답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.올려주신 건축물대장을 확인해 보니 해당 건물은 2층부터 6층까지 제2종 근린생활시설(고시원)로 등록되어 있습니다. 따라서 일반 근린생활시설을 임의로 고시원으로 개조한 건물과는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 첨부된 대장에서도 위반건축물 표시는 확인되지 않지만, 실제 내부 구조까지 적법하다는 의미는 아니므로 추가 확인이 필요합니다.특히 고시원은 각 호실에 개별 취사시설을 설치하는 것이 원칙적으로 제한됩니다. 만약 일반 원룸처럼 호실마다 싱크대와 인덕션 등이 설치되어 있다면 불법 용도변경 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 건축물대장에 고시원으로 등록되어 있다고 해서 주택임대차보호법의 적용이나 보증금 보호가 무조건 보장되는 것은 아닙니다. 실제 주거 사용 형태와 계약 관계 등을 함께 살펴봐야 합니다.계약하신다면 다음과 같은 특약을 넣는 것을 추천드립니다.1. 임대인은 해당 임대차 목적물이 관계 법령에 따라 적법하게 사용 가능한 시설임을 확인하며, 계약 당시 고지하지 않은 불법 용도변경, 무단 증축 등 임대인 측 귀책사유로 행정처분이나 퇴거 명령이 발생하여 정상적인 거주가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.2. 임대인은 임차인의 적법한 전입신고 및 확정일자 신청에 협조하며, 계약 당시 고지하지 않은 목적물의 법적 문제로 전입신고가 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.3. 임대인은 계약 체결 당시 소방시설 및 피난시설의 법정 기준 충족 여부와 관련 행정처분 사실을 임차인에게 고지하며, 임대인 측 귀책사유로 거주가 불가능해진 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.추가로 건축물대장에 공유지분으로 보이는 소유권 기록이 있으므로 반드시 최신 등기부등본을 확인하시기 바랍니다. 공동소유라면 계약 체결 권한이 있는 사람인지 확인해야 하고, 고시원 운영자가 소유자와 다른 경우에는 임대 또는 전대 권한도 확인해야 합니다. 소방시설 완비증명 관련 서류와 실제 피난시설 상태도 점검하는 것이 좋겠습니다.개인적으로는 특약보다 계약 전 확인이 더 중요하다고 생각합니다. 특약이 있더라도 임대인의 자금 사정이 나쁘면 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있기 때문입니다. 특히 보증금이 큰 계약이라면 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 현황까지 확인하시고, 조금이라도 불확실한 부분이 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.솔직히 말씀드리면, 공인중개사 시험을 처음 준비하는 직장인이 하루 3시간씩 공부해서 7개월 만에 동차 합격을 한다는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가깝다고 생각합니다. 공인중개사 시험이 생각보다 공부해야 할 범위가 상당히 넓고, 단순히 인강을 듣는 것만으로 합격할 수 있는 시험도 아닙니다. 특히 민법과 부동산공법은 처음 접하는 사람에게 상당히 어려운 과목입니다. 하루 3시간씩 7개월을 빠짐없이 공부하더라도 총 공부 시간이 약 630시간 정도인데, 야근이나 개인 일정까지 고려하면 실제 확보할 수 있는 시간은 더 줄어들 겁니다. 이 정도 공부 시간으로 1차와 2차의 방대한 내용을 모두 이해하고 기출문제까지 충분히 반복하기는 상당히 어렵습니다.개인적으로는 무리하게 동차 합격을 목표로 하기보다 2년에 걸쳐 1차와 2차를 나누어 준비하는 방법을 추천합니다. 첫해에는 부동산학개론과 민법에 집중하는 것이 좋겠습니다. 특히 부담스럽다고 말씀하신 민법은 처음부터 암기에 매달리기보다는 기본 개념과 법률관계를 이해하는 데 시간을 충분히 투자해야 합니다. 인강으로 기본이론을 익히고 기출문제를 반복하면서 문제 유형에 익숙해지는 것이 중요합니다. 첫해에 1차를 확실하게 합격하고, 다음 해에 2차 과목인 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 세법을 준비하는 편이 훨씬 안정적인 전략입니다. 