답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무인 운영이 가능해 인건비 부담이 거의 없으며 손님들도 비대면을 선호하고 소액 결제라 불황에도 꾸준히 유입됩니다. 다만 소위 박리다매 구조입니다. 객단가가 낮아 회전율이 핵심이며 시설 노후화가 빨라서 3~4년 주기로 인테리어나 기기 업그레이드 비용이 크게 들어갑니다. 고정비는 임대료 150~300만원으로 상권에 따라 천차만별이며 전기세 50~80만원, 관리비 30~50만원, 저작권료 약 20만원, 기타 씨씨티비, 캡스 등 10~15만원에 소모품 5~10만원 정도 잡으면 총 고정비는 약 240~450만원 수준입니다. 코노는 목적을 갖고 가기보다 눈에 띄어서 가는 경우가 많으니 학원가나 유흥가 초입이 아니면 매출 올리기가 정말 어렵습니다. 기계 20대와 모니터, 에어컨이 종일 돌아가기 때문에 누진세 적용 여부도 반드시 확인하세요. 고정지출중 임대료와 전기세 비중이 가장 크니 매출액의 약 40~50%가 고정비로 나간다고 계산했을 때 남는 수익이 본인의 목표치와 맞는지 냉정하게 따져보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 정부가 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 건축 규제를 대폭 완화해준 주택입니다. 일반 아파트가 반드시 갖춰야 하는 놀이터, 경로당, 조경 시설 등의 의무가 없으며 주차장 완화가 그중 가장 큰 이유중 하나인데 아파트는 세대당 1대 이상의 주차 공간이 필요하지만 도시형 생활주택은 전용면적에 따라서 0.5~0.6대 수준만 확보해도 됩니다. 땅값을 크게 아낄 수 있어 분양가가 낮아집니다. 대단지 아파트를 지을 수 없는 좁은 자투리 땅이나 상업지역에 한 동짜리 건물로 높게 짖는 경우가 많으며 토지 매입비는 낮추고 세대수는 밀도 있게 채워 넣기 때문에 개별 세대의 가격이 낮게 책정이 됩니다. 그래서 도시형 생활주택이 싼 이유는 주차장과 편의시설을 포기하는 대신 좁은 땅에 밀집해서 지을 수 있도록 허가해 준 주택이기 때문이며 주의할점은 2026년 현재 공시사격 1억원 이하 주택은 취득세 중과 배제 등 세제 혜택이 있지만 추후 매도가 어렵거나 관리비가 면적 대비 높을 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.거래가액인 실거래가가 아니라 기준시가인 공시가격입니다. 흔히 말하는 빌라나 오피스텔을 사서 등록하는 경우 수도권은 공시가격 4억원 이하여야 종부세 합산배제나 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있으며 건설형 단기임대인 경우 본인이 직접 지어서 임대하는 경우에는 공시가격 6억원 이하가 기준입니다. 6년 단기임대 등록 시 받을 수 있는 핵심 요건으로 임대차계약 시 임대료 인상률을 5% 이내로 준수해야 하며 6년 이상 계속하여 임대해야 합니다. 또한 아파트를 제외한 비아파트 (다세대, 다가구, 오피스텔, 도시형 생활주택 등)만 가능합니다. 질문하신 6억원(또는 매입형의 경우 4억원) 기준은 공시가격(기준시가) 이며 계약서상의 실거래가와는 무관합니다. 따라서 취득 당시 실거래가가 6억원을 넘더라도 임대개시 시점의 공시가격이 기준 금액 이하라면 세제 혜택을 받을 수 있어요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정책 시행 전임에도 불구하고 강력한 규제 예고로 인해 매수심리가 급격히 위축되었습니다. 서울 전체적으로 상승 폭이 둔화되거나 일부 지역에서는 급매물 위주로 거래되며 보합 또는 소폭 하락하는 추세를 보입니다. 부동산 시장은 심리에 민감하여 실제 시행 전이라도 예고만으로 가격에 반영되는 경향이 있습니다. 다주택자 세부담 증가와 대출 규제가 예고되자 추가 매수보다는 일단 지켜보자는 심리가 확산되며 매가 상승세가 꺾인 상태입니다. 시행 전임에도 불구하고 지금 사면 손해라는 인식이 퍼지면서 거래량이 급감하며 다주택자 규제 때문에 외곽 지역은 가격이 빠지는 반면 강남권 등 상급지는 똘똘한 한 채 선호 현상으로 가격이 버티는 양극화가 심해지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지이용계획확인원을 통해서 건폐율, 용적률, 건축 허가 가능 여부를 최우선으로 확인하세요 낮뿐만 아니라 밤에 치안이나 가로등과 비오는날 배수 상태에 현장을 방문하여 땅의 단점을 파악해야 합니다. 인근 부동산 3곳 이상을 방문해서 해당 토지의 도로 지분 문제나 이웃 민원 소지가 없는지도 확인하세요 인테리어의 성능 기준은 겉모습 보다 단열, 방수, 기밀 성능을 최우선으로 잡고 창호와 단열재 사앙부터 확정하세요. 유지보수가 어려운 자재보다는 10년 이상 사용해도 질리지 않고 청소가 용이한 표준화된 자재를 선택하는 것이 실리적입니다. 