빌라 매매 질문드립니다. (생애최초입니다)

Question

현재 30대 중후반 남자고, 결혼 생각 없습니다.

그래서 이번에 전세 살다가 나가면서, 집을 좀 매수해 볼까 하는데..

아파트는 어림도 없고 그래서 빌라를 매수해보려고 합니다.

근데 빌라 매수는 매우 신중해야 하고, 환금성이 좋지 않아서 어쨌든 살려면 그나마 잘 사야 한다고 들었습니다...

그래서 몇가지 질문을 드릴게있어요.

제가 지금 본 빌라가 있는데,

9호선 역세권 (8분거리) 강서구 염창동입니다.

3개 단지형 빌라고 (한 층에 2세대 있고, 3개동 총 30세대), 3억2천만원 정도 매매가로 나왔습니다.

실거래가는 3.4억도 있고 3.2억도 있고요 (국토부자료)

방 3개고, 대지지분 6.2평, 실평수는 13평입니다.

공동주택 가격은 2억4300만원입니다.

완전 뻥뷰는 아니지만, 그래도 대로변 끼고 있어서 막힘은 없습니다.

앞에 아파트 단지가 (200세대규모) 있어서 뭐 조망권을 가릴 일은 없을 것 같습니다.

준공업지역입니다.

순수하게 다른거랑 비교 안하고 이 정도 조건의 빌라,

매매해도 문제 없을까요?

Answer 1

9호선 역세권(도보 8분): 서울 서남권에서 9호선은 강남 접근성이 좋아 환금성에 긍정적이지만 강서구 염창동: 준공업지역이라 개발 가능성은 있지만, 아파트 선호도가 높은 지역이라 빌라의 환금성은 상대적으로 떨어집니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 말씀하신대로 빌라의 경우 매수는 쉬어도 향후 매도 시 수요가 없을 경우 시세상승에 제한이 될 수 있고 무엇보다 수요가 없을 경우 매도가격을 내려서 처분을 해야 되는 경우도 맞을 수 있습니다.

따라서 생애최초등을 사용을 하신다면 실거주 + 시세상승이 좋은 아파트 매수를 추천을 합니다.

다만 빌라의 경우 실거주 위주라면 전월세로 가시는 것이 좀 더 나은 선택이지 않을 까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사실 향후 가격변동은 누구도 예측하기 어렵기에 판단을 내리기는 어렵습니다. 일단 빌라의 경우 특별한 경우가 아니라면 부동산침체기에는 가장 먼저 하락하고 ,상승기에는 늦게 상승되는게 일반적이라 추가적인 시세상승을 기대하고 구매하는 것은 어려울수 있습니다. 보통 빌라의 경우 내 주택의 가격이 상승보다는 내가 거주하는동안의 주거안정을 누리기 위한 목적이 주된목적이고, 그사이 가격이 지금처럼만 유지되어도 좋은 입지라고 판단할수 있습니다. 일단 현 지역이 강서구인데, 해당지역은 서울에서서 깡통전세나 전세사기등의 이슈가 있던 곳으로 빌라내 시세가 실제시세에 비해 고평가된 경우가 많습니다. 보통 공시가격이 시가대비 70~80%수준이기에 단순 계산으로는 3억원정도가 적절시세로 보이긴 합니다. 다만 실제 임대차를 주신다고 가정했을때, 보증보험 가입요건인 공시지가 126%를 하면 3억원정도가 나오기에시세는 대략 3.2~3.4억수준정도면 크게 높은 가격대는 아니라고 생각이 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

강서구 염창동 3억 2천만 원 빌라 매매는 조건 상 괜찮아 보입니다. 하지만 빌라 특유의 환금성 문제와 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

개인적으로 빌라는 추천드리지 않으나 입지는 괜찮아 보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

매매가 3억 2천만원인데 공시가격이 2억 4300만원이라는 점이 76%로 매우 높아 추후 보증보험 전세를 놓거나 매도할 때 전세사기 리스크 없는 압도적인 환금성과 안전성을 자랑합니다. 황금노선인 9호선 역세권에 30세대 단지형 구조이며 대로변을 끼고 있어 빌라 특유의 앞집 벽 뷰나 채광이 막히는 영구 음영 리스크가 원천 차단되어 있습니다. 실거래에 부합하는 정직한 가격이자 준공업지역의 미래가치까지 품고 있으므로 등기부등본상 위반건축물 여부만 없다면 안심하고 매수하셔도 좋은 매물 같아 보입니다. 감사합니다.