답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간 내 중도 해지시 발생하는 위약금의 발생 조건과 구체적인 산정 방식을 확인해서 예상치 못한 금전적인 손실을 방지해야 합니다. 계약종료 시 자동갱신 여부와 부가서비스 이용료와 관리비 등 숨겨진 추가 비용이 청구되는지 꼼꼼하게 따져봐야 하며 구두로 약속한 내용이나 특수한 조건이 있다면 반드시 계약서 특약란에 서면으로 기재하고 분쟁 발생시 책임소재가 누구에게 있는지도 명확하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거 위반건축물이었으나 현재 적법하게 사용승인을 받아 건축물대장에 정식 등재되었다면 감정평가시 전용면적에 온전히 포함이 되며 실사용 면적이 실질적으로 늘어난 만큼 건물의 물리적 가치가 상승해서 전반적인 감정가 산정에 유리하게 적용합니다. 서류상 면적은 인정되나 과거 위반 이력이나 은행의 보수적인 심사 기준에 따라서 대출 한도가 예상보다 다소 낮게 책정될 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.종합부동산세 기준이 실거주 여부와 주택 가격 중심으로 재편돼서 1주택자 실거주자는 세 부담이 완화되거나 유지되는 반면에 비거주 및 고가 주택은 세금이 늘어납니다. 주택담보대출 위험가중치 상향과 강화된 DSR 규제로 대출 문턱이 높아졌으며 다주택자와 투자자에게는 보유세와 양도세 부담이 가중되는데 규제 강화와 자금 조달 제약으로 전반적인 거래 회복은 제한되면서도 수도권 선호 지역과 실수요 중심의 똘똘한 한채 선호 현상은 지속될 전망으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 주요 지역과 고가 주택은 공급절벽과 풍부한 현금성 수요로 인해서 오히려 상승세를 이러가는 반면에 대출 규제로 인해 자금력이 부족한 이들에게는 진입 장벽이 더욱 높아져서 양극화가 심화되고 있습니다. 스트레스 DSR 3단계와 대출 한도 축소 기조속에서 무리한게 빚을 내는 영끌은 금리 부담과 상환 리스크를 키울 수 있어서 신중한 접근이 필요합니다. 지금 시점에는 무리한 추격매수나 조급함보다는 본인의 자금 여력과 소득에 맞춘 실수요 중심의 안전한 내 집 마련 계획을 세우는 것이 현명하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.감정평가 시점은 낙찰 시점보다 통상 6개월~1년 가량 앞서 있어서 하락장에서는 감정가가 현재 실제 시세보다 높게 책정되어 유찰이 발생합니다. 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 선순위 임차인 보증금과 유치권, 법정지상권 등의 권리 하자와 명도의 어려움이 반영되기 때문에 가격이 떨어지게 되며 명도소송 비용과 미납 관리비, 취득세 등 부수적인 비용과 대출 제한 등 즉시 현금화가 어려운 환금성 위험이 감안돼서 낙찰가가 낮게 형성되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부가 수도권 중심의 급격한 가계부채 증가세와 부동산 투기 자금을 막기 위해서 1주택자의 생활안정자금 목적과 주택담보대출 한도를 최대 1억원으로 엄격하게 제한했습니다. 가계부채 안정화 기조와 부동산 시장 상황에 연동되어 있어서 정부의 추가 부동산 대책이나 가계부채 관리 방안이 완화되기전까지는 단기간에 규제가 풀리기는 어려워 보입니다. 본인 거주가 어려운 상황이라면 관사 거주 기간동안 기존집에 전세를 준 보증금으로 버팀목 대출을 먼저 일부 상환하거나 금융 당국의 실소유자 예외 심사와 전세보증금 반환 목적의 대출 요건에는 해당되는지 은행전산으로 개별 상담 받아보시는 것도 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세집 계약 만기 후 전출을 하지 않고 주소지를 유지하다가 신혼집 잔금일에 전입신고를 하는 것은 법적으로 14일 이내 전입 의무내에 해당하므로 과태료 등의 문제가 발생하지 않습니다. 디딤돌 대출 실행 시점에 기존 버팀목 대출이 남아있거나 세대주 주소가 겹쳐 있으면 중복 대출로 간주돼서 디딤돌 대출이 거절될 위험도 있으니 대출 받을 은행에 미리 방문해서 대출 상환과 실행 일정을 정확하게 다시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사와 전입신고는 신청 다음날 0시부터 대항력이 생기며 계약서에 받는 확정일자는 부여 즉시 우선변제권 효력이 발생합니다. 단 전입신고 당일 집주인이 대출을 받을 수 있으므로 특약에 잔금일 익일까지 담보권 설정 금지같은 특약이 필수입니다. 전세권 설정은 집주인 동의와 비용이 필요하지만 별도의 이사나 전입신고 없이도 등기부등본에 권리가 기록돼서 보증금 반환 지연시 곧바로 경매를 청구할 수 있는 물권입니다. 추가로 계약 전 등기부등본의 권리 관계를 꼼꼼하게 확인하고 전세사기 예방을 위해서 전세보증금 반환보증에도 반드시 가입할 수 있는 매물을 고르시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대료 상승과 전세 물량 부족속에서 장기적인 자산 가치 방어와 확실한 주거 안정을 동시에 챙기기 위해서는 매매를 선택하는 것이 좋습니다. 무리한 자금 조달로 서울 핵심지의 신축 아파트를 고집하기보다는 자신의 예산에 맞춘 수도권 준신축이나 대단지 구축 아파트를 실수요 목적으로 매수하는 것이 가장 현실적이고 관망세라는 전망과 다르게 현장에서는 전월세 가격 상승세가 매매가를 밀어 올리는 압력으로 작용해서 실수요 중심의 상방압력이 계속 이어지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 체결한 임대차 계약서에 반려동물 금지 특약이 명시되어 있다면 건물주가 바뀌었더라도 기존 계약 조건이 유지되므로 원칙적으로 고양이를 데려올 수는 없습니다. 건물주의 방침이 바뀌었더라도 이를 적용받으려면 기존 계약을 파기하고 새로운 반려동물 허용 조건으로 재계약을 체결하거나 현재 임대인에게 별도의 서면동의를 받아야 합니다. 임의로 반려동물을 들여올 경우 계약 위반에 따른 계약 해지 사유가 될 수 있으니깐 반드시 새로운 건물주와 협의를 거친 뒤 진행하셔야 합니다. 감사합니다.