답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비중이시군요. 게다가 직장에 다니시면서 준비하려고 하시니 조금 더 치밀한 준비가 필요할 것 같습니다.먼저 공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어집니다.1차와 2차는 모두 같은 날 오전 오후로 시험이 치러지고, 1차에 합격하고 2차에 불합격시, 다음년도까지는 2차만 봐도 되는 규정이 있습니다.그러나 그 반대의 경우는 모든 시험을 다 보아야 합니다.따라서, 1차에 해당하는 과목에 우선 많은 시간을 할애하시고, 2차과목은 1차 과목이 어느정도 확실하게 기본이 다져지신 후 진행을 하시는 것을 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 준비한 자격증을 예로 들어 말씀을 드리겠습니다.저는 공인 중개사 자격증 및 건축기사자격증을 취득하였는데, 두 자격증 모두 처음에는 이론을 위주로 공부를 하였습니다. 그러나 이론에 너무 몰입하면 문제를 푸는 감각이 둔해질 수 있습니다. 그래서 이론의 경우에는 무슨내용이 나오는지를 파악하는 정도로 스터디를 하고 이후에는 기출문제 풀이를 진행합니다. 기출문제는 최근것부터 시작해서 점점 먼 쪽으로 가시는 것을 추천합니다. 처음에는 3개년을 보시고, 이후 5개년, 마지막으로10 개년을 돌리면 최초 3개년은 총 3회독 하는 것이 됩니다. 따라서 이런 방식으로 문제를 풀어 암기하시면 합격에 도움이 될 것으로 보입니다. 참조해주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 거래는 개인의 전 재산이나 다름없는 막대한 자금이 오가는 매우 중요한 법률 행위입니다. 만약 중개사가 권리관계를 잘못 분석하여 설명하거나, 거래 과정에서 고의 또는 과실로 사고를 내어 고객에게 금전적인 손해가 발생했을 때 중개사 개인에게 변제할 능력이 없다면 그 피해는 고스란히 고객이 떠안게 됩니다. 이러한 치명적인 상황을 방지하고 최소한의 피해 복구를 보장하기 위해 국가에서 중개업을 시작하기 전 반드시 보증제도에 가입하도록 법으로 강제하고 있는 것입니다.​이러한 보증제도는 일종의 안전장치 역할을 하여, 실제 중개사고가 발생했을 때 피해를 입은 고객이 중개사 개인과 복잡한 민사소송을 벌이지 않더라도 보증기관을 통해 신속하게 배상을 받을 수 있도록 돕습니다. 현행법상 개인 공인중개사는 최소 2억 원, 법인인 경우에는 최소 4억 원 이상의 보증에 가입해야만 중개사무소 개설 등록을 마치고 영업을 시작할 수 있습니다. 고객은 계약 시 중개사로부터 이 보증 관계 증서 사본을 교부받게 되며, 이를 통해 해당 사무소가 법적인 책임을 질 수 있는 정상적이고 안전한 곳임을 확인하고 안심하고 거래를 진행할 수 있게 됩니다.이렇게 최소한의 안전장치를 하도록 나라에서 개업 공인중개사들에게 법으로 강제하고 있는 것입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험이 상대평가가 아닌 절대평가 방식을 채택해 온 가장 근본적인 이유는 이 시험의 목적이 경쟁을 통해 소수의 인원만 걸러내려는 것이 아니라, 부동산 거래를 안전하게 중개하는 데 필요한 '최소한의 전문 지식과 법적 소양'을 검증하는 데 있기 때문입니다. 국민의 막대한 재산이 오가는 부동산 중개 현장에서는 실무를 수행할 수 있는 기본기를 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다. 따라서 국가가 정한 최소한의 합격 기준인 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 넘긴 응시자라면 누구에게나 자격을 부여하여 직업 선택의 자유를 넓히고 시장에 중개 서비스를 원활하게 공급하려는 취지로 도입되었습니다.​하지만 최근에는 이러한 절대평가 시스템이 합격자 과잉 배출과 중개 시장의 심각한 과당 경쟁을 유발하고 있다는 지적이 끊임없이 제기되고 있습니다. 