다만 1차 합격에 따른 다음 회차 시험 면제는 정해진 기간에만 적용되므로 이 점도 고려해야 합니다.물론 짧은 기간에 동차 합격하는 분들도 있습니다. 하지만 그런 일부 사례만 보고 누구나 할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 직장인은 공부에만 집중할 수 있는 수험생과 달리 업무와 체력적인 부담까지 감당해야 합니다. 처음부터 무리한 계획을 세우면 오히려 진도를 따라가지 못해 중도에 포기할 가능성도 커집니다. 공인중개사 시험은 결코 만만하게 볼 시험이 아닙니다. 7개월 만에 동차 합격을 노리다가 1차까지 놓치는 것보다는, 첫해 1차 합격을 확실하게 확보하고 다음 해 2차에 도전하는 것이 훨씬 현실적이고 합리적인 선택이라고 생각합니다.이런 점을 준비에 참고 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 학원에 다니지 않고 독학이나 인터넷 강의만으로도 충분히 준비할 수 있습니다. 다만 시험 자체를 너무 쉽게 생각해서는 안 됩니다. 공인중개사는 단기간에 공부해서 취득할 수 있는 간단한 자격증이 아닙니다. 민법, 부동산학개론, 공법, 중개사법, 공시법, 세법 등 공부해야 할 범위가 상당히 넓고 법률 용어도 많습니다. 특히 직장인은 퇴근 후 공부할 수 있는 시간이 제한적이기 때문에 비전공자가 1년 만에 1차와 2차를 동시에 합격하는 것은 생각보다 어려운 일입니다. 실제로 2025년 시험의 1차 합격률은 약 23.5%, 2차 합격률은 약 32.1%에 불과했습니다.개인적으로 직장인이라면 무리하게 동차 합격을 목표로 하기보다는 처음부터 2년 정도를 계획하고 1차와 2차를 나누어 준비하는 방법을 추천합니다. 첫해에는 부동산학개론과 민법에 집중해서 1차 합격을 목표로 하고, 다음 해에는 2차 과목에 집중하는 방식입니다. 1차 시험에 합격하면 바로 다음 회 시험에 한해 1차 시험이 면제되므로 이러한 방법이 가능합니다. 특히 민법은 처음 접하면 이해하기 어려운 부분이 많기 때문에 충분한 시간을 들여 기본 개념을 익히는 것이 중요합니다. 다만 1차 합격 후 다음 회 2차 시험에 불합격하면 다시 1차부터 준비해야 한다는 점도 알아두셔야 합니다.인터넷 강의는 처음부터 모든 내용을 암기하려고 하기보다 기본 개념을 이해하는 용도로 활용하는 것이 좋습니다. 강사와 교재를 여러 번 바꾸기보다는 자신에게 맞는 강의 하나를 선택해 끝까지 듣는 것을 추천합니다. 이후에는 최근 기출문제를 반복해서 풀면서 자주 출제되는 부분을 중심으로 공부하는 것이 효율적입니다. 특히 공법처럼 공부할 범위가 넓은 과목은 모든 내용을 완벽하게 외우려다 오히려 지칠 수 있으므로 출제 빈도가 높은 내용을 우선적으로 정리하는 것이 좋겠습니다.직장인이라면 평일에는 하루 2시간 정도, 주말에는 4~5시간 정도를 꾸준히 확보하는 것을 목표로 해보시기 바랍니다. 물론 개인의 근무 환경과 기초지식에 따라 공부 시간은 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 하루에 몰아서 공부하는 것보다 장기간 학습 흐름을 유지하는 것입니다. 공인중개사 시험은 과목별 40점 이상, 전체 평균 60점 이상이면 합격할 수 있으므로 모든 과목에서 높은 점수를 받을 필요는 없습니다. 어려운 과목에서 과락을 피하고 상대적으로 자신 있는 과목에서 점수를 확보하는 전략도 필요합니다.결론적으로 공인중개사 시험은 독학이 가능하다고 해서 쉬운 시험은 아닙니다. 물론 공부에 전념할 시간이 충분하거나 관련 지식이 있는 분들은 1년 동차 합격도 가능하겠지만, 직장생활과 병행하는 비전공자라면 현실적으로 상당한 부담이 따릅니다. 무리하게 1년 안에 끝내려다가 중도에 포기하는 것보다는 처음부터 2년을 계획하고 꾸준히 공부하는 편이 더 안정적인 방법이라고 생각합니다. 결국 중요한 것은 얼마나 빨리 합격하느냐보다 자신의 생활에 맞는 계획을 세우고 끝까지 실천하는 것입니다. 부디 잘 실천하시어 시험에 합격하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개업 공인 중개사가 거래계약서를 작성하여 양 거래 당사자가 계약한 경우에는 해당 공인 중개사에게 신고의무가 있습니다. 공동중개라면 양쪽에서 공동으로 신고해야 합니다. 신고는 관할 시군구청을 방문하거나 국토부 부동산 거래관리시스템을 통해 온라인으로 진행 가능합니다. 