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전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.질문1: 네 무조건 가능합니다. 임대인이 실거주를 하지 않는 이상 월세 전환 거부를 이유로 내쫒을 수 없습니다. 질문2: 임대인은 보증금의 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있으며 전세를 월세로 바꾸는 것은 귀하의 동의 없이는 절대 강제할 수 없습니다. 질문3: 현실적인 조언은 임대인이 억지를 부린다면 갱신청구권을 즉시 행사하여 전세 계약을 2년 연장해버리는 것이 가장 유리합니다. 결론적으로 지금 즉시 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하여 기존 전세 조건 그대로 2년 연장하겠다고 하면 됩니다. 이 경우 임대인이 할 수 있는 행동은 보증금 5%이내에서만 증액할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 확정일자후 세대주만 주소이전할경우 대항력은?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.동생분만 주소를 옮겨도 어머니가 전입과 거주를 유지하신다면 대항력은 안전하게 유지됩니다. 대항력은 계약자 본인뿐만 아니라 배우자나 부모님 등 가족의 전입만 유지되어도 법적으로 보호받습니다. 주의사항은 동생분이 나간 후 어머니마저주소를 옮기시면 대항력은 즉시 상실되니 주의해야 합니다. 동생분이 빠진 후 어머니를 세대주로 변경해두시만 서류상 더욱 깔끔합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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금테크 하고 싶은데 조언 바랍니다...
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.수익 증심으로 투자를 원한다면 증권사 계좌로 거래하며 매매차익 세금이 0원이라 실질 수익이률이 가장 높습니다. 소액으로 간편하게 하려면 일반 주식 계좌에서 금 관련 ETF를 매수해서 몇만원 중심으로 소액 투자로 즉기 사고 팔 수 있지만 수익의 15.4%를 세금으로 냅니다.팁으로 ISA 계좌를 활용하면 세금을 줄일 수 있습니다. 골드바를 실물로 소장할경우 금거래소나 은행에서 직접 사며 부가세 10%가 붙어 가격이 많이 올라야 이득입니다.하지만 기록이 남지 않아 상속이나 증여에 유리하고 전쟁 등 위기시 가장 확실한 안전자산이 됩니다. 결론적으로 세금 없이 돈을 벌고 싶다면 증권사에서 KRX 금현물을 사는 것이 가장 유리합니다.
경제 / 자산관리
26.01.12
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월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.해당 건물이 통건물(다가구/빌딩)인지 확인하시고 건물 시세가 30~40억 이상이면서 15.5억은 위험한 수준이 아닐 수 있지만 시세가 근저당과 비슷하다면 위험합니다. 지역별로 확인이 필요한데 부산 기준 보증금이 8500만원 이하라면 2,800만원까지 최우선변제권으로 0순위로 돌려받습니다. 지역별로 확인 바라고 나머지 200만원은 떼일 수 있지만 월세 계약치고는 손실 폭이 매우 작습니다. 등기부등본상 근저당 설정일이 언제인지 확인하시고 날짜에 따라 보호받는 금액이 2800만원 보다 더 적을수도 있습니다. 결론적으로 질문자님 지역별로 최우선변제금을 확인하시고 본 계약 때 국세 지방세 완납증명서를 요구해 세금 체납 여부도 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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환율은 또 왜 이리도 많이 오르는 건가요?
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.미국경제의 건조함으로 인해 고금리가 유지되면서 전 세계 자금이 달러로 쏠리고 있습니다. 국민연금과 한국은행과 스왑을 통해 달러 수요를 분산하고 있지만 서학개미 등 민간의 거대한 해외 투자 수요를 막기에는 역부족입니다. 국내 증시 급등 이후 외국인들이 차익 실현 매물을 달러로 환전해 나가는 과정에서 환율 상방 압력이 가중되었습니다. 결론적으로 국민연금의 방어 노력보다 미국 금리 영향력과 민간의 달러 수요가 더 강력한 상황입니다.
