답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지분율 7:3과 실제 내는 돈의 비율이 다르면 국세청이 부족한 금액 9천만원을 친구에게 공짜로 준 증여로 판단해서 친구에게 증여세 폭탄을 부과할 수 있습니다. 본인 명의로 집값의 70% 대출을 받으려면 공동명의자인 친구의 담보 제공 동의가 필수적이며 본인의 소득 증빙 조건에 따라 ㅐ출 하도가 깎이거나 절차가 복잡해집니다. 세무 조사를 피하려면 전 주인에게 보낼때부터 대출금을 포함한 최종 자금 부담 비율을 정확히 7:3으로 맞춰야 하므로 계약 전 세무사 및 대출상담사의 사전 확인이 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새 아파트인데도 빈집이 많은 것은 입지가 나쁘거나 주변 인프라가 없어 나중에 팔고 싶을 때 절대 팔리지 않는 환금성 제로의 치명적인 문제가 있을 확률이 높습니다. 공실이 많으면 남은 입주민들이 부담해야 할 공용 관리비가 크게 늘어나며 아파트 가격이 지속적으로 하락해서 대출금보다 집값이 낮아지는 깡통주택이 될 위험이 큽니다. 예산에 맞추어서 무리하게 미분양 신축을 사기보다 입지가 검증되어 인프라가 좋은 인근의 구축 아파트를 매수해서 리모델링하거나 우선 전월세로 거주하는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.권리금이 높은 이유는 단순 매출 외에 자리값이나 인테리어 비용떄문일 수 있으므로 권리금이 높다고 항상 장사가 잘되는 것은 아닙니다. 유명 상권은 높은 월세와 인건비 등 고정비 부담이 커서 매출이 많이 나와도 정작 주인이 가져가는 순이익은 기대 이하일 수 있습니다. 창업시에는 전 주인의 말만 믿지 말고 국세청 부가세 신고 자료 등으로 실제 순이익을 검증해야 하며 건물주와의 계약 무산에 대비한 환불 특약을 반드시 넣으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실제 주거용으로 살고 있다면 전입신고 여부와 상관없이 주택임대차보호법이 적용되므로 25년 6월 이후 구두 연장된 현 상황은 법적으로 묵시적 갱신 상태입니다. 주택임대차보호법에 따라서 월세 인상률은 최대 5%로 제한되므로 집주인이 시세 핑계로 월세를 20만원이나 올리는 것은 명백한 법적 위반입니다. 숙박업 등록 없이 주거용 월세를 준 집주인도 정부 단속 위험이 있으므로 실거주자라 법정 상한선 5%가 적용된다는 점과 생숙 단속 리스크를 언급하면서 조율하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 항상 성립하는 것은 아니고 반드시 저당권 설정 당시에 건물이 존재했고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었어야만 성립합니다. 빈땅에 저당권을 설정한 후 건물을 신축했거나 땅과 건물에 공동저당을 잡은 후 건물을 새로 지은 경우에는 법정지상권이 성립하지 않아서 건물이 철거될 수 있습니다. 성립 시 낙찰자는 최소 30년간 땅을 쓰지 못하고 지료만 받아야 하므로 입찰 전 가장 먼저 설정된 저당권 날짜와 건물의 건축 시점을 철저하게 비교 분석해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인터넷의 저가 옷의 사이즈 실패나 품질 저하로 버려지는 실패 비용을 모두 합치면 차라리 매장에서 제대로 된 옷 한벌을 사는 비용과 비슷하거나 큽니다. 유니클로나 무신사 스탠다드 같은 오프라인 SPA 매장을 활용하면 인터넷 가격대로 직접 입어보고 고를 수 있어 치수와 재질 실패를 완벽히 줄일 수 있습니다. 코트, 자켓, 바지처럼 핏과 원단이 중요한 옷은 매장에서 돈을 더 주고 사고 한철 입는 반팔티나 홈웨어만 인터넷으로 사는 이원화 전략이 가장 경제적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 단지는 주민들의 엄연한 사유지이므로 원칙적으로 외부인의 무단 출입을 금지할 수 있으나 공공보행통로로 지정된 구역이라면 외부인의 통행도 합법입니다. 사방이 열린 구조에서 단순 산책길이나 지름길 통행은 처벌하기 어렵지만 외부인 출입 금지 표지나 차단기가 있음에도 무단 진입하거나 경비원의 퇴거 요구에 불응하면 주거침입죄로 처벌될 수 있습니다. 통행을 넘어 단지 내 놀이터, 운동시설, 정자 등 주민 공동시설을 외부인이 이용하는 것은 명백한 권리 침해이므로 관리사무소에 의해 즉시 제지 및 퇴거 조치가 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 3억 2천만원인데 공시가격이 2억 4300만원이라는 점이 76%로 매우 높아 추후 보증보험 전세를 놓거나 매도할 때 전세사기 리스크 없는 압도적인 환금성과 안전성을 자랑합니다. 황금노선인 9호선 역세권에 30세대 단지형 구조이며 대로변을 끼고 있어 빌라 특유의 앞집 벽 뷰나 채광이 막히는 영구 음영 리스크가 원천 차단되어 있습니다. 실거래에 부합하는 정직한 가격이자 준공업지역의 미래가치까지 품고 있으므로 등기부등본상 위반건축물 여부만 없다면 안심하고 매수하셔도 좋은 매물 같아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실제로는 바다일지라도 정부의 매립 면허 및 개발 계획이 고시되면 포털지도는 정부 행정 데이터를 즉시 반영해서 매립 예정지로 표시됩니다. 인천 매립지들은 입지에 따라서 송도, 영종의 주거, 상업, 바이오 단지, 북항 신항의 물류 및 항만 시설, 산업단지 확장 등 명확한 목적을 가지고 개발됩니다. 법적으로 바다를 메울때는 반드시 사용 목적을 미리 승인받아야 하지만 매립 기간이 수년이상 길어지다 보니 시대 변화에 따라 세부 용도가 변경되는 경우는 흔합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3억원 전세의 경우 신혼부부 버팀목이나 일반 전세대출로 최대 80%인 2.4억원까지 까지 빌릴 수 있으므로 보증금용 순수 현금은 최소 6000만원이 필요합니다. 대출 심사를 신청하기 위해서 계약 당일 집주인에게 먼저 지급해야 하는 계약금 5% 1500만원은 미리 현금으로 유동화해 두어야 하며 부동산 복비, 대출 인지세, 보증보험 가입비, 이사 및 입주 청소비 등으로 약 500~1000만원의 추가 부대비용이 들기 때문에 최종적으로 6500만원~7000만원의 현금이 있어야 안정적입니다. 감사합니다.