특히 2026년 2월 10일부터 신고 절차가 일부 강화되었습니다. 공인중개사가 실거래 신고를 할 때는 매매계약서 사본과 함께 계약금 이체확인증이나 영수증 등 실제 계약금 지급 사실을 확인할 수 있는 서류도 제출해야 합니다. 또한 거래금액과 규제지역 여부 등에 따라 매수인의 자금조달계획서 제출이 필요할 수도 있습니다. 공인중개사는 이러한 신고 절차와 기한을 정확하게 지켜야 하며, 실제 거래가격과 다르게 신고하거나 신고 의무를 위반하면 과태료 등의 제재를 받을 수 있습니다.또한 신고를 한 뒤에 계약이 해제되거나 무효 취소된 경우에도 그 사실이 확정될 날로부터 30일 이내에 별도로 신고해야 합니다. 결론적으로 일반적인 중개거래에서는 공인중개사가 신고를 담당하지만, 매수인과 매도인도 정상완료가 되었는지 다시 한번 확인하시는 편이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공법은 버리고 합격하기가 불가합니다. 40점 이하는 과락으로서 다른 과목들이 100점이어도 불합격입니다. 따라서 공법을 버리시면 안되고, 다른 방식으로 다시 공부를 하셔야만 합니다. 꼭 명심하여 주기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차와 2차 모두 과목별 100점 만점 기준으로 40점 이상을 받아야 하고, 전체 과목 평균이 60점 이상이어야 합격합니다. 즉 평균이 60점을 넘더라도 한 과목에서 40점 미만을 받으면 과락으로 불합격하게 됩니다.1차 시험은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목이며, 각 과목 40문항으로 구성됩니다. 한 문제당 2.5점이므로 과락을 피하려면 과목별 최소 16문제를 맞혀야 하고, 두 과목 평균 60점 이상을 받아야 1차에 합격할 수 있습니다.2차 역시 같은 기준이 적용되며 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 세법 등 3과목을 치릅니다. 각 과목에서 40점 이상을 받으면서 전체 평균 60점 이상을 받아야 최종 합격합니다. 따라서 특정 과목에서 높은 점수를 받아 평균을 끌어올릴 수는 있지만, 어느 한 과목도 40점 아래로 내려가서는 안 된다는 점이 가장 중요합니다.참고를 바랍니다. 감사합니다.

공인중개사 시험은 원칙적으로 연령이나 학력, 전공, 경력 제한 없이 응시할 수 있습니다. 미성년자도 응시할 수 있으며, 관련 학과를 졸업하거나 별도의 교육과정을 이수할 필요도 없습니다. 다만 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람, 시험 부정행위로 응시자격 정지 처분을 받고 제한기간 5년이 지나지 않은 사람, 이미 공인중개사 자격을 취득한 사람은 응시할 수 없습니다.여기서 구분하셔야 할 부분은 시험에 합격해 자격증을 취득하는 것과 실제 중개업을 하는 것은 별개라는 점입니다. 흔히 말하는 결격사유는 주로 공인중개사법 제10조의 중개사무소 개설등록 제한을 뜻합니다. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인, 파산선고 후 복권되지 않은 사람 등이 해당합니다. 따라서 미성년자는 시험에 합격해 자격증을 취득할 수 있지만, 미성년자인 동안에는 중개사무소를 개설할 수 없습니다.형사처벌이나 행정처분 이력도 살펴봐야 합니다. 금고 이상의 실형 집행이 끝나거나 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 경우, 금고 이상의 형의 집행유예 기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 않은 경우에는 개설등록이 제한됩니다. 공인중개사법 위반으로 300만원 이상의 벌금형이 확정된 후 3년이 지나지 않은 경우나 자격정지 기간 중인 경우 등도 해당합니다. 이러한 결격사유가 있으면 소속공인중개사나 중개보조원으로도 일할 수 있으므로, 해당 이력이 있다면 시험 응시 가능 여부와 실제 업무 가능 여부를 각각 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주담대를 받을 때 LTV 와 DSR 은 서로 다른 기준으로 대출한도를 계산합니다. 