답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사 2주전에는 아파트 관리사무소에 연락해 엘리베이터 사용 예약을 마쳐야 하며 각종 금융사 주소를 한번에 바꾸는 주소 일괄변경 서비스를 신청하는 것이 효율적입니다. 인터넷과 도시가스는 이사 당일 바로 사용할 수 있도록 최소 일주일 전에 이전 설치 및 정산 방문 예약을 잡아두시고 버리고 갈 짐은 미리 폐기물 스티커를 구매해 처리해야 합니다. 빌라에서 나갈 때 집주인에게 그동안 관리비와 함께 납부했던 장기수선충당금을 돌려받는 것을 잊지 마시고 귀중품과 중요 서류는이삿짐과 섞이지 않도록 별도 가방에 직접 챙기시기 바랍니다. 이사 당일에는 예전 집과 새집 양쪽에서 쓸 대용량 종량제 봉투를 넉넉히 준비하고 짐 정리가 끝나는 대로 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 소중한 보증금과 권리를 보호해야 합니다. 마지막으로 아파트 입주시 차량 등록과 공동현관 카드 발급을 위해 관리사무소를 방문하는 것으로 모든 행정 절차를 마무리 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재정 저눈가들이 권장하는 주거비의 심리적, 경제적 마지노선은 세후 월 소득의 30% 이내이며 이를 초과할 경우 저축이나 노후 준비 등 장기적인 재무 설계가 무너질 위험이 큽니다. 강남권의 비싼 월세를 고려하더라도 관리비와 대출 이자를 포함한 총비용이 소득의 35%를 넘지 않도록 설정해야 직주근접으로 얻은 시간적 여유를 온전히 삶의질 향상으로 연결할 수 있습니다. 특히 자산 형성기에는 주거비 비중이 커질수록 시드머니를 모으는 속도가 급격하게 느려지므로 출퇴근 시간 단축이라는 이점과 매달 사라지는 고정 비용의 가치를 냉정하게 비교해 보아야 합니다. 결론적으로 삶의 만족도를 위해 직주근접을 선택하시되 월 소득의 3분의 1이라는 기준점을 최대한 지키면서 예산에 맞는 매물을 선별하는 것이 재정적 고립을 막는 가장 현명한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 사기와 역전세난의 여파로 보증금 미반환에 대한 공포가 커지자 세입자들이 고액 보증금 대신 안전한 월세나 반전세를 선호하게 되면서 전세 수요가 급감하고 월세 수요가 폭증했습니다. 특히 토지거래허가구역은 집을 살 때 반드시 실거주를 해야 하므로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해져 시장에 나올 수 있는 신규 전세 물량 자체가 차단된 영향이 큽니다. 금리 인상과 공시가격 현실화로 집주인들의 대출 이자 및 세금 부담이 늘어나자 전세금을 받기보다 월세를 받아 지출을 충당하려는 임대인이 많아진 것도 주요 원인입니다. 임대차 2법 시행으로 기존 세입자의 거주 기간이 늘며 매물 잠김 현상이 발생했고 집주인들이 4년치 인상분을 미리 월세에 반영하면서 월세 가격이 가파르게 상승했습니다. 즉 보증금 보호를 원하는 임차인의 심리와 수익성 및 세금 부담을 고려한 임대인의 이해관계가 맞아떨어지며 전세는 점차 사라지고 고액 월세 시장으로 빠르게 지편되고 있는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기수선충당금은 소유자가 부담해야 할 비용을 세입자가 대신 납부한 것이므로 나중에 돌려받을 이 금액과 현재의 미납 관리비를 서로 상계 처리하는 것을 거주중에도 집주인의 동의만 있다면 충분히 가능합니다. 관리실 입장에서는 장부상 주인에게 반활할 예치금을 사용하는 셈이기에 주인의 명확한 승낙 없이 독단적으로 처리해줄 수 없어 퇴거 시 정산을 권유하는 경우가 많습니다. 법적으로 세입자는 임대차 종료시 충당금 반환을 청구할 권리가 있으며 거주 기간중이라도 임대인과 임차인의 합의한다면 해당 금액만큼 관리비를 차감하는 방식에 아무런 법적 하자가 없습니다. 따라서 관리실에 먼저 요청하시기보다는 집주인에게 현재 상황을 설명하고 나중에 돌려줄 충당금으로 미납금을 정산하는 것에 동의한다는 확답을 먼저 받는 것이 순서입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인을 보호하기 위해 2기 이상의 차임 연체 시 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있으며 연체된 월세와 미납 관리비는 보증금에서 우선 공제한다는 내용을 명시하세요. 계약갱신요구권은 법적 권리이므로 막을 수 없으나 갱신 시 임대료를 법정 한도 내에서 증액한다는 점과 임대인의 실거주 시 거절한다는 법적 근거를 인지해두는 것이 중요합니다. 벽걸이 티비 타공, 구조 변경 등은 반드시 사전 승낙을 받아야 하며 퇴거 시 통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인 비용으로 원상복구한다는 조항을 사진 증거와 함께 남겨두시기 바랍니다. 실내 흡연 및 반려동물 사육금지 위반 시 특수 청소비와 도배 비용을 전액 배상하며 임차인 사정으로 중도 퇴거 시 중개수수료와 공실 손해를 임차인이 부담한다는 약정을 넣어야 합니다. 