답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년전세임대는 LH가 집주인과 전세 계약을 맺어 재임대하는 방식으로 거주자가 해당 주택을 우선 분양받거나 매수할 법적인 권리는 없습니다. 본래 소유주가 국가가 아닌 민간 개인이나 법인이기 때문에 임대 기간 종료 후 자동으로 내집이 되는 분양 전환 개념이 적용되지 않는 구조입니다. 다만 임대차 종료시점에 집주인이 집을 팔 의사가 있다면 일바적인 부동산 거래처럼 협의하여 직접 매수하는 것은 당연히 가능합니다. 나중에 내 집 마련까지 염두에 두신다면 전세임대는 주거비를 아껴 목돈을 모으는 징검다리로 활용하시고 이후 분양전환 공공임대나 뉴:홈 같은 청약 상품을 노리는 것이 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 변동 없이 월세만 증액할 때는 부동산 방문없이 기존 계약서의 금액을 수정하고 임대인과 임차인이 각각 날인하는 방식으로 간단하게 처리할 수 있습니다. 보증금이 그대로람녀 기존에 받아둔 확정일자의 효력이 유지되므로 별도의 확정일자를 다시 받을 필요는 없으며 계약서 두부 모두를 동일하게 수정하여 보관하시면 됩니다. 다만 증액된 월세가 30만원을 초과한다면 변경일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인을 통해 주택 임대차 신고를 반드시 완료해야 합니다. 계약갱신청구권을 사용하는 재계약이라면 인상 폭이 기존 월세의 5% 이내로 제한되니 한도를 확인하시고 만일을 대비해 수정된 계약서는 사진으로 찍어 문자로 공유해두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.면허 없는 업체의 1500망눤 이상 공사는 불법이므로 이를 근거로 형사 고소와 건설산업기본법 위반 신고를 병행하여 강력하게 압박해야 합니다. 현재의 부실한 공사 현장을 사진과 영상으로 기록하고 제3의 전문가를 통해 객관적인 공정률 감정을 받아 소송을 위한 결정적 증거를 확보하세요 게약서에 없는 추가 공사비나 부당한 인건비 요구에는 절대 응하지 마시고 계약 해지와 대금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 법적 근거를 남기시기 바랍니다. 단열재 누락이나 바닥단차 같은 명백한 하자는 재시공 비용까지 손해배상 청구가 가능하므로 민사상 부당이득 반환 소송을 통해 과다 지급된 금액 회수에 집중해야 합니다. 상대방이 증빙을 거부하면 공사를 지연시킨 점은 중대한 계약 위반이므로 법적 절차를 통해 현 상황을 확정한 후 새로운 업체와 공사를 재개할 준비를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼부부 전용 대출은 시중 금리보다 훨씬 낮은 1~3%대 고정금리를 제공하므로 금리 인상기일수록 일반 대출보다 훨씬 강력한 안전판 역할을 합니다. 현재 광주 부동산 시장은 전국적인 하락세 속에서 급매물이 소진되고 바닥을 다지는 구간이므로 실거주 목적이라면 무리한 영끌보다 감당 가능한 원리금 범위 내에서 매수를 검토하기 좋은 시기입니다. 다만 광주는 향후 특정 구를 중심으로 신축 입주 물량이 예정되어 있어 지역별로 가격 흐름이 다를 수 이으나 대단지 아파트나 인프라가 갖춰진 대장주 위주로 보수적으로 접근하시길 권합니다. 즉 금리 걱정 때문에 미루기보다는 정부 저금리 상품의 자격 요건이 될 때 이를 선점하여 주거 안정을 꾀하고 자산 가치 방어가 유리한 상급지 입지를 우선적으로 살펴보시는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 중임에도 전입신고를 하지 않는것은 원칙적으로 주민등록법 위반에 해당하며 30일 이상 거주할 목적인 경우 신고 의무가 있어 드물게 과태료가 부과될 수 있습니다. 세금 측면에서는 전입신고 여부와 상관없이 다주택자 여부나 취득세, 재산세가 부과되지만 향후 해당 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 거주 요건 증명이 어려워질 수 있습니다. 또한 전입신고를 하지 않으면 해당 지역의 아파트 우선 청약권이나 지자체 혜택 등을 누릴 수 없으며 만약 대출을 받으셨다면 실거주 의무조건 위반으로 대출금이 회수될 위험이 있는지도 확인해야 합니다. 