즉, LTV 는 집값을 기준으로 얼마나 빌릴 수 있는지에 대한 한도를, DSR 은 내 소득을 기준으로 얼마나 많은 대출금을 감당할 수 있는지를 보는 기준입니다. LTV는 주택가격 대비 대출금액의 비율입니다. 예를 들어 주택가격이 8억원이고 적용되는 LTV가 70%라고 가정하면 단순 계산상 최대 5억6000만원까지 대출이 가능한 셈입니다. 다만 실제 적용되는 LTV 비율은 주택이 있는 지역이나 보유 주택 수, 대출 목적, 정책대출 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.반면 DSR은 연소득과 현재 가지고 있는 대출의 원리금 상환액을 기준으로 계산합니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출이나 자동차 할부 등 DSR에 포함되는 기존 부채가 많으면 새로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 특히 최근에는 금리가 상승했을 때의 상환 부담까지 고려하는 스트레스 DSR이 적용되기 때문에 실제 대출금리만 놓고 계산했을 때보다 한도가 적게 나올 수도 있습니다.따라서 집값만 보고 "LTV상 5억원까지 가능하다"고 하더라도 반드시 5억원을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많아서 DSR 한도가 3억원 정도밖에 나오지 않는다면 실제 대출 가능 금액은 3억원 수준으로 제한될 수 있습니다. 결국 주택담보대출을 알아볼 때는 집값과 LTV뿐만 아니라 본인의 연소득, 기존 신용대출이나 자동차 할부 등의 부채까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.이런 부분들을 참고하시어 대출에 대한 내용을 참고해 주시면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실제로 중개사가 집주인을 대신해 임차인을 관리하고 월세 수납, 연체 확인, 시설 수리 연락 등의 업무까지 맡는 경우가 있습니다. 공인중개사법에서도 법인인 개업공인중개사가 주택이나 상가의 임대관리 등 부동산 관리대행 업무를 함께 하는 것을 허용하고 있습니다. 따라서 중개업과 임대관리업을 같이 하는 것 자체가 금지되어 있는 것은 아닙니다.다만 일정 규모 이상으로 주택을 전문적으로 관리한다면 별도의 주택임대관리업 등록이 필요합니다. 현재 기준으로 자기관리형은 100호 이상, 위탁관리형은 300호 이상을 관리할 경우 시장, 군수, 구청장에게 의무적으로 등록해야 합니다. 그보다 작은 규모라면 의무등록 대상은 아니며 자율적으로 등록할 수도 있습니다. 등록하려면 자본금과 전문인력, 사무실 등의 요건도 갖춰야 합니다.자기관리형과 위탁관리형의 가장 큰 차이는 누가 임대 위험을 부담하느냐입니다. 자기관리형은 관리업체가 집주인에게 주택을 임차한 뒤 자기 책임으로 다시 임차인에게 전대하는 방식이라 공실이나 임대료 미납 등에 대한 위험도 관리업체가 상당 부분 부담합니다. 반면 위탁관리형은 집주인과 임차인의 임대차관계는 그대로 두고 관리업체가 임대료 수납, 임차인 응대, 시설관리 등을 대신해 주면서 관리수수료를 받는 방식입니다.수익구조도 이에 따라 달라집니다. 위탁관리형은 보통 매월 정액 또는 임대료의 일정 비율을 관리수수료로 받고, 임차인을 새로 구할 때 발생하는 중개보수는 별도로 받을 수 있습니다. 자기관리형은 집주인에게 지급하기로 한 임대료와 실제 임차인에게 받는 임대료의 차액이 주된 수익이 됩니다. 따라서 중개사가 몇 채 정도를 관리하면서 월세 수납이나 민원처리를 대신하는 것은 흔히 볼 수 있지만, 관리 물량이 커지면 단순한 중개 부가서비스가 아니라 별도의 주택임대관리업으로 보고 등록기준까지 확인해야 합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비중이시군요. 게다가 직장에 다니시면서 준비하려고 하시니 조금 더 치밀한 준비가 필요할 것 같습니다.먼저 공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어집니다.1차와 2차는 모두 같은 날 오전 오후로 시험이 치러지고, 1차에 합격하고 2차에 불합격시, 다음년도까지는 2차만 봐도 되는 규정이 있습니다.그러나 그 반대의 경우는 모든 시험을 다 보아야 합니다.따라서, 1차에 해당하는 과목에 우선 많은 시간을 할애하시고, 2차과목은 1차 과목이 어느정도 확실하게 기본이 다져지신 후 진행을 하시는 것을 추천 드립니다.감사합니다.