세입자가 나가지 않고 버티는 최악의 상황이 걱정되신다면 특약과 더불어 법원 판결 없이 집행력을 갖는 제소전 화해조서를 미리 작성해 두는 방법도 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자의 보증금 반환 채권이 주택공사로 넘어간 것이므로 향후 임대차 종료 시 보증금을 세입자가 아닌 통지서에 명시된 공사 계좌로만 반환해야 합니다. 나중에 세입자가 직접 반환을 요구해도 절대 응해서는 안되며 만약 잘못 입금할 경우 공상에 중복 지급해야 하는 위험이 있으니 받은 우편물을 꼭 보관하세요. 퇴거 시 발생하는 미납관리비나 파손 수선비 등은 보증금에서 우선 공제할 수 있으므로 정산 내역을 명확히 증빙 자료로 남겨두시기 바랍니다. 계약 갱신은 가능하지만 보증금의 권리 관계는 변하지 않으므로 연장 계약시에도 채권양도 사실을 반영하여 공사 측의 동의나 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다. 가장 확실한 방법은 계약 만료 1~2개월 전에 미리 주택공사 담당자에게 연락해서 정확한 상환 계좌와 필요 서류를 확인하고 안내에 따라서 송금하는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양전환 매매는 매도인이 소유권을 얻기 전 자금이 먼저 지급되므로 권리공백을 막기 위해 소유권이전등기청구권 가등기를 설정한다는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 매도인은 매수인에게 받은 자금을 분양대금 납부에만 사용하며 잔금시까지 어떠한 담보권 설정이나 제 3자 매도를 하지 않는다는 조항을 명시하시고 만약 매도인의 변심이나 귀책으로 분양 전환 등기 이전이 불가능해질경우 계약금 배액 배상과 함께 실손해를 배상한다는 강한 위약금 조건을 포함해야 합니다. 잔금 지급은 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 건네받는 것과 동시에 이행하며 취득세와 미납 관리비 등 정산 기준일도 명확하게 두시기 바랍니다. 일반 거래보다 위험성이 높은 만큼 계약 전 해당 단지의 분양 전환 적격 여부를 반드시 확인하고 가급적이면 전문 법무사를 동행하여 계약서의 완성도를 높이시기 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동명의 아파트를 어머니 단독 명의로 변경하는 것은 증여나 매매절차를 통해서 충분히 가능합니다. 96년도 입주아파트라면 현재의 공시가격을 기준으로 질문자님의 지분만큼 취득세를 납부해야 합니다. 자녀가 부모에게 증여할 경우 5000만원까지 증여세가 면제되므로 지분 가치를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 증여 재산이 공제 한도를 초과하면 그 차액에 대한 증여세가 발생할 수 있으며 국민주택채권 매입 비용도 추가됩니다. 직접 처리하기 어렵다면 법무사를 통해 등기를 진행할 수 있고 이때 별도의 법무사 수수료가 발생합니다. 정확한 금액 산출을 위해서는 먼저부동산공시가격 알리미 사이트에서 해당 아파트의 현재 공시지가를 확인해 보시고 비용이 걱정되신다면 당시 업무를 처리했던 법무사 사무소에 연락해서 지분 이전 비용 견적을 요청하는 것이 가장 빠르고 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노베이스 상태에서800점은 기초 문법과 빈출 단어만 잡아도 3개월 내에 충분히 도달 가능한 점수입니다. 기초 회화 실력이 있다면 듣기에서 점수를 빠르게 올릴 수 있으나 LC 고득점을 목표로 전략을 세우는 것이 유리합니다. 문법은 두꺼운 기본서 대신에 토익 전용 기초 강의로 핵심 공시부터 빠르게 정리하면 문제 풀이에 적용하는 연습을 하시고 매딜 단어 100개 암기와 기출문제 풀이를 병행하며 특히 시간이 부족한 독해 파트의 시간 관리 훈련을 반복해야 합니다. 편입은 고고익선인 경우가 많으니 800점은 최소 목표로 잡으시되 반복적인 오답노트를 통해서 취약한 문법 유형을 완벽하게 보완하시길 바랍니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년 단위 계약의 오피스텔이라도 실제 주거용으로 사용중이라면 법적으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 기간이 1년이더라도 전체 주거 기간을 2년으로 보장받을 수 있어 갱신권 사용이 가능합니다. 갱신을 원하신다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 집주인에게 명확하게 의사를 전달해야 합니다. 단 임차인이 2개월 이상의 월세를 연체할 사실이 없어야 하며 집주인이나 직계가족이 실거주하려는 경우에는 갱신 요구가 거절될 수 있습니다. 따라서 해당 조건을 모두 충족하는지 미리 확인하신 후 정해진 기간 내에 갱신 의사를 메시지나 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 알리시기 바랍니다. 감사합니다.