가구 배치와 콘센트 위치는 반드시 설계 단계에서 확정하여 시공 중 변경으로 인한 추가 비용을 방지하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수원은 수원페이를 사용하며 충전식 선불카드형 입니다. 충전시 6~10% 인센티브를 줍니다. 10만원 충전시 11만원 충전이되는 형식입니다. 주소지가 수원시가 아니더라도 만 14세 이상이라면 누구나 발급받아서 수원시 내 가맹점에서 사용이 가능합니다. 가입 및 충전 방법은 스마트폰에서 경기지역화페 앱을 내려받아서 앱 내에 시군 선택을 수원시로 지정하고 카드를 신청하면 우편으로 무료 배송이 됩니다. 카드를 받은 후 앱에 등록하고 본인 명의 계좌를 연결합니다. 원하는 금액을 충전하면 즉시 인세티브가 합산되어서 충전이 됩니다. 사용처는 수원시 내 전통시장 및 연 매출 10억원 이하의 소상공인 업체에서 사용이 가능하지만 백화점, 대형마트, 유흥업고, 연 매출 10억원 초과 사업장에서는 사용이 불가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가능합니다 집주인이 보증금을 올릴 수 있으나 중기청 대출을 유지하려면 임차보증금이 2억원 이하여야 합니다. 2억 초과 시 대출 연장이 불가하거나 다른 상품으로 전환해야 할 수 있습니다. 심사는 필수이나 신규 대출만큼 까다롭지는 않지만 보증금이 올랐다면 인상된 금액이 적힌 새로운 계약서(확정일자를 포함해서)를 바탕으로 은행에서 재심사를 진행해야 합니다. 재직증명서, 소득 서류, 그리고 새로운 작성한 임대차계약서를 지참해서 은행을 방문해야 하며 계약 만료 1개월 전에는 은행에 연락하여 잘차를 시작해야 합니다. 추가 대출 가능 여부도 보증금이 인상된 만큼 추가 대출이 가능하지만 중기청 대출의 총 한도인 1억원을 초과할 수 없습니다. 원칙적으로 처음 실행된 대출 금액 그대로 연장되는 경우가 많으며 인상된 차액은 본인 자금으로 부담해야 할 확률도 있으므로 대출 받은 은행 지점에서 미리 확인해야 합니다. 연장 시 주의할점은 1회 연장 시 대출 원금의 10%를 상환하지 않으면 금리가 0.1%p 가산되는점도 알아두세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 정유주와 해운주가 급등하는 것은 단순한 상징성을 넘어 실제 기업 이익이 폭발적으로 늘어나는 구조적인 이유가 있기 떄문입니다. 정유사가 과거 싼 가격에 사둔 원유의 가치가 전쟁으로 유가가 폭등하면서 즉각적으로 수천억원대의 장부상 이익으로 변합니다. 중동 내 정제 설비 불안으로 기름 공급이 부족해지자 원유를 사와서 제품으로 만들어 파는 마진이 평소보다 몇 배로 커졌습니다. 호르무즈 해협 봉쇄 위기로 배들이 멀리 돌아가야 하면서 향해 기간이 길어지고 시장에 배가 부족해지자 해상 운임이 폭등하고 있씁니다. 또한 분쟁 지역을 지나는 위험에 대한 추가 비용을 화주에게 청구할 수 있어 매출 규모 자체가 커지는 효과가 있습니다. 즉 현재의 주가 상승은 전쟁 시 수혜를 본다는 학습된 심리도 있지만 실제로 정제마진과 운임 지수라는 데이터가 기업의 역대급 실적을 뒷받침하고 있기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단기적 악재 집중과 합병 시너지의 지연 때문입니다. 현재 이란발 전쟁 위기로 유가가 100달러를 상회하며 유류비 부담이 급증했습니다. 아시아나와의 최종 합병일이 2026년 12월로 예정되어 있어 실제 실적 통합까지는 시간이 더 필요합니다. 달러 결제가 많은 항공업 특성상 고환율로 인한 부채 및 리스료 부담이 주가의 발목을 잡고 있습니다. 향후 증권업계는 현재 주가가 저평가되어있다고 보며 목표가를 39000원 선으로 제시하고 있으며 2026년부터 본격화되는 무인기 ,방산 사업과 합병 후 노선 독점 시너지가 발생하면 주가는 본격적으로 반등 구간에 진입할 것으로 보고 있습니다. 5만 항공은 당장은 어렵겠지만 2026년 말 합병 완료와 방산 실적이 확인되는 시점이 주가회복의 분수령이 될것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 불패 신화는 사기만 하면 오른다는 보편적인 믿음에서 입지에 따라 극명하게 갈리는 양극화 시대로 변화했습니다. 하락의 신호로 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞드고 세금 부담을 느낀 다주택자들의 급매물이 강남 등 핵심지에서도 쏟아지고 있습니다. 강력한 DSR 규제로 인해서 매수 수요가 억제되면서 강남 3구조차 하락세로 전환되는 모습이 나타납니다. 반며에 상승의 신호로 2026년 서울 입주 물량이 역대 최저 수준으로 급감하며 장기적으로는 핵심지의 희소성이 더욱 높아질 전망입니다. 매수 대기자들이 전세로 몰리며 전셋값이 오르고 있고 이것이 결국 매매가를 떠받치는 힘이 될 가능성이 큽니다. 즉 과거처러 모든 집값이 오르는 시대는 끝났으며 이제는 서울 핵심지 중심의 초양극화가 심화될 것이며 무리한 대출보다는 실거주와 자금 여력에 기반해서 선별적인 접근을 하세요. 감사합니다.