경제 / 경제동향
26.01.12
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2026년 부동산 시장도 역시나 상승할 수 밖에 없을까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.지난 수년간의 착공 급감으로 인한 신축 입주 물량 부족과 주식 시장 강세에 따른 자산 유입이 가격으 지지하고 있습니다. 정부의 강력한 대출규제가 매수 심리를 억누르고 있으며 정부의 공급 계획 발표가 심리적 과열을 방지하는 역할을 합니다. 공급 부족으로 하방 경직성은 강하지만 대출 한도 제한으로 인해 과거와 같은 폭등세는 제한적일 가능성이 높습니다. 결론적으로 공급 부족과 대출 규제가 충돌하는 형국이므로 무리한 영끌보다는 실거주 중심의 신중한 접근이 필요한 시기입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 공인중개사 수수료는 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.월세 계약은 보증금 +(월세 X 100) 방식으로 거래금액을 환산합니다. 2,000만원 +(92만원 X 100)= 1억 1200만원 으로 거래금액이 1억원이상~ 6억원 미만 구간에 해당하므로 상환요율은 0.3% 입니다. 1억 1200만원 X 0.3 = 336,000원으로 부가세 별도 금액입니다. 중개보수는 임대인과 임차인이 각각 동일하게 지불해야 합니다. 즉 각자 336,000원씩 공인중개사에게 지불하게 됩니다. 부가세 관련해서 해당 부동산이 일반과세자라면 위 금액의 10%를 , 간이과세자라면 규모에 따라서 4% 내외를 추가로 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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KODEX 미국S&P 500의 구성종목에 들어있는 "원화현금"
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.매매 후 잔돈으로 미국 주식을 정해진 비중대로 사고 남은 자투리 금액을 현금으로 보유합니다. 투자자들의 환매 요청 시 즉시 돈을 내어주기 위한 비상금 역할을 합니다. 또는 운용 보수 등 각종 비용을 지불하거나 주식에서 발생한 배당금을 임시로 보관하기 위해 필요합니다. 원하로 입금된 투자금을 달러로 바꾸기 전이나 환율 변동에 대응하는 과정에서 일시적으로 발생하기도 합니다. 정리하자면 효율적인 펀드 운용과 원활한 환매를 위해서 반드시 필요한 운영 자금입니다.
경제 / 주식·가상화폐
26.01.11
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주담대 40년 만기 대출 저는 못 받나요?
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.만 39세 이하까지 40년 만기가 가능합니다. 2026년 기준 만 38~39세이므로 올해 생일이 지나기 전후가 마지막 기회입니다. 다만 신혼부부라면 만 49세까지 완화됩니다. 최근 수도권 주택은 가계뿌채 관리로 인해 은행들이 만기를 30년으로 제한하는 경우가 많으나 비수도권은 여전히 40년이 가능합니다.
경제 / 대출
26.01.11
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중국의 상하이지수가 10여년만에 신고가를 갱신했다는데 어떤 것들이 요인이 되었나요?
안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.금리 인하와 더불어 국영 펀드를 동원한 직접적인 주식 매입 등 정부의 증시 사수 의지가 유동성을 폭발시켰습니다. 부동산 시장 침체로 갈 곳 잃은 가계의 거대 자본이 유일한 투자처인 주식 시장으로 대거 이동했습니다. 전통 제조 대신 AI, 반도체, 저궤도 위성 등 저부가 밀어주는 신성장 섹터가 미래 가치를 인정받으며 지수를 견인했습니다. 또한 글로벌 증시가 급등할 때 소외되었던 중국 주식이 상대적으로 싸다는 인식이 퍼지며 외국인 자금이 다시 유입되었습니다. 정리하자면 실물 경제는 어렵지만 정부의 돈풀기+부동산 자금 이동+기술주 성장이 결합되어 나타난 유동성 장세의 결과입니다.
경제 / 주식·가상화폐
26.01.11
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