답변 내역
- 입주권과 분양권은 무슨차이인가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.'입주권'과 '분양권'은 둘 다 **'새 아파트에 입주할 수 있는 권리'**라는 점은 같지만, 권리가 발생하는 배경과 법적인 성격에서 큰 차이가 있습니다. 두 권리가 나누어져 있는 가장 큰 이유는 권리를 얻는 방식과 법적 성격이 다르기 때문입니다.1. 입주권: 기존에 부동산을 소유했던 **'조합원'**에게 주어지는 기득권 성격이 강하며, 주택 재건축/재개발이라는 도시정비사업의 틀 안에서 관리됩니다.2. 분양권: 청약을 통해 **'일반인'**에게 주어지는 권리이며, 주택 공급 시장의 틀 안에서 관리됩니다.이러한 차이 때문에 세금(주택 수 포함 여부, 양도세율), 전매 제한 기간, 초기 투자 금액, 동·호수 선택 등에서 두 권리는 다르게 취급됩니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 같은 집을 월세 계약 만료 후 전세로 새 계약이 가능할까요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가능합니다. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 합의하면 기존 월세 계약을 해지하고 새로운 전세 계약을 체결할 수 있습니다.이는 기존 계약의 재계약/갱신이 아닌 (계약 형태가 바뀌므로) 신규 계약으로 진행될 가능성이 높습니다.같은 집이라도 임대차 계약의 종류(월세 \전세)와 보증금 규모가 달라지기 때문에 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 확정일자 및 전입신고를 다시 해야 할 수도 있습니다 (기존에 전입신고가 되어 있더라도 전세 계약으로 인한 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확실히 보장받을 수 있습니다.전세보증금 전액에 대한 대출 신청은 가능합니다. 계약 만료 후 전세로 새롭게 계약하는 것은 대출 금융기관 입장에서 신규 전세 계약으로 취급될 수 있습니다.일반적인 전세자금대출은 신규 계약의 보증금(전세금) 총액을 기준으로 대출 한도를 산정하며, 대출 신청자의 소득, 신용도, 보증기관의 규정, 주택 가격 등에 따라 최종 한도가 결정됩니다. 따라서 문의하신 것처럼 전세보증금 전액을 기준으로 대출을 신청할 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.205.01명 평가00
- 분양 아파트 공동명의 변경 시기 문의드립니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1번: 혼인신고를 하면 부부가 한 가구를 이루게 되므로, **분양권(예비신랑) + 1주택(예비신부)**으로 2주택(또는 1주택 + 1분양권)을 보유한 가구가 됩니다. 주의: 예비신부님의 기존 주택을 입주 전에 처분할 예정이시더라도, 혼인신고 시점에는 2주택인 상태이므로, 양도세 비과세 등 혜택을 받기 위해 혼인으로 인한 일시적 2주택 특례 조건을 충족하는지 확인이 필요합니다.2번:중도금 대출에 문제가 생길 가능성이 있습니다.청약 당첨 조건: 해당 아파트 청약 당시 무주택자 조건이었다면, 분양권 명의자인 예비신랑님이 무주택 요건을 충족했기 때문에 당첨된 것입니다.중도금 대출: 중도금 대출은 대출 실행 시점의 규정을 따르며, 대출 실행 시점에 주택 또는 분양권을 추가로 보유하게 되면 주택 수 및 기타 규정에 따라 대출이 제한되거나 불가능해질 수 있습니다.👉 해결책: 26년 7월 중도금 대출 실행 전에 중도금 대출을 실행할 금융기관에 연락하여 혼인신고 예정 및 예비신부님 주택 보유 상황을 고지하고 대출 가능 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다.3번: 시점 26년 7월 중도금 대출 실행 전, 분양권 전매 제한 기간 이후인 26년 4월부터 6월 사이 (결혼 및 혼인신고 전후) -> 장점: 중도금 대출 채무 인수가 필요 없어 절차가 단순해집니다.증여세 측면에서 납입된 금액(계약금 + 기납부 중도금)이 적을수록 증여재산가액이 낮아져 증여세 부담이 적을 수 있습니다. (중도금 대출은 채무 부담부 증여로 처리될 수 있으며, 증여재산가액 산정은 복잡하므로 반드시 세무사와 상의해야 합니다.)B. 중도금 대출 후, 입주 등기 전 시점: 26년 7월 중도금 대출 실행 이후, 입주 등기 전 (잔금 납부 전)필요 절차: 중도금 대출 은행의 동의를 받아 대출 채무인수 절차를 거쳐야 합니다. 이 경우 중도금 대출에 대한 금융기관 심사가 필요하며, 예비신부님의 주택 보유 여부가 영향을 미칠 수 있습니다.C. 입주 등기 시 시점: 잔금 납부와 동시에 소유권 이전등기 시 부부 공동명의로 등기**세금 전문가 상담: 증여세 신고 및 납부가 필요합니다. 증여재산가액 산정, 부담부 증여 여부 등 복잡한 세금 문제는 반드시 세무사와 상담 후 진행해야 추후 불이익을 방지할 수 있습니다. (증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고/납부해야 함경제 / 부동산25.10.2000