매년 수만 명의 새로운 합격자가 쏟아지면서 시장의 적정 수요를 크게 초과하게 되었고, 이는 곧 중개 서비스의 질적 저하나 출혈 경쟁으로 인한 각종 편법 행위 등의 부작용으로 이어지고 있습니다. 이 때문에 정부와 관련 협회에서는 공인중개사의 전문성을 높이고 시장 내 수급을 조절하기 위해 장기적으로 시험을 상대평가로 전환하려는 법안 발의와 논의를 지속적으로 진행하고 있으며, 현재는 출제 난이도를 대폭 상향하는 방식으로 사실상의 합격자 수를 통제하고 있는 추세입니다. 참고해주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험이 1차와 2차로 나뉘어 있는 가장 근본적인 이유는 '기초 소양 및 기본 이론 검증'과 '실제 현장에서 필요한 실무 법률 지식 검증'이라는 평가 목적이 뚜렷하게 구분되기 때문입니다. 부동산 거래는 개인의 막대한 재산이 걸려 있는 중요한 법적 행위이므로, 먼저 기본적인 경제 원리와 권리 관계를 이해할 수 있는 기본기를 갖추었는지를 1차에서 확인하고, 이를 통과한 사람에 한해 실제 계약을 집행하고 규제를 준수할 수 있는 전문적인 실무 법률 능력을 2차에서 평가하는 단계별 검증 구조를 취하고 있습니다.​1차 시험은 부동산 전반에 대한 기초 체력을 다루는 2개 과목으로 구성됩니다. 부동산의 경제학적·기술적·경영학적 기본 이론을 다루는 '부동산학개론'과 계약, 소유권, 임대차 등 개인 간의 권리 및 법률관계를 규정하는 핵심 법인 '민법 및 민사특별법'을 치르게 됩니다. 이 두 과목은 부동산이라는 자산의 본질을 이해하고 중개 행위의 기본 뼈대가 되는 법률 지식을 갖추었는지를 평가하는 데 중점을 둡니다.​반면 2차 시험은 실제 현업에서 계약서를 작성하고 중개업을 운영할 때 필수적인 실무 법률 위주의 3개 과목으로 이루어집니다. 중개사의 의무, 책임, 행정처분 등을 다루는 '공인중개사법령 및 중개실무', 토지 이용 규제나 건축 기준, 재개발·재건축 등 국가의 규제 법규를 다루는 '부동산공법', 그리고 등기부등본 확인이나 토지대장 열람, 취득세·양도소득세 등의 세무 지식을 다루는 '부동산공시법 및 세법'을 평가합니다. 1차가 이론적 기초라면, 2차는 고객을 보호하고 사고 없이 계약을 성사시키기 위한 철저한 실무형 시험입니다.​현재 시험은 수험생의 편의를 위해 매년 하루 동안 오전에는 1차, 오후에는 2차를 동시에 치를 수 있도록 운영되고 있습니다. 다만 합격 기준은 독립적으로 적용되어 1차 시험에 합격해야만 2차 시험 점수가 유효하게 인정됩니다. 만약 2차에서 떨어지고 1차에만 합격한 경우에는 다음 회차 시험에서 1차 시험을 면제받고 2차만 준비할 수 있는 유예 제도가 적용되어, 방대한 학습량에 대한 수험생의 부담을 단계적으로 덜어주고 있습니다. 이러한 점을 시험준비에 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 중개(손님있는경우)가 시작되고 난 뒤에는 가장 많이 시간을 할애하게 되는 것은 의견 조율입니다.물론 처음 진행하게 되는 물건이나 드물게 있는 상황의 경우 서류 검토에도 시간을 할애하기는 하지만 기본적으로 중개의 성격은 공급자와 수요자 간의 갭을 맞추는 데 있습니다.하지만 이것보다도 더 많은 시간을 할애하는 것은 물건을 가지고 있는 공급자(집주인)가 우리 중개사무소에 물건을 내 놓도록 하는 작업입니다. 좋은 물건을 많이 가지고 있어야 손님이 방문했을 때 적절한 물건을 소개할 수가 있으니까요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동시 합격 충분히 가능합니다.우선 접근법 자체를 뒤집어야 합니다.많은 분들이 공법이나 민법 공시법 등 용어가 어려운 것들에 대해서 먼저 겁을 먹으시는 분이 많습니다하지만 이것은 변호사 시험이 아닙니다.단지 거래를 중개하기 위한 기본적인 법적 지식만을 확인하는 것입니다. 그렇다면 공부를 어떻게 해야 할까요? 법전을 달달 외는 정도로 공부를 할 필요가 전혀 없습니다.