현실적으로는 잠만 자는 용도라면 큰 문제가 없는 경우가 많으나 안전하게 관리하시려면 기존집의 세대주 지위를 유지하면서 본인만 이 아파트로 전입하여 동일 세대원 분리 형태로 관리하는 방법도 고려해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매 계약 당시 누수 없음을 확인받았으나 입주 후 즉시 빗물 유입과 천장 누수가 발견되었다면 이는 민법상 매도인의 하자담보책임 대상이므로 중개인의 주장과 상관없이 매도인에게 수리비 청구가 가능합니다. 중개인이 실리콘 노후나 결로라고 단정짓는 것은 책임을 회피하려는 주관적인 판단일뿐이며 공실 기간이 길어 하자를 몰랐다는 사실이 매도인의 무과실 책임을 면제해주지는 않습니다. 입주 시 코킹이나 탄성코트 작업을 하지 않은 것은 개인의 선택일뿐 하자의 원인 제공이라고 볼 수 없으므로 현재 발생한 곰팡이와 물고임은 기존에 존재했던 중대한 하자로 접근하여 대응해야 합니다. 중개인의 불성실한 중개 대상물 확인,설명 의무 위반에 대해서는 지자체 부동산관리팀에 민원을 제기하시고 매도인에게는 내용증명을 발송하여 수리 비용 또는 손해배상을 공식적으로 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 명칭이 컨설팅비라도 실질이 중개 업무라면 공합법상 법정 한도를 초과하는 금액은 무효이므로 중개사는 초과 수수료를 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 단순한 매물 소개나 권리관계 확인은 중개의 부수적 행위일 뿐 전문적인 컨설팅으로 인정되지 않으며 이를 위반해 금품을 받은 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 또한 초과 수수료 수령은 공인중개사법상 엄격한 금지행위로 수사 결과 위반 사실이 확인될 경우 해당 중개사는 사무소 등록취소나 업무정지와 같은 강력한 행정처분을 피하기가 어렵습니다. 현재 임대인의 사기 혐의와 연루된 정황이 있다면 경찰 수사 기록을 근거로 시군구청 부동산과에 신고하여 행정적인 책임을 묻고 초과 지급된 금액에 대해 민사상 반환 청구도 충분하게 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공공지원민간임대주택은 관련 법령에 따라 임대료 증액 상한선인 5%를 임대보증금과 월 임대료 각각에 대해 적용할 수 있으므로 두 항목 모두 인상될 가능성이 큽니다. 보통 2년 단위로 계약을 갱신할 때 지난 2년치에 대한 인상분을 반영하며 무조건 5%를 올리는 것은 아니지만 운영주체가 시세와 물가를 고려해 상한선인 5%를 채워 인상하는 경우가 일반적입니다. 인상 방식은 갱신 시점에 증액된 보증금 차액을 일시불로 납부하거나 인상된 월세를 매달 지불하는 형태이며 단지별 운영 방침에 따라 보증금과 월세의 비중을 상호 전환하여 조절할 수도 있습니다. 따라서 갱신 계약일 1~2개월 전 관리센터에서 배부하는 안내문을 통해 정확한 인상률과 보증금 전환 이율을 확인하여 자금 계획을 미리 세워두는 것이 가장 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔 가격은 아파트 매매가가 급등하여 대채제 수요가 물릴 때나 금리가 인하되어 월세 수익률이 매력이 커질 때 비로소 상승하는 경향이 있습니다. 기본적으로 오피스텔은 감가상각이 빠르고 대지 지분이 적어 시세 차익보다는 꾸준한 월세 수익을 목적으로 투자하는 수익형 부동산의 성격이 매우 강합니다. 다만 아파트와 유사한 구조를 가진 아파텔은 인근 아파트 가격과 연동되어 오르기도 하지만 공급 물량이 쏟아지면 하락세도 가파르다는 점을 유의해야 합니다. 즉 오피스텔 투자는 안정적인 현금 흐름을 우선순위에 두어야 하며 시세 차익은 입지가 극히 우수한 곳에서 부수적으로 기대하는 보너스로 접근하는 것이 가장 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우리 사회에서 반복되는 사재기는 정보의 빠른 확산과 불안의 전염이 결합한 현상으로 종량제 봉투처럼 생필품 성격이 강한 품목일수록 체감되는 물가 압박이 큽니다. 스마트폼 SNS를 통해 가격 인상 소식이 실시간으로 공유되면서 나만 손해를 볼지 모른다는 포모 증후군이 군중 심리를 자극해 순식간에 품절 사태를 일으키는 경향이 있습니다. 과거 마스크나 요소수 대란을 겪으며 학습된 결핍에 대한 공포는 합리적인 소비 판단보다 일단 확보하고 보자는 방어 기재를 우선 작동하게 만들어 사재기 현상을 더욱 가속화합니다. 결국 유독 사재기에 취약한 이유는 역동적인 정보 공유 문화와 미래에 대한 불확실성이 맞물린 결과이며 이를 완화하려면 정부의 신뢰성 있는 수급 발표와 시민들의 성숙한 공동체 의식이 필요합니다. 감사합니다.