답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상의 대항력이 생기지 않아 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌면 보증금을 한 푼도 못 받고 쫒겨날 수 있습니다. 2026년 기준 서울 5500만원 등 소액보증금을 우선 돌려주는 최우선변제권 제도는 반드시 전입신고가 되어 있어야만 혜택을 받을 수 있습니다. 보증금을 안 돌려줄 때 집주인을 압박하는 가장 강력한 수단인 임차권 등기 명령을 신청할 수 없어 배 째라는 식의 대응에 매우 취약해집니다. 전입신고 불가는 주로 집주인이 업무용 오피스텔로 부가세를 환급받았거나 다주택자 규제를 피하려는 탈법적 목적이며 그 위험부담을 세입자가 대신 지는 격입니다. 전입신고가 안 된 집은 법적으로 주거용이 아니므로 매달 내는 월세에 대해 연말정산 소득공제 혜택을 전혀 받을 수도 없습니다.그러니 보증금이 500만원이라도 이는 법적으로 기부하는 것과 다름없는 무방비 상태이니 집주인이 고의로 안 주겠다고 버티면 소송 외엔 답이 없으므로 가급적이면 전입신고가 가능한 정상 매물을 찾으시길 강력하게 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이재명 정부는 기본적으로 부동산 불로소득 차단과 다주택자 규제를 중시하므로 문재인 정부의 정책 기조와 결이 비슷한 것은 사실입니다. 다만 현 정부는 규제와 동시에 공공 주도 공급을 강력하게 추진하며 매물잠김 현상을 해소하려 노력하고 있습니다. 문재인 정부 때는 초저금리였지만 현재는 상대적으로 금리가 높고 DSR 등 금융 규제가 이미 촘촘하게 박혀 있어 과거처럼 빚내서 집 사는 식의 폭등은 물리적으로 쉽지 않은 환경입니다. 하지만 다주택자를 계속압박할 경우 임대 주택 공급이 위축되어 전세가가 먼저 오르고 이것이 매매가를 밀어 올리는 현상은 여전히 유효한 위험 요소입니다. 즉 현재 정부의 다주택자 규제 강도가 높아지는 것은 맞으나 고금리와 강력한 대출 규제라는 변수가 과거와 다르다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 강남권 및 한강변 등 선호 지역은 똘똘한 한 채 쏠림 현상으로 완만한 상승세를 보이는 반면 지방 및 수도권 외곽 지역은 공급 물량과 경기 침체 우려로 하락 또는 정체되는 탈동조화가 뚜렷합니다. 최근 몇년간 이어진 착공 및 인허가 물량 감소로 인해 2026년 신축 입주 물량이 급감하면서 전세가 상승과 함께 매매 가격을 하방에서 지지하는 강력한 요인으로 적용하고 있습니다. 한국은행의 금리 인하 기대감이 시장에 선반영되고 있으나 여전히 높은 실질 대출 금리와 가계 부채 규제가 매수자들의 발목을 잡으며 거래량 동반 없는 눈치보기 국면이 이어지고 있습니다. 또한 재건축 재개발 규제 완화와 6월 지방선거 직후의 세제 개편 논의가 시장의 주요변수이며 정부의 대출 한도 규제 강화 여부에 따라 단기적인 가격 변동폭이 결정될 전망입니다. 이제 시장은 전체가 오르거나 내리는 시대가 아니라 어디가 살아남느냐가 중요해졌으므로 단순 가격ㅇ 예측보다는 개별 단지의 입지 가치와 본인의 자금 조달 능력을 최우선으로 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.26년 5월 출산 전까지는 신생아 특례가 불가하므로 신혼부부 전용 디딤돌 대출을 먼저 활용하시고 204년 혼인신고를 하셨기에 신혼부부 7년이내 요건을 충족하며 현재 소득 기준이 완화되어 연 소득 8500만원 이하라면 신청이 간으합니다. 26년 5우러 아이 출생신고 직후에 기존 대출을 신생아특레 대출로 갈아타기 할 수 있습니다. 법령샹 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 요건만 갖추면 기존 대출이 일반 주담대든 신호부부 대출이든 상관없이 대환을 허용하고 있습니다. 2026년 현재 싱생아 특례 대출의 소득 요건 합산 연 2억원까지 대폭 완화된 상태이며 4.3억 매물은 주택 가격 기준 9억원 이하에도 안전하게 부합하므로 대환에 무리가 없습니다. 새 집을 사면서 대출을 받게 될 때 기존 집을 실행일로부터 2년이내에 처분하는 조건으로 대출이 실행되고 이 기간내에 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택과 대출 유지가 가능합니다. 4%대 금리에서 1~2%대로 낮아지는 이자 절감액이 이사 비용(취득세, 복비, 중도상환 수수료 등 )보다 크다면 자산 가치가 높은 4.3억 매물로 이동하는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님 댁에 가족 3명이 동거인으로 전입신고를 하는 것 자체는 법적으로 가능합니다. 가장 큰 문제는 부모님이 민간임대에 살고 계신다는 점인데 임대주택은 규정상 실거주자 외에 타인이 전이하면 불법 전대가 계약위반으로 간주되어 부모님이 퇴거조치를 당할 위험이 있습니다. 