가령 민법을 공부한다고 하였을 때 문제를 읽고 무엇이 잘못되었는지만 확인할 수 있으면 됩니다.어떤 법을 이용해서 어떤 것들이 불리하거나 어떤 결과가 나오는지 재판을 하는 것이 아니라는 말씀입니다.그래서 대부분의 과목들이 묻는 수준이 아주 기본적이기 때문에 리갈마인드를 장착하신다는 개념으로 공부를 하시면 수월합니다.그러면 이 리갈 마인드라는 것은 어떻게 장착할 수 있느냐?리갈 마인드는 일반인이 생각하는 사건을 바라보는 것과 시각이 많이 다릅니다.우리가 당연히 이렇게 되지 않을까라고 생각하는 부분에 대해서 의심하고 다시 한번 법조항과 맞추어 보는 시간을 가진다면 민법 또한 그리 어려운 과목은 아닐 것입니다.다음으로 어려운 것이 공법입니다. 공법에서는 수많은 행정적인 절차와 숫자들이 나오기 때문에 어렵다고 느낄 수 있습니다. 하지만 이 공법 또한 어떠한 기준이 있습니다. 위에서부터 내려오는 것이 가장 좋은 공부법입니다.대체적으로 규모가 크고 그 사안이 중대할 때는 중앙 그리고 각 지자체장에서 결정을 하게 됩니다. 그리고 반대로 4안이 중요치 않은 것들은 그 밑의 기관에서 결정을 하게 되는 경우가 많습니다. 이것에 대한 중요도만 파악을 할 수 있다면 공법 또한 그리 어려운 과목은 아닙니다.그 외 나머지 과목들은 기출 문제를 많이 습득하면 할수록 점수가 올라가는 솔직한 과목들입니다.이러한 기준을 가지고 공부하신다면 충분히 동차 합격 가능합니다. 저는 8개월 공부하고 동차 합격했습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 계약이 종료되었음에도 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 받은 상태에서 부득이하게 먼저 이사를 해야 한다면, 가장 주의해야 할 점은 기존 주택에 대한 법적 권리 유지입니다. 이사 과정에서 새로운 집으로 전입신고를 하거나 기존 집의 점유를 완전히 넘겨주게 되면, 세입자로서 그동안 유지해 왔던 대항력과 우선변제권을 즉시 상실하게 됩니다. 이는 추후 해당 주택이 경매로 넘어가거나 법적 분쟁이 발생했을 때 남은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선순위가 사라진다는 것을 의미하므로 금전적으로 매우 치명적인 위험을 초래할 수 있습니다.따라서 이사를 가더라도 남은 전세금을 안전하게 보호하기 위해서는 반드시 이사 전에 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령은 세입자가 거주지를 옮기고 주민등록 전출을 하더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 강력한 법적 보호 장치입니다. 여기서 절대적으로 주의하셔야 할 부분은 법원에 신청서를 접수했다는 사실만으로 안심하고 이사해서는 안 된다는 점입니다. 신청 후 실제 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기재되기까지는 보통 2~3주가량의 시간이 소요되므로, 반드시 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 완벽하게 기재된 것을 두 눈으로 확인하신 직후에 이사와 전출 신고를 진행하셔야만 법적인 효력을 온전히 보호받을 수 있습니다.또한 집주인으로부터 일부만 반환 받으면서 영수증/합의서 작성 시에는 문서상에 보증금 액수 전체, 금번 반환받은 금액 앞으로의 잔액 등 명확하게 미납잔액을 명기하시는 것이 좋습니다. 