경제
깜찍한망둥어101
주택 가격 하락 전망이 나오는 가운데, 전세 끼고 있는 투자자들의 위험은 어느 정도일까요?
주택 가격이 하락할 경우 전세 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있는 상황에서, 갭투자 중인 분들의 실질적인 리스크가 어느 정도인지에 대해 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 갭투자에서 주택가격이 하락하게 되면 깡통전세등의 위험이 나타날수 있습니다. 보통 빌라와 같은 비아파트이 경우 시세가 정확하지 않은 경우가 많아 전세보증금과의 차이가 크지 않고 시장하락이 가격방어가 잘 안되기 때문에 특히나 위험할 수 있습니다. 이렇게 깡통전세가 되면 주택을 팔아도 보증금 반환이 어렵기에 보증금미반환사고로 이어질 가능성이 높고, 아파트의 경우에도 주택가격 하락은 전세시세의 하락으로 이어질수 있고 이런 경우 역전세가 발생하여 임대인의 경제적으로 여유가 없을 경우 보증금 반환에 문제가 생길수 있습니다,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자)는 주택 가격이 오르거나 최소한 유지되고, 전세가격도 크게 떨어지지 않는다는 전제를 바탕으로 하는 경우가 많습니다
따라서 주택 가격이 하락하는 국면에서는 투자자의 위험이 상당히 커질 수 있습니다
다만 위험의 정도는 모든 투자자가 동일하지 않고, 자기자본 규모, 대출 비율, 전세가율, 보유 현금 등에 따라 크게 달라집니다
주택 가격과 전세가격이 함께 하락하고, 투자자의 유동성이 부족할수록 보증금 반환 리스크는 커지는 구조라고 이해하는 것이 가장 정확합니다
이러한 이유로 부동산 시장이 하락 국면에 들어서면 갭투자에서는 자산가치의 감소뿐 아니라 유동성(현금 확보) 위험이 핵심적인 관리 대상이 됩니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매매가 하락시 전셋값도 함께 떨어지면서 기존 세입자 퇴거시 새로운 세입자의 보증금과 차액을 순수 현금으로 메워야 하는 심각한 유동성 압박을 받습니다. 또한 보증금 차액을 마련하지 못하면 세입자의 임차권등기명령 신청이나 HUG의 강제 경매 절차로 이어져서 시세보다 낮은 가격에 집이 처분되고 대규모 원금 손실도 발생하며 매매가가 전세가 이하로 떨어지는 깡통전세가 되면 집을 팔아도 보증금을 다 갚지 못하는 부채 초과 상태가 되게 되는데 특히나 다주택 갭투자자는 연쇄 파산 위험에 직면하게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 갭투자의 경우 주택의 상승 초입에 해서 주택의 가격이 상승을 할 시점에 엑시트를 하는 방법으로 수익을 올리는 방법이지만 반대로 주택의 상승 시점에 진입을 해서 주택 가격이 하락을 하게 되면 향후 세입자의 보증금 반환 시 문제가 될 소지가 클 수 있습니다. 다른 세입자를 받아서 어떻게 든 보증금을 마련을 해야 하지만 마찬가지 전세가격도 내릴 수 있습니다. 세입자 보증금 반환을 못하게 될 경우 최근 임차권등기명령 및 보증금반환소송, 지연이자 배상등 많은 부분에서 소송에 걸릴 수 있고 또한 최악의 경우 경매로 처리되게 될 경우 갭으로 투자한 금액은 큰 손실을 볼 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
갭투자의 위험은 매매가와 전세가가 붙으면 위험성이 커집니다. 예를 들어 4억 매매 가격에 3억 전세라면 부동산 하락 시 매매가가 3억 밑으로 내려가면 임차인에게 3억을 내줘야 하기 때문에 그 만큼 위험성이 커지게 되는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
집값이 하락하게 될 경우 일명 갭투자를 하게 되면 위험이 크게 커질 수 있습니다. 갭투자는 보통 매매가격과 전세보증금의 차이만 자기자본으로 투자하는 방식인데요.. 만약 집값이 하락하게 되면 향 후 집을 팔더라도 보증금을 모두 돌려줄 수 없는 상황에 직면하게 됩니다. 현금이 충분한 상황이라면 문제가 없지만 자금 여력이 부족하게 되면 상당한 부담이 될 수 밖에 없는 상황이 되는 거죠.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택 가격이 하락하면 전세가격 역시 동반으로 하락해서 기존 세입자들에게 돌려줄 보증금이 부족해지는 역전세 리스크가 가장 직접적인 위험으로 다가옵니다. 새로운 세입자를 구하더라도 낮아진 보증금 만큼 집주인이 사비로 차액을 매워야 해서 현금 흐름이 막히거나 추가 대출이 어려울 경우 심각한 유동성 위기에 빠질 수 있습니다. 최악의 경우는 보증금을 제때 반환하지 못해서 임차권등기명령, 전세보증금반환 소송 또는 경매로 까지 이어져서 투자 원금을 크게 잃을 위험도 있습니다. 감사합니다.