답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론은 대출 신청 시점의 소득을 기준으로 하므로 혼인신고 후 부부 합산 소득이 늘어나더라도 기존 대출이 회수되거나 금리가 인상되지 않습니다. 혼인전부터 보유했던 주택은 추가 취득에 해당하지 않아 대출 유지에 문제가 없으나 혼인신고 이후 세대원이 새로운 주택을 추가로 매수하는 것은 금지됩니다. 각자 집을 가진 상태에서 혼인할 경우 신고일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택 비과세 혜택을 받지만 해당 주택의 2년 보유 요건은 반드시 채워야 합니다. 따라서 2026년 11월 이전에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 반드시 보유 기간 2년을 충족한 시점 이후에 매도하여 절세 혜택을 받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.산본내에선느 GTX-C 호재가 있는 금정역 인근의 14단지 매화주공이나 재건축 기대감이 높은 6단지 주몽백합, 리모델링이 활발한 7단지 우록아파트를 5억대로 공략해볼 만합니다. 산본은 1기 신도시 특별법에 따른 선도지구 지정 가능성이 미래 가치 핵심이므로 용적률이 낮아 사업성이 좋은 단지를 우선적으로 검토하는 것이 유리합니다. 다른 지역을 고려하신다면 서울 접근성이 뛰어난 광명 하얀동의 재축 단지들이나 교통 호재가 집중된 인덕원 인근의 의왕, 안양 지역 구축 단지들이 5억대 예산에서 투자 가치가 높습니다. 실거주와 투자를 동시에 잡으려면 단순 평수보다는 향후 신축 아파트로 변모할 속도가 빠른곳을 선택해야 하며 반드시 현장을 방문해 단지별 추진 형황을 직접 확인해 보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.퇴직금 중간정산을 위한 무주택자 여부는 본인뿐만 아니라 주민등록상 세대원 전원을 기준으로 하기에 유주택자인 배우자와 법적 부부라면 원칙적으로 불가능합니다. 배우자아 6년째 별거 중이더라도 법적인 혼인 관계과 유지되고 있다면 동일 세대로 간주되어 무주택 조건 충족이 어렵기 때문입니다. 다만 주민등록이 완전히 분리되어 있다면 회사나 퇴직연금 운영 기관에 별거 사실을 증빙하여 예외 인정을 받을 수 있는지 마지막으로 확인해 보셔야 합니다. 만약 중간정산이 어렵다면 퇴직연금 담보대출을 활용하거나 무주택자 자격으로 받을 수 있는 전세자금 대출상품을 대안으로 검토해 보시길 권유드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금일은 5월 11일 전까지는 임대인의 의무 불이행이 확정된 것이 아니므로 현재로서는 임대인에게 즉각적인 조치와 확답을 요구하며 상황을 지켜봐야 합니다. 만약 잔금 당일까지 전 세입자가 퇴거하지 않아 입주가 불가능해질 경우 임대인의 책임으로 계약을 파기하고 계약금의 배액인 600만원을 청구할 권리가 생깁니다 임대인에게 내용증명이나 문자로 잔금일 입주 불가 시 발생하는 이사비와 대출 위약금 등 모든 손해를 배상받겠다는 의사를 명확하게 전달하여 강력하게 압박하시길 바랍니다. 청년 대출의 경우 입주 지연 시 승인이 취소될 위험이 있으므로 미리 은행 대출 담당자에게 상황을 공유해서 실행일 조정 가능 여부를 확인해 두셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지역 소주는 수익금의 상당 부분이 해당 지역의 세수로 환원되어 복지와 공공 서비스 개선을 위한 소중한 재원으로 사용됩니다. 또한 지역 내 공장을 운영하며 주민들에게 일자리를 제공하고 동네 축제나 소상공인 행사를 직접 후원하며 지역 공동체를 유지하는 역할을 합니다. 하지만 최근 거대 자본을 앞세운 대기업 브랜드에 밀려 설 자리를 잃어가고 있으며 이는 지역 자본의 역외 유출과 지역 특유의 주류 문화 소멸로 이어질 수 있습니다. 따라서 지역 소주를 선택하는 것은 우리 동네 경제의 선순환을 돕고 상권을 활성화하는 가장 쉽고 확실한 착한 소비의 시작이라고 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사가 일반과세자라면 수수료의 10%를 부가세로 별도 징수하는 것이 합법이며 소비자는 이를 지불할 의무가 있습니다. 