간혹 집주인이 요구하는 양식 중에 '상호 간의 모든 채권 채무 관계가 정산되었다'거나 '이후 일체의 민형사상 이의를 제기하지 않는다', '원상복구 및 명도를 완료했다'는 식의 포괄적인 문구가 들어 있다면, 이는 남은 보증금에 대한 반환청구권을 세입자가 스스로 포기한 것으로 법적 해석이 될 여지가 있으므로 이러한 문서에 서명은 돈을 모두 입금 받은 뒤에 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 임대차 계약이 종료되어 점포를 반환할 때, 임차인의 원상복구 의무는 원칙적으로 본인이 임대차 계약을 맺고 입주할 당시의 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 따라서 임차인이 본인의 영업을 위해 추가로 설치한 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설, 인테리어 등은 모두 철거하는 것이 맞습니다. 하지만 오랜 기간 건물을 정상적인 용도로 사용하면서 자연스럽게 발생하는 벽지의 변색이나 바닥 마모, 작은 못 자국 같은 이른바 '통상의 손모(자연 마모)'에 대해서는 임차인에게 원상복구 의무가 없다는 것이 대법원 판례의 기본 태도입니다. 즉, 임차인의 고의나 비정상적인 사용으로 심하게 파손된 것이 아니라면, 세월의 흐름에 따른 자연스러운 노후화까지 처음처럼 완벽하게 수리해 놓고 나갈 책임은 없습니다.결론적으로는 이전임차인이 행한 내용까지 모두 원상복구 하실 필요는 전혀 없다는 것입니다.(하지만 이것은 아래에서 다시한번 자세히 다루겠습니다.)​계약서상에 명시된 원상복구 특약의 경우 당사자 간의 합의이므로 당연히 법적 효력을 가집니다. 그러나 계약서에 단순히 '계약 종료 시 원상복구한다'라는 통상적이고 일반적인 문구만 기재되어 있다면, 이는 임차인이 자신이 입주할 당시의 상태로 돌려놓는다는 법의 기본 원칙을 재확인한 것에 불과합니다. 만약 임대인이 바닥이나 천장까지 전부 뜯어내는 완전한 '공실(건축 초기)' 상태로의 복구를 원한다면, 계약 체결 당시 특약사항에 철거의 범위와 복구 기준 등을 매우 구체적으로 명시했어야만 그 특약이 의도한 대로 강력한 효력을 발휘할 수 있습니다.​가장 잦은 분쟁 요소인 이전 임차인이 설치한 시설물의 철거 여부는 입주 당시의 계약 형태에 따라 법적 판단이 크게 달라집니다. 기본 판례에 따르면, 임차인은 특별한 약정이 없는 한 자신이 개조하거나 새로 설치한 시설물에 대해서만 철거 의무를 지며, 이전 임차인이 해놓은 인테리어나 시설까지 떠안아 철거할 의무는 없습니다. 하지만 현재 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업권과 시설물 일체를 포괄적으로 양수하는 '영업 양수도 계약'을 맺고 들어왔다면 상황이 반전됩니다. 법원은 이러한 경우 이전 임차인이 부담해야 했던 원상복구 의무까지 현재 임차인에게 고스란히 승계된 것으로 간주하므로, 현재 임차인이 본인 입주 전에 설치된 시설물까지 모두 철거해야 할 책임이 발생하게 됩니다.이런 점을 참조하여 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.호두과자님 반갑습니다. 실무에서도 직전에 조건이 변경되는 경우는 매우 흔하게 일어납니다. 가계약금 단계를 넘어서서 실 계약서를 쓰고 도장 찍기 전까지 특약추가, 잔금일 변경, 수선 범위 등 많은 변수가 있기 때문입니다. 저희가 가장 신경을 쓰는 부분은 소통이라고 할 수 있습니다. 양 당사자에게 명확히 전달되어 오해가 없도록 하고, 이를 법적으로 완벽하게 분쟁을 예방할 수 있는 문구로 계약서에 반영하는 것입니다.이 계약을 저희가 중개 하는데 있어서 가장 중요한 것이기 때문입니다. 각 당사자 께서 무슨 뜻인지 확실히 이해를 할 수 있고, 양쪽에 불이익이 없도록 하는 것이 중요하기 때문입니다. 그리고 설령 한쪽이 요구한 조건을 반대쪽에서 승인한다고 하더라도, 이것이 실제 문제가 없는지도 꼭 검토하고 있습니다. 예를 들어 잔금일이 당겨지거나 미뤄질 경우 기존 임차인의 퇴거 일정이나 대출 실행 시점과 맞물려 연쇄적인 차질이 생길 수 있으므로, 관련 당사자들의 일정을 신속히 재확인합니다.또는 당사자는 문제없을 것이라 생각하지만, 은행에서 협조가 되지 않는 부분도 있을 수 있으니, 이런 부분이 예상되면 답변하시기 전에 은행이나 기관에 반드시 문의하실 것을 요청하고는 합니다. 감사합니다.