답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의인 아파트를 거래할 때 공동명의자 중 한 명이 잔금일에 참석하지 못한다면, 참석하지 않는 사람의 매도용 인감증명서, 인감도장이 날인된 위임장, 신분증 사본 등 소유권 이전에 필요한 서류가 완벽하게 준비되어야 합니다