전세얻을때질문헙니다 안전한방법에대해

Question

제목: 전세보증보험 가입이 안 되어도 전입신고·확정일자로 안전할 수 있나요?

안녕하세요. 전세집을 알아보고 있는데 전세보증보험(보증가입)이 안 되는 경우에도 안전하게 계약할 수 있는지 궁금합니다.

현재 알아보는 집은 전세보증금이 8,500만 원 정도이고, 중개사분께서는 전입신고와 확정일자를 받으면 1순위로 보호받을 수 있고, 등기부등본상 선순위채권이나 복잡한 권리관계가 있는 집은 아니라고 설명해주셨습니다. 등기부등본도 보여주신다고 합니다.

그런데 저는 전세의 선순위채권이나 우선변제권 같은 내용이 복잡해서 중개사분께 설명을 들어도 한 번에 잘 이해하지 못하는 편입니다.

제가 궁금한 것은 다음과 같습니다.

• 전세보증보험 가입이 안 되더라도 등기부등본상 선순위 권리가 없고 전입신고·확정일자를 제대로 받으면 8,500만 원 전세보증금을 안전하게 보호받을 수 있나요?

• 계약 전에 등기부등본에서 어떤 부분을 확인해야 하나요?

• 제가 복잡한 법률 용어를 잘 이해하지 못한다면, 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 사항만 쉽게 설명해주시면 감사하겠습니다.

“전보(전세보증보험)가 안 돼도 안전한 집인지”를 가장 궁금해하고 있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

세입자 입장에서 보증금을 지키기 위해서 가장 효과적인 것은 전세보증보험에 가입하는 것인데, 선순위 권리가 없고 전입신고 및 확정일자를 받으면 보증금을 지킬수 있는 가능성이 높다고 할 수는 있지만 100% 안전하다고 할 수는 없습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자로 1순위 대항력을 확보해도 향후 집값 하각으로 경매 낙찰가가 보증금 8500만원에 못미치면 손해를 볼 수 있으니 절대 100% 안전하다고는 할 수 없습니다. 계약 당일 발급받은 등기부등본 을구에 근저당이나 가압류 등 다른 권리가 전혀 없어야 하고 갑구의 집주인 이름이 계약자 신분증과 정확하게 일치하는지도 확인해야 합니다. 법적 용어가 어렵고 불안하다면 보증금 회수가 확실히 보장되는 전세보증보험 가입이 가능한 다른 안전한 집을 구하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 전세보증금이 완전히 안전하게 보호된다고 보기는 어렵습니다.

예를 들어 선순위 채권이 없고 시세 대비 보증금 비율, 즉 전세가율이 안정적이라고 하더라도 만기 시점에 임대인이 보증금을 반환할 자금이 없다면 실제 반환이 지연되거나 어려워질 수 있습니다. 이러한 상황은 계약 당시에는 모두 예측하기 어렵기 때문에, 혹시 모를 보증금 미반환 위험에 대비해 보증기관이 일정 요건을 충족한 경우 임차인에게 보증금을 대신 반환해주는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다.

질문처럼 보증보험 가입이 되지 않는 경우에는 여러 가지 사유가 있을 수 있지만, 대표적으로 보증기관이 평가한 주택가격에 비해 전세보증금이 일정 기준을 초과한 경우가 있을 수 있습니다.

이런 주택은 현재 등기부상 권리관계가 깨끗하더라도 향후 주택가격이 하락해 보증금과 주택가치의 차이가 줄어들거나, 전세가격이 하락해 역전세가 발생할 경우 보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.

따라서 보증보험 가입이 되지 않는다는 이유만으로 반드시 문제가 있는 주택이라고 단정할 수는 없지만, 적어도 보증금 보호 측면에서는 추가적인 위험요인이 없는지 더욱 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전입신고와 확정일자를 완벽히 마치고 선순위 권리가 없다면 법적으로 내 보증금을 지킬 수 있는 기본 안전장치는 생기지만 보증보험이 안된다는 것 자체가 찜찜해 신중하게 접근하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전세보증금을 지키기 위해서는 우선 최악의 경우 집주인이 파산을 하고 집이 경매로 넘어가게 되는 경우가 볼 수 있습니다. 그때 해당 집이 시세 대비 70~80% 정도 낙찰이 되게 되면 그 낙찰대금에서 채권 순서대로 배당을 받게 됩니다.

즉 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 그러한 순서가 1순위가 된다는 말입니다. 이것은 최악의 경우를 대비해서 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 획득하는 과정이라 보시면 됩니다. 다만 보증보험 가입이 되면 경매로 넘어가도 보증보험 회사에서 보증금을 반환을 받고 보증보험 회사가 대신 경매에서 배당을 받는 구조라 보시면 됩니다.

따라서 보증보험 가입을 하시는 것이 가장 안전하나 차선책으로 확정일자 + 전입신고를 해서 선순위 권리를 가지는 것도 중요할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

등기부등본에 내가 계약하기 이전 근저당이나 다른 선순위 권리가 있는지 확인하셔야 하며 전세보증보험이 없는 경우 전액 안전하게 보장받는다 단정할 수 없으니 참고하시기 바랍니다