답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 전체 임대차 기간 중 단 1회만 사용이 가능하므로 이미 사용했다면 2년 전 계약을 했더라도 다시 부활하지 않습니다. 이번 만기는 갱신권이 없는 상태에서 재계약이므로 법적인 보증금 5% 제한이 적용되지 않아 임대인이 요구하는 금액으로 합의해야 연장이 가능합니다. 세입자가 인상액에 합의하지 않는다면 임대인은 계약 종료와 더불어서 퇴거를 요구하고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트뿐만 아니라 LH나 SH에서 공급하는 신축 빌라, 오피스텔 대상의 매입임대주택 청약이 있으며 최근에는 일정 기간 살다가 내집으로 분양받을 수 있는 제도도 생겼습니다. 빌라 형태인 도시형 생활주택이나 오피스텔 분양 청약은 아파트보다 가격 진입장벽이 낮고 청약통장 없이도 신청이 가능한 경우가 많습니다. 수도권 내 소형, 저가 빌라는 1채를 사서 살더라도 추후 아파트 청약시 무주택자로 인정받을 수 있어서 징검다리로 활용하기도 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.에어컨 제조사나 사설 업체에 다시 점검을 요청해서 실외기 과열이나 가스 누출 등 구체적인 고장 원인이 적힌 소견서를 받아서 집주인에게 제시해야 합니다. 임대인은 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있게 해야하는 민법상 의무가 있으니 폭염 속 에어컨 오작동은 주거가 불가능한 하자임을 명시하고 수리를 강력하게 요구하셔야 합니다. 만약 수리를 거부할 경우 세입자가 먼저 고치고 비용을 청구하겠다는 내용을 문자나 카톡으로 남겨서 증거로 남겨두시고 지속해서 방치할 경우 계약해지 사유가 될 수도 있음을 고지하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오산과 평택 역시 최근 신축 빌라와 다세대 주택을 중심으로 전세사기와 역전세 피해가 대거 발생한 지역이므로 수원 못지않게 주의해야 합니다. 의왕은 아파트 비율이 높고 매매 가격이 탄탄하게 받쳐줘서 깡통전세 위험은 상대적으로 낮지만 그만큼 전세 시세 자체가 높다는 단점이 있습니다. 오산, 평택, 의왕 중 어느 지역을 선택하던지 계약 예정인 매물이 전세보증보험에 100% 가입이 가능한지 확인하고 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 전셋값 상승세가 매매가를 밀어 올리는 추세이므로 급하게 저가로 팔기보다는 내년 상반기까지 시장 추이를 살피면서 매도 가격을 최대한 확보하는 것이 유리합니다. 탑층 복층 매물은 희소성은 있지만 수요층이 얇아서 환금성이 떨어지고 계약전에 등기부등본을 통한 불법 증축 여부 확인과 누수나 결로, 냉난방 효율 점검도 필수적입니다. 안전하게 갈아타기 위해서 매수할 복층 매물보다 기존 아파트틀 파는 것이 훨씬 수월하므로 자금 경색을 막기 위해서 반드시 기존 아파트 매도 계약을 먼저 완료하시고 복층을 매수하는 순서를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.당첨된 아파트에 실거주 의무가 걸려 있다면 전세를 놓을 수 없으므로 모집문공고문을 통해서 거주의무 여부나 유예 기간이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 실거주 의무가 없다면 세입자 보증금과 현금 2.5억원을 합쳐서 잔금을 치를 수 있으며 주담대를 안 받으므로 기존 전세대출도 만기까지 안전하게 유지가 됩니다. 잔금일 동시진행시 주의할점은 분양 잔금 납부와 세입자 입주, 소유권 이전 등기가 8월 30일 하루에 동시에 완결돼야 하니깐 청약 잔금 경험이 풍부한 전문 부동산을 통해서 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안전마진이 커 보이는 구역은 주민 갈등이나 초기 단계인 경우가 많아 사업이 무기한 지연되거나 무산될 위험이 가격에 반영된 것입니다. 낙후도가 심한 곳은 전세가가 매우 낮아서 매매가와 차이가 크므로 겉보기 가격은 낮아도 실제 필요한 초기 현금이 많아서 수요자가 쉽게 진입하지 못합니다. 투자자들은 마진이 적더라도 진행 속도가 빠르고 확실한 상급지를 선호하며 위험도가 높은 하급지는 기회비용과 리스크 때문에 기피하는 인식이 강합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소음 및 취객 난동의 사진이나 녹음등 증거를 모아서 집주인에게 도저히 살 수 없으니 계약을 합의 해지해 달라고 강력하게 말씀 하셔야 합니다. 집주인이 거부할 경우 본인이 중개수수료를 부담하더라도 직접 부동산에 방을 내놓아 다음 세입자를 구하고 보증금을 받아서 나오는 것이 현실적으로 제일 빨라 보입니다. 또한 배수관과 냉장고 소음은 집주인의 수리 의무이므로 당장 나가지 못하더라도 즉시 고쳐달라고 강력하게 요구하셔서 임차인의 주거를 평온하게 거주할 권리를 지키시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세대출 유지와 주담대 동시 이용은 불가능합니다. 규정장 주택담보대출을 받으면 기존 전세자금대출은 즉시 또는 단기간 내에 전액 상환해야 하므로 두 대출을 동시에 들고 갈 수 없습니다. 연봉 3300만원으로는 잔금에 필요한 1.8억원의 주택담보대출은 DSR 40% 제한 때문에 충족하기는 어려워 보이며 현실적인 대안으로 8월에 본인이 직접 입주하는 대신에 전세를 놓아서 세입자의 보증금으로 잔금을 치르고 내년 7월 전세 만기 때 보증금을 회수해서 들어가는 방법을 찾아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 퇴실시 중개수수료를 임차인이 부담하는 것은 관행이지만 법정 상한 요율을 초과하는 40만원의 수수료는 과도하게 책정된 것으로 보입니다. 서울특별시 주택중개보수 요율을 보면 거래금액이 4000만원 미만 기준 0.5%이고 상한 20만원입니다. 거래가 3900만원의 법정 최대 수수료는 19만 5천원입니다. 따라서 부동산에 법정 상한 요율을 준수해달라고 다시 요청하시고 협의된 금액이 법정 요율을 초과한다면 그 근거를 명확하게 설명하라고 하시기 바랍니다. 감사합니다.