중개사가 간이과세자인 경우 예전에는 부가세를 받지 않았으나 법 개정으로 인해 매출에 따라서 3~4%를 청구할 수 있습니다. 단 연 매출 4800만원 미만인 영세 간이과세자는 부가세를 받을 수 없습니다. 신고 안할테니 빼달라는 요청은 세법상 탈루에 해당하여 중개사가 거절할 가능성이 높으며 부가세를 냈다면 반드시 현금영수증을 발행받아서 추후 양도소득세 계산 시 비용 처리를 하는 것이 유리합니다. 부가세를 포함한 금액이 법정 중개보수 상한율을 초과하더라도 부가세는 별도로 보기 때문에 이를 합산하여 요율 위반이라고 주장하기는 어렵습니다. 즉 중개사가 일반과세자라면 부가세를 내는 것이 맞으면 해당 중게업소 벽에 걸린 사업자등록증ㅇ르 확인하여 일반과세자인지 먼저 체크해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트는 단지 내 보안, 커뮤니티 시설, 편리한 주차 등 주거 편의성이 매우 높고 환금성이 좋아 매매가 쉽지만 빌라에 비해서 매매가와 관리비가 비싸며 층간소음 문제에 상대적으로 취약할 수 있습니다. 빌라는 같은 평수 대비 가격이 저렴하여 경제적이며 실거주 면적이 넓은 경우가 많으나 주차 공간 부족이나 보안 취약성, 관리 주체의 부재로 인한 노후 관리의 어려움이 발생할 수 있습니다. 아파트는 시세 확인이 투명하고 가격 상승기에는 상승폭이 큰 반면 빌라는 시세 파악이 어렵고 감가상각이 빨라 추후 매도가 어렵거나 전세 사기 등 리스크에 노출될 가능성이 더 높습니다. 자산의 안정성과 추후 매도 편의성을 중시한다면 아파트를 선택하시고 초기 자본을 아끼며 넓은 실거주 공간이나 특정 입지를 선호하신다면 꼼꼼한 권리분석을 거친 빌라를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률 대폭 상향으로 기존보다 더 높고 밀도 있게 지을 수 있도록 용적률을 약 2배가량 완화해 주어 일반 분양분을 늘림으로써 조합원의 추가 분담금을 줄여줍니다. 안전진단 면제 및 통합 심의 등 패스트트랙이 적용되어 통상 10년 이상 걸리는 복잡한 재건축 절차를 5년 내외로 대폭 단축할 수 있습니다. 선도지구는 해당 지역의 시범 모델인 만큼 도로, 공원 등 기반 시설 확충과 행정적 지원에서 최우선 순위를 점하게 됩니다. 지정 평가시에 주민 동의률 배점이 가장 결정적이므로 다른 단지보다 먼저 사업권을 따내 가치를 높이련느 목적으로 현재 활발히 동의서를 걷고 있는것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증기관은 근저당과 내 앞의 모든 보증금이 집값의 일정 수준을 넘으면 가입을 거부하는데 이미 부채가 건물 가격보다 많다면 심사 통과 자체가 불가능해 보입니다. 다중주택은 건물을 통째로 계싼하므로 본인 호실 뿐만 아니라 전체 세대의 보증금 규모가 핵심이며 중개사가 이를 정확히 합산하지 않고 가입이 된다고 했을 가능성이 매우 큽니다. 보증보험이 안 될 때 계약을 무효로 한다는 문구를 넣어도 나중에 임대인이 돈이 없다고 배쨰라 식으로 나오면 결국 소송을 통해야만 계약금을 돌려받을 수 있어 정신적, 시간적 고통이 따릅니다. 100만원이라는 가계약금 손실은 아깝지만 수천만원에서 수억원 단위에 달하는 전체 보증금을 떼일 위험에 노출되는 것보다 계약을 포기하는 것이 자산을 지키는 훨씬 현명한 선택일 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방 4개 구조인 40평형대 이상은 보통 조합원 중 권리가액이 높은순으로 배정되므로 3층 주택의 감정평가액이 달느 조합원들에 비해 상위권이어야 1지망 당첨이 유리합니다. 내가 낼 비용은 선택한 평형의 조합원 분양가 - 나의 권리가액으로 결정되며 넓은 평수일수록 분양가가 비싸기 때문에 소유한 주택의 가치가 낮다면 수억원대의 분담금이 발생할 수 있습니다. 모든 재개발 단지에 방 4개 평형이 있는 것은 아니므로 조합 사무실을 통해 사업시행계획사의 평형별 세대수를 확인하여 대형 평수가 충분히 설계되었는지 먼저 파악해야 합니다. 감정평가와 비례율에 따라 실질 부담금이 크게 달라지나 최근 공사비 상승 추세를 고려할 때 대형 평셩 신청시에는 보수적으로 넉넉한 추가 자금을 준비해 두는 것이 안전합니다. 감사합니다.