경매로 토지와 건물 소유자가 달라지면 항상 법정지상권이 성립하나요?

Question

경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 서로 달라지게 되면 항상 법정지상권이 성립하는 것인지 궁금합니다. 토지와 건물이 원래 같은 사람의 소유였던 경우라면 자동으로 인정되는 것인지, 아니면 공동담보 여부나 저당권 설정 시기 등 일정한 요건이 충족되어야 하는지 알고 싶습니다. 실제로 법정지상권이 성립하지 않는 사례도 있는지, 경매 투자 시 어떤 부분을 가장 주의해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라졌다고 해서 항상 법정지상권이 성립하는 것은 아닙니다.

토지와 건물이 원래 하나의 소유자에게 속해 있었는데 경매 등으로 인해 소유자가 달라지게 된 경우 건물을 철거하지 않고 계속 사용할 수 있도록 건물 소유자에게 법률상 인정되는 것이 법정 지상권입니다.

일단 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유이면 법정 지상권 설정되며 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 있어야 합니다.

경매 결과로 인해 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때 이 조건을 충족하면 법정지상권이 생깁니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

법정지상권의 성립조건은 원래부터 토지와 건물이 동일인이어야 하고, 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유인 상태에서 경매로 인해서 토지만 다른 사람에게 낙찰이 되게 되면 기존에 건물은 해당 토지를 사용가능한 법정 지상권이 생기게 됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

아니요 항상 성립하지는 않습니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하고 건물이 실제로 존재 했어야 하는 등 까다로운 법적 요건을 모두 충족해야만 인정됩니다. 불성립 되는 사례로 빈땅인 나대지에 저당권을 설정한 뒤 건물을 신축하거나 토지와 건물에 공동저당을 설정한 후 건물을 신축, 개축한 경우에는 법정 지상권이 성립하지 않습니다. 주의할점은 최선순위 저당권 설정일과 건물의 건축 시점을 철저하게 비교해야 하며 성립하지 않는 물건을 낙찰받으면 토지 소유자가 건물 철거 및 토지 인도 청구를 할 수 있으니깐 주의해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

단순히 토지와 건물의 소유자 달라졌다고해서 무조건 법정지상권이 부여되는 것은 아닙니다. 이를 이해하시기 위해서는 지상권에 대해서 아시는게 필요한데, 지상권 자체는 쉽게 토지에 대한 사용권한이라고 보시면 됩니다. 당연히 당사자간 계약등을 통해 등기되는 권리라고 볼수 있습니다. 그런데 법정지상권은 이러한 계약과 등기가 아닌 법규정에 따라 형성되는 권리로써 그 목적은 토지의 이용권한이 없더라도 건물의 철거를 막고 유지를 할수 있는 즉 안정적인 건물 사용을 보장하기 위한 목적입니다.

우리나라 등기부는 토지와 건물이 분리되어 있어서 만약 토지와 건물소유자가 동일한 상태에서 건물에 설정된 근저당이나 물권으로 인해 건물만 경매가 진행되는 경우 건물낙찰자는 토지에 대한 이용권한이 없어 낙찰를 받더라도 토지소유자의 요구에 따라 건물을 철거하거나 이용을 하기 어려워질수 있습니다 이때 법 규정에 따라 당연히 성립되는 권리가 법정지상권 입니다. (민법366조)

결국 정리하면 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매가 진행되는 경우 그 낙찰에게 법정지상권이 부여되게 됩니다. 이 조건에 해당되지 않으면 법정지상권은 성립되지 않습니다.

예로 경매전부터 토지는 A소유, 건물은 B소유일 경우에서 건물 경매가 진행되고 낙찰받아도 낙찰자에게는 법정지상권은 성립되지 않습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 항상 성립하는 것은 아니고 반드시 저당권 설정 당시에 건물이 존재했고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었어야만 성립합니다. 빈땅에 저당권을 설정한 후 건물을 신축했거나 땅과 건물에 공동저당을 잡은 후 건물을 새로 지은 경우에는 법정지상권이 성립하지 않아서 건물이 철거될 수 있습니다. 성립 시 낙찰자는 최소 30년간 땅을 쓰지 못하고 지료만 받아야 하므로 입찰 전 가장 먼저 설정된 저당권 날짜와 건물의 건축 시점을 철저하게 비교 분석해야 합니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

법정지상권은 민법 제366조에 의한 법정지상권과 관습법상의 법정지상권으로 나누어지는데, 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유이고 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라져야 성립하게 됩니다. 반면 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 사유로 인해 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우 성립합니다. (철거 특약이 없는 경우) 상기의 조건일 때 법정지상권이 성립하며, 토지에 대한 경매에 참여하는 경우 지상에 건물이 있을 때에는 무허가 미등기 건물이라도 토지 사용이 제약될 수 있으므로 법정지상권의 성립여부를 따져봐야 합니다.