답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 계약시 반드시 인감도장과 인감증명서를 사용해야 하는 법적 의무는 없으며 일반 막도장과 신분증 확인만으로도 계약은 충분히 유효합니다. 다만 집주인이 요구하는 경우 관례적으로 준비할수는 있으나 인감증명서는 반드시 본인 발급분인지 확인하고 인감도장은 계약서 외의 서류에 함부로 날인하지 않도록 주의하셔야 합니다. 중개인 없이 직거래 할때는 등기부등본상의 소유자와 계약자가 일치하는지 신분증과 대조해서 반드시 확인하시고 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 직접 송금하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사나 국가기술자격 등은 장기간 실무를 하지 않았거나 장롱면허 상태여도 자격 자체의 법적 효력이 평생 사라지지는 않습니다. 자격은 유지되지만 오랜 공백 후 공인중개사로 개업할때 실무 교육을 받아야 하듯 일부 전문직이나 면허 자격은 현업 복귀 시 보수교육이나 적성검사를 완료해야 효력이 활성화 됩니다. 국가 자격과 다르게 토익 등의 어학 성적이나 일부 민간 자격증은 2~5년의 유효기간이 지나면 효력이 완전히 소멸해서 재시험을 쳐야 하는 자격증들도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시가격은 땅값과 건물값을 개별적으로 평가한 뒤 매년 정부가 정하는 시장 시세 반영 비율을 곱해서 최종 합산 가격으로 도출합니다. 아파트와 연립주택 등 공동주택은 국토교통부가 직접 조사하고 산정하고 단독 및 다가구 주택은 국토부가 정한 표준주택을 기준으로 관할 시군구청장이 산정해서 매년 4월말에 공시합니다. 책정된 가격에 불만이 있다면 확정 고시일로부터 30일 이내 부동산공시가격 알리미 홈페이지를 통해서 이의신청을 제출하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본가로 전입신고를 옮기면 임차인의 가장 강력한 법적 권리인 대항력과 우선변제권이 즉시 소멸해서 향후 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가도 보증금을 법적으로 보호받을 수 없습니다. 계약기간이 공식적으올 종료되었다면 법원에 임차권등기명령을 신청해서 등기부등본에 내 보증금 권리가 기재된것을 확인한 후에 전입신고를 옮겨야 대항력이 유지됩니다. 또한 계약이 종료되었음에도 새로운 세입자가 안들어왔다는 이유만으로 보증금을 돌려주지 않는다면 내용증명 발송 후에 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 연 12%의 법정 지연이자도 추가로 청구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축물대장상 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 곳에 입주하면 청년 버팀목 전세대출 등 정부 지원 금융 상품 이용이 차단되므로 계약전에 반드시 실제 용도를 확인하셔야 합니다. 또한 대장상 1개 호실을 가벽으로 나누어 여러개의 임의 호실로 만든 불법 쪼개기 매물은 경매시 최우선변제금 등의 법적 보호를 전혀 받지 못하니깐 대장상 면적과 실물 면적이 일치하는지도 대조해야 합니다. 만약 호프집이나 식당 창업 시 건축물대장에 등록된 면적이나 정화조 용량이 부족하거나 무단 증축이 있다면 기존 영업 허가증 승계와 신규 영업 신고도 불가능하므로 인수가 물건너 가는 위험도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.운용리스 차량은 소유권이 리스사에 있어서 자산에는 안잡히지만 계약자가 입주자라면 차량가액이 기준을 초과할 시 입주 및 재계약 심사에서 최종적으로 탈락합니다. 아파트 관리사무소에 주차 등록을 신청할 때 리스계약서를 제출해야 하므로 개인 명의의 고가 리스 차량은 단지 내 주차 등록 자체가 불가능합니다. 규제망이 매우 촘촘해서 법인과 사업자 생업용 차량 외에는 예외가 인정되지 않으니 안전한 거주를 위해서 입주 전 차량을 기준 가액 이하로 변경하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.옥상 방수는 공용부분의 유지 보수를 위한 필수 행위이므로 4층과 함께 먼저 수리한 뒤에 1,2층 주민을 상대로 지분비율만큼의 비용을 법적으로 청구할 수 있습니다. 1,2층이 비용 지급을 끝까지 거부할경우 내용증명을 발송해서 압박을 가한 후 법원에 지급명령 신청이나 손해배상 청구 소송을 제기해서 강제로 받아내야 합니다. 나중에 법적 절차를 밟을 때 불이익을 당하지 않기위해서 공사 전 옥상의 균열과 누수상태를 사진과 동영상으로 꼼꼼하게 남겨두시고 동 회의 소집 문자나 방문 대화 등 협의를 시도했다는 증거도 반드시 남겨두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축물대장은 건물의 면적과 구조, 위반 여부 등 물리적인 사실을 증명하고 등기부등본은 소유주와 빚 등 법적인 권리관계를 증명하는 서류입니다. 두 서류의 내용이 다를 경우 면적이나 층수 같은 건물 정보는 건축물대장이 기준이 되고 소유자나 담보 설정 등은 등기부등본이 우선합니다. 전월세나 매매 계약시 대장에서는 위반건축물 여부를 확인하시고 등기부에서는 갑구에 실소유주와 을구의 융자금 규모를 반드시 대조해 보고 일치하는지 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저는 무조건 전환을 추천드립니다. 기존 청약예금의 가입기간과 1순위 자격이 그대로 승계되므로 혜택이 훨씬 더 넓은 주택청약종합저축으로 전환하는 것이 무조건으로 이득입니다. 기존 통장으로는 민영주택만 신청할 수 있지만 종합저축으로 갈아타면 향후 공공분양까지 모두 노릴 수 있는 만능 통장이 됩니다. 전환 혜택을 온전히 받기 위해서 유예 기한인 2026년 9월 30일까지 기존 가입 은행에 신분증을 지참해서 전환을 완료하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영구임대는 공급이 적고 기존 입주자가 잘 나가지 않아서 대기가 수년씩 걸리기도 하지만 국민임대는 신도시 등에 신규 공급이 많아서 비교적 빠르게 입주 기회를 잡을 수 있습니다. 또한 국민임대는 목돈 여유가 있다면 보증금을 높이고 월세를 대폭 낮출 수 있는 전세보증금 제도가 있어서 영구임대보다 개인의 자금 사정에 맞추서 매월 고정 지출을 줄이기에 더 유리합니다. 당첨 경쟁 방식에도 차이가 있는데 영구임대는 수급자나 취약계층 등 법정 우선순위 중심인 반면에 국민임대는 아드님과 함께 거주하는 세대주로서 청약통장 납입 횟수와 거주기간 등으로 공정하게 가점 경쟁을 해볼만 합니다. 감사합니다.