질문자님 상황에서 가장 위험한 것은 본인(임차인)의 권리포기입니다. 신축 아파트 등기 문제로 전입을 늦춰달라는 것은 집주인이 대출을 더 받으려는 의도일 가능성도 높고 무리한 요구입니다. 4월 22일에 입주하면서 전입신고를 안하면 대항력과 확정일자 보호를 전혀 못받습니다. 만약 그 사이 집이 경매에 넘어가면 보증금을 한 푼도 보호받지 못합니다. 즉 부모님 댁 전입은 가능하자 부모님계약에 불이익이 있고 무엇보다 질문자님 보증금이 법적으로 보호를 받지 못하는 위험한 상태이니 가급적 집주인과 협의하여 입주 당일 전입신고를 하거나 정 안된다면 전세권 설정 가은 안전장치를 강력하게 요구하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.56평 단독주택이라면 조건에 따라서 아파트 두채나 아파트+상가 수령이 가능합니다. 아파트 2채(1+1)는 소유한 주택의 감정가가 분양받을 아파트 2채 가격보다 높을 때, 기존 주택의 연면적이 분양받을 2채의 전용면적 합보다 클 때 가능합니다. 아파트+상가는 아파트를 한 채 받고도 남는 권리가액이 상가 분양가보다 높으면 신청할 수 있습니다. 주의할점은 1+1로 받는 추가 1채는 보통 전용면적 60제곱미터 이하여야 하며 일정 기간 팔 수 없는 제한이 붙습니다. 56평은 큰 편이라 자산 가치나 면적이 충분하다면 두 채 신청이 유리해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.문래동 더샵 프리엘라는 장점과 단점이 명확한 단지입니다. 장점은 지하철 2호선 문래역과 5호선 양평역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권이며 여의도나 광화문 접근성이 매우 좋습니다. 하지만 단지 주변이 여전히 철공소나 소규모 공장들이 섞여 있는 준공업지녁입니다. 주거 쾌적성이나 주변 정도된 는낌을 중시하신다면 실망할 수 있습니다. 더샵이라는 1군 브랜드와 소규모 단지의 한계를 비교해야 합니다. 단지 규모가 적으면 커뮤니티 시설이 부족할 수 있습니다. 주변 준공업지역 개발 사업이 계속 진행 중이라 장기적으로는 동네가 깔끔해지겠지만 시간이 꽤 걸릴 것입니다. 결국 분양가 상한제 적용 여부와 주변 시세 대비 얼마나 저렴하게 나오느냐가 관건인데 인근 아파트 문래 자이등과 비교해 보시길 바랍니다. 저는 서울 내 신축이 절실하고 출퇴근 편의성이 최우선이며 추천드리고 주변 환경이 깨끗해야 하고 대단지 프리미음을 원한다면 비추천입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인과 협의하여 이사 당일 일부를 받고 나머지는 특정 날짜까지 받기로 약속하는 것은 가능합니다. 보증금 잔액을 다 받기 전까지는 전입신고와+거주를 유지해야 합니다. 일부만 받았다고 해서 전입신고를 빼거나 짐을 다 비워주면 안됩니다. 만약 이사를 꼭 가야하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령이 완료된 후에 이사해야 합니다. 그래야 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지가 됩니다. 일부 수령 시 나머지 잔액은 언제까지 지급하며 지연될 경우 이자를 지급한다는 내용의 합의서를 서면이나 문자 등으로 남겨두세요. 즉 일부만 받는 것은 자유이지만 잔액을 다 받을 때까지는 전입신고를 유지하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 [1번지통닭]은 옛날 통닭 스타일로 튀김옷이 얇고 매우 바삭합니다. 가격이 저렴하고 회전율이 빨라 닭이 신선하며 잡내가 거의 없습니다. [금계통닭] 은 동네 주민들이 아끼는 로컬 맛집으로 닭똥집 튀김이 유명할 정도로 원육의 신선도가 보장되어 비린내 걱정 없이 겉바속촉을 즐기기 좋습니다. 마지막으로 [자담치킨 북부청사점]은 동물복지 인증 닭을 사용하여 고기 질 자체가 매우 깨끗하고 냄새에 민감한 분들이 가장 안심하고 드시는 브랜드입니다. 이사 후 신곡동의 [동오마을 먹거리타운]을 가보시면 다양한 치킨집을 직접 비교해 보실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.합산 공시가격이 5억원대이므로 종부세는 아예 나오지 않으며 재산세 역시 2주택자라고 해서 갑자기 폭탄 수준으로 늘어나지는 않습니다. 잘 팔리지 않는 빌라를 세금 때문에 억지로 헐값에 파는 것은 아끼는 세금보다 자산 손실이 더 클 수 있습니다. 아파트의 차익이 더 크다면 나중에 빌라를 먼저 매도하여 아파트를 비과세 1주택 상태로 만드는 것이 훨씬 유리합니다. 즉 세금 바담이 크지 않은 자산 규모이므로 억지로 팔기보다 일단 보유하며 시장 상황을 지켜보시는 것도 추천드립니다. 감사합니다.