답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.공매에서 거주자 우선매수권이라는 법적 권리는 존재하지 않습니다. 하지마 현재 낙찰자가 잔금을 미납할 가능성이 있다면 보통 수의계약으로 전환이 됩니다. 수의계약은 거주 여부와 상관없이 가장 먼저 신청하고 계약금을 입금하는 사람이 임자입니다. 2월 19일 잔금 미납이 확인되는 즉시 담당 기관에 수의계약 매수신청서를 제출합니다. 가만히 있으면 다른 사람에게 선착순으로 뻇깁니다. 만약 전세사기 특별법에 따른 피해자로 결정받으셨다면 경 공매시 우선매수권을 행사할 수 있으며 이 경우가 아니라면 해당 없습니다. 지금 바로 신탁사 또는 은행 담당자에게 연락해서 낙찰자가 포기할 경우 내가 수의계약 1순위로 계약하고 싶다는 의사를 전달하고 절차를 물어보시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.조정대상지역 내 분양권을 매수하여 비과세를 받으려면 2년 보유와 2년 실거주 모두 충족해야 합니다. 취득 당시 (잔금일 기준) 해당 지역이 조정대상지역이라면 반드시 2년 이상 실제 거주해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예외적으로 만약 주택 완공 및 취득시점에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 거주 의무 없이 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.개인 2주택이 세금 면에서 더 저렴합니다. 취득세는 개인은 일반 세율 1~3% 적용되지만 법인은 주택 가액과 상관없이 무조건 12% 폭탄을 맞습니다. 보유세도 개인은 기본 공제 9~12억원이 있어 세금이 거의 없지만 법인은 공제 없이 최고 세율이 적용되어 매년 큰 비용이 나갑니다. 또한 개인 명의로 1억 미만 오피스텔을 사면 취득세(종합부동산세(2024년 1월~2025년 12월 사이에 취득한 소형 신축 오피스텔은 종부세 계산시도 제외, 양도소득세 계산시는 주택 수 포함) 주택 수 합산에서 제외되는 등 혜택이 많아 더욱 유리합니다. 정리하자면 법인은 사택이라도 세제 혜택이 거의 없고 규제가 심하므로 개인 명의로 매수하는 것이 비용을 아끼는 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인이 말하는 변동일은 한국은행 기준금리 결정일을 의미하며 한국은행 금융통화위원회 회의 날 (보통 목요일)에 결정됩니다. 2026년 상반기에는 2월 중순에 다음 회의가 예정되어 있습니다. 최근 시장 흐름상 금리가 동결되거나 내려갈 가능성이 큽니다. 금리가 내려가면 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율이 낮아져 임차인에게 유리해집니다. 금리와 상관없이 임대료 총액 인상은 직전 계약의 5%를 절대 넘길 수 없습니다. 결론적으로 임대인은 금리가 오를까봐 기다리자고 하는 것이지만 금리가 내려가면 오히려 월세를 많이 못 올리게 됩니다. 렌트홈 계산기로 미리 5% 금액을 확인해 두세요.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 동거인이 맞습니다. 친척이 이미 세대주로 있으므로 본인은 그 밑으로 들어가는 세대원(동거인)으로 신고하시면 됩니다. 3월 31일 새 집으로 들어갈 때 전세대출을 받으려면 대출 심사 기간 및 실행 당일에 본인의 주민등록이 친척집에 정상적으로 되어 있어야 합니다. 다만 새 집 대출 실행 직후에는 반드시 새 집으로 즉시 전입신고를 하여 대항력을 갖춰야 대출 조건 위반이 되지 않습니다. 신고는 세대주와 함께 갈 필요 없습니다. 정부 24에서 인터넷으로 간편하게 가능합니다. 신청시 세대주(친척)의 휴대폰으로 확인문자가 가며 친척이 인증 승인만 해주면 완료됩니다. 방문신청을 할 경우 본인 신분증과 세대주 신분증과 도장도 필요할 수 있으니 미리 확인하시고 주민센터에 가시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.대지를 농지로 바꾸는 것은 가능하며 절차는 건물을 철거하고 실제로 농사로 지은 뒤 시 군 구청 지적과에 지목변경을 신청하면 됩니다. 주의할점은 대지에서 농지가 되면 공시지가가 급락합니다. 농지연금은 공시지가 기준이므로 연금 수령액이 깎일 수 있으니 미리 계산해봐야 합니다. 지목 변경 후에도 농지 보유기간 2년 및 영농 경력 5년 등 연금 가입 요건을 채워야 합니다. 결론적으로 지목변경은 가능하지만 낮아진 공시지가로도 원하는 만큼의 연금이 나오는지 한국농어촌공사를 통해 먼저 시뮬레이션해 보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.불가능합니다. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 담보주택 평가액이 3억원 이하여야만 합니다. KB 시세가 없더라도 매수 금액인 4억 2천만원이 주택 가액으로 잡힙니다. 공시지가가 낮아도 실제 거래 가격이 3억을 넘으면 요건에서 탈락합니다. 주거전용면적도 60제곱미터 이하여야 하는데 이 조건까지 충족하더라도 가격 기준에서 이미 불가능한 상황입니다. 현실적인 대안으로 가격 제한이 6억원 이하인 특례보금자리론이나 일반 보금자리론을 알아보셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.75억에서 10억 하락은 약 13% 수준입니다. 자산가들에겐 고작 이만큼? 이라며 추가 하락을 기다릴 여지가 큽니다. 양도세 중과가 부활하면 집주인은 세금 낼 바엔 안판다로 버티기나 증여로 돌아서고 매수자는 더 떨어질 때까지 안 산다며 맞서 거래 자체가 멈출 확률이 높습니다. 또현 현금 부자들인 대출 없이 사는 부유층은 조급할 이유가 없으며 시장이 확실히 바닥을 칠때까지 움직이지 않을 것입니다. 결론적으로 매물은 나오겠지만 서로 눈치만 보느라 거래는 거의 이뤄지지 않는 빙하기가 올 가능성이 매우 높습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.식당 입점은주거 환경에 중대한 영향을 미치는 중요 고지사항이니 이를 숨겼다면 설명의무 위반이니 중개사에게 구청 토지정보과에 고지 의무 위반으로 민원을 넣겠다고 말하세요. 중개사는 행정 처분을 가장 두려워합니다. 식당이 들어오는 걸 알았다면 절대 가계약을 하지 않았을 것이라며 의사표시의 착오를 주장하고 반환을 요구하세요. 지금 먼저 식당 입점 사실을 미리 알았다면 계약을 하지 않았을 것이라는 취지의 내용을 문자나 내용증명을 발송하시고 중개사가 계속 거절하면 구청에 신고를 넣으시고 말이 안 통할 경우 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.소프트웨어 주가 하락의 AI 영향은 절대적이며 AI 인프라 구축에 비용은 폭증하는데 정작 매출 성장은 기대에 못 미쳤습니다. 생성형 AI가 기존 소프트웨어(어도비 등)의 독점적 지위를 위협했습니다. 투자자들이 소프트웨어 대신 AI의 실질적 수혜주인 반도체로 이동하였습니다. 결론적으로 AI가 수익을 내기보다 비용 부담과 경쟁만 키울 것이라는 공포가 반영된 결과입니다.