- 불법행위 재공급 주택 무순위는 1주택도 지원가능한가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.불법행위 재공급 주택의 무순위 청약은 '계약취소주택 재공급'으로 분류되며, 일반적인 무순위 청약(사후접수)과는 청약 자격 및 조건이 다를 수 있습니다. 당첨 직후 바로 부동산 거래(전매)는 대부분의 경우 불가능하며, 전매 제한 기간을 반드시 확인해야 합니다. "로또 아파트"라는 말이 붙는 경우일수록 규제가 강할 가능성이 높습니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 이미 시공된 주차장, 자리 확보를 위한 방법은 사실상 없는것 아닐까요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주차 공간 자체를 물리적으로 늘리기 어렵다면, 운영 방식을 바꿔서 효율을 극대화하는 것이 가장 현실적입니다.추가적인 비용과 공사가 필요하지만, 근본적으로 주차 공간의 양을 늘릴 수 있는 방법입니다.기계식 주차 시설,기존 주차 공간 위에 리프트(스태커)를 설치하여 2층으로 주차하거나, 지하 공간을 활용하는 피트형 리프트 설치.단점으론 설치 비용 및 관리비 발생, 차량 출입 시간 증가, 이용 불편, 고장 위험이 있습니다 . 자투리 공간 활용 또는 아파트 단지 외부의 주차 공간을 활용하는 방법입니다.인근 공영 주차장 야간 개방 협의: 주차난이 심한 야간에 인근 학교, 공공기관, 교회 등의 외부 주차장을 개방하고 주민이 이용할 수 있도록 지자체나 해당 시설과 협의. 스마트 공유 주차: 주차면을 비워두는 시간(예: 낮 시간)에 인근 주민/외부인에게 유료로 공유하여 주차 공간을 효율적으로 활용하는 시스템 도입 (주차 앱 활용).결론적으로, 이미 시공된 주차장에서 '자리 확보를 위한 방법이 사실상 없는 것은 아닙니다.' 다만, 주차 관리 규정을 개정하거나 추가적인 시설 투자를 하는등 입주민 전체의 동의와 비용 부담이 수반되어야 현실적인 해결이 가능합니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 2년짜리 전세계약이 자동갱신된 상황이면 앞으로 2년만 더 살 수 있나요, 아니면 4년을 더 살 수 있나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인(집주인)이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그리고 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 성립합니다 묵시적으로 갱신된 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다 질문자님의 경우, 임대인이 한 달 전에 갱신할 건지 물었고 5% 증액을 요구했으므로, 임대인이 갱신 거절(또는 조건 변경) 통지 기간(만료 6개월~2개월 전)을 지키지 못하여 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다. 따라서, 기존 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년으로 총 4년의 거주 기간이 보장됩니다.묵시적 갱신 시 주의사항 (임차인)묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.해지 효력 발생: 이 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다경제 / 부동산25.10.2000
