이 이자비용을 충분히 감당하는지 보여주는 임대업 이자상환비율을 충족하는 것이 필수입니다. 준비 서류로는 기본 신용 증빙 외에도 전체 임대차계약서, 건축물대장, 최근 3개년 재무제표 등을 꼼꼼하게 구비해서 건물의 안정적인 현금흐름과 수익성을 증명해야 합니다. 성공적인 승인을 위해 계약 전 예상 임대 수익을 바탕으로 임대업 이자상환비율을 역산해보고 여러 금융기관을 통해서 금리와 한도를 미리 비교해서 자금 계획을 선제적으로 수립하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가 건물 임대차보호법상 10년의 계약갱신요구권이 만료된 시점이라 임대인은 계약 거절이나 법적 인상률 5%를 초과하는 임대료 인상 요구가 가능합니다. 현재 질문자님은 법적 갱신 보장 기간이 지났으므로 임대료 인상 거부시 임대인이 계약 종료를 통보할 경우 퇴거해야 할 상황이 발생할 수도 있습니다. 법적 강제력이 없는 상황이므로 임대인과 원만하게 협의를 해서 주변 시세를 고려한 적정 수준으로 인상률을 조정하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자연을 좋아하신다면 북한산 둘레길이나 4.19 민주묘지 인근의 분위기 좋은 카페 거리에서 여유로운 시간을 보내시는 것을 추천드립니다. 수유시장 내 맛집인 [옛곰탕집]을 비롯해서 [수유손칼국수].[궁정기사식당] 등은 혼자 방문해도 부담 없이 든든한 식사를 즐길 수 있는 현지 유명 맛집입니다. 세련된 분위기를 원하신다면 정갈한 스테이크 덮밥을 파는 [미도인 수유]를 방문해 보시는 것도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민법 제 217조에 따라 이웃 건물주는 나무 해충으로 인한 귀하의 생활 방해를 방지할 법적 의무가 있으므로 4명의 주인 모두에게 방역 요청 내용증명을 발송하세요. 지자체 보건소에 해당 내용을 민원으로 제기해서 구청 차원의 시정 권고를 유도하시고 사유지임을 이유로 책임을 회피하지 못하게 압박해야 합니다. 자비로 방역할 경우 비용 청구 대상이 됨을 미리 명시해서 건물주들의 직접적인 조치를 강력하게 요구하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영끌은 본인이 가진 모든 자산과 빌릴 수 있는 모든 대출을 동원해서 부동산을 매수하는 행위를 말합니다. 최근에는 대출 규제로 인해 신용대출뿐만 아니라 퇴직금 중도인출, 청약통장 해지, 가족 지원까지 활용하는 것이 영끌의 범주에 포함됩니다. 즉 미래 소득과 가용 자산을 극단적으로 끌어 모아서 현재의 생활 수준을 낮추면서까지 집을 사는 모든 행위라고 생각하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수압과 배수 상태는 싱크대와 욕실에서 물을 동시에 틀어서 확인하고 벽지 모서리나 가구 뒤편에 곰팡이나 누수 흔적은 없는지 꼼꼼하게 살펴보세요. 창문의 계패 여부와 방충망 상태와 가전제품을 놓은 곳의 콘센트 위치를 파악하고 하자 발견 시 입주 전 수리 가능 여부를 집주인이나 중개사에게 확실하게 물어봐야 합니다. 현장을 방문할때는 곳곳을 사진과 영상으로 남겨두고 주차 편의성이나 관리비 등 실거주 시 궁금한점들을 미리 메모해 가시면 놓치는것 없이 정확하게 파악할 수 있을것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전인 10월 24일까지는 집주인에게 퇴거 의사를 문자나 카톡 등 증거가 남는 방법으로 확실하게 전달해서 묵시적 갱신을 방지해야 합니다. 10월 중순부터 부동산을 방문해서 시세를 파악하고 11월 중으로 새집 계약을 진행하되 보증금 회수와 이사를 원활하게 하려면 잔금과 입주일을 기존 계약 만료일로 맞추는 것이 좋습니다. 이사 당일 보증금 반환 시기에 맞춰서 새집 잔금을 치를 수 있도록 사전에 집주인과 일정을 조율하고 관리비 예치금 정산과 공과금 확인 등 퇴거 준비를 미리 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.모의고사 점수는 시험 전 부족한 개념을 찾아내기 위한 학습 도구일뿐이므로 지금 틀린 문제들은 오답노트로 정리해서 실력을 보완하는 기회로 삼으세요. 청심환은 개인차에 따라서 부작용이 있을 수 있으니깐 당일 컨디션을 위해서 반드시 며칠 전 소량으로 사전테스트를 해보시고 수면 전에는 뇌를 자극하는 스마트폰 대신에 가벼운 스트레칭으로 휴식을 취하는 것이 좋습니다. 불안은 막연함에서 오니 오늘 해결할 작은 분량만 완수하고 내일의 나에게 맡긴다는 마음으로 스스로를 다독이면서 절대평가인 1차 시험에서 아는것만 확실히 맞추자 라고 생각하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시행사는 사업의 기획부터 자금조달까지 총괄하며 수익을 추구하는 주체로서 사업성을 입증해야 하고 시공사는 건설을 담당하며 책임준공과 채무인수 등을 통해서 금융기관에 신용을 보강하는 역할을 합니다. 금융기관은 시행사의 사업 기획력과 자본력을 평가하여 수익성을 따지고 시공사의 신용등급과 시공능력을 평가해서 사업이 중단될 경우 빚을 대신 갚을 능력이 있는지를 핵심적으로 심사합니다. 결국 시행사가 사업실패의 일차적인 리스크를 지고 시공사는 준공 책임과 대위변제 약정을 통해 PF 대출의 안전판 역할을 수행하며 사업 전체의 안정성을 담보하는 구조라고 생각하시면 됩니다. 감사합니다.