- 한번 올라간 물가, 가격대는 왜 다시 내려오기 힘든건가요?!안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가격이 수요와 공급의 원리에 따라 내려가야 할 상황(예: 원가 하락, 수요 감소)이 발생해도, 실제로는 쉽게 하락하지 않고 높은 수준을 유지하려는 경향을 말합니다. 이는 시장 논리뿐만 아니라 기업의 심리, 비용 구조 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.자유 시장 옹호: 시장의 가격 기능(수요와 공급에 따른 자동 조절)이 가장 효율적이며, 정부 개입은 오히려 시장을 왜곡하고 장기적으로 더 큰 부작용을 낳을 수 있다고 봅니다.정부 개입 필요성: 하방 경직성처럼 시장의 '실패' 또는 비효율적인 상황이 발생할 때, 정부가 금리 조절(통화 정책)이나 재정 지출(재정 정책) 등을 통해 개입하여 물가 안정을 꾀하는 것이 필요하다고 봅니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 중도금 집단 대출 자격에 대해 문의합니다안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.대출 심사 시 신청자(질문자님)와 주민등록등본상 함께 등재된 세대원 전체(부모님 포함)의 주택 소유 여부를 확인합니다.현재 질문자님이 세대 분리가 안 된 상태이고 부모님이 1주택자이므로, 질문자님의 세대는 '무주택'으로 인정받기 어렵거나 대출 심사 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 요약하자면, 세대 분리가 되지 않은 상태에서는 부모님의 1주택 소유 사실이 질문자님의 대출 자격 심사에 영향을 미치므로, 세대 분리를 고려하거나 집단대출 은행에 정확히 문의하는 것이 필수입니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 집을 갖고 있는 사람이 절반이 넘는 것으로 알고 있는데요 정부에서 집값을 자꾸 잡으려고 하면 반발해서 높다는 것을 모르는 것일까요 뭐가 좋은 걸까요안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.이 질문은 정부의 부동산 가격 안정화 정책이 실제로는 다수의 주택 소유자들에게 반발 심리를 유발하여 정책의 효과를 저해하고, 정부가 추구하는 진정한 이득이나 목표가 다수의 국민 생각과 대립이 되지 않나 생각이 듭니다.경제 / 부동산25.10.2000
- 실거주 없는 아파트 매매 비과세 가능한가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.일반적인 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 거주 요건)일반적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 합니다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.7년 전 취득 시점에 해당 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 적용될 수 있습니다. (정확한 취득 시점과 지역의 조정대상지역 지정 시점을 확인해야 합니다.)만약 취득 당시 비조정대상지역이었다면 2년 보유만으로 비과세 요건이 충족되므로, 실거주를 안 했더라도 비과세가 가능할 수 있습니다.2. 근무상 형편 등 부득이한 사유로 인한 비과세 특례 : 주택을 취득하고 세대원 전원이 1년 이상 거주한 후, 직장 발령, 전근 등 근무상의 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전하여 양도하는 경우에는 보유 기간 및 거주 기간의 제한을 받지 않고 비과세가 가능합니다(양도가액 12억 원 초과분 제외).하지만 질의자님의 경우 "입주 전" 직장 발령으로 전출하여 **"아직까지 실거주를 못했다"**고 하셨으므로, 원칙적인 '1년 이상 거주' 요건을 충족하지 못했을 가능성이 높습니다.• 주의: 세법상 '근무상 형편으로 인한 비과세 특례'는 **'1년 이상 거주한 주택'**을 양도하는 경우에 적용되는 것이 원칙입니다. 다만, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우는 인정되지만, 세대원 전원이 처음부터 거주하지 않은 경우는 전원 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 봅니다.현재 주택 가격이 12억 원을 초과하지 않아 고가주택에 해당하지 않으므로, 위 요건 중 하나라도 충족하면 비과세 혜택을 받을 가능성이 있습니다.복잡한 세법 규정은 개인의 상황과 취득 시점의 법령에 따라 달라지므로, 정확한 판단과 절세를 위해서는 세무사 등 전문가와 상담하시는 것이 가장 안전하고 확실합니다.경제 / 부동산25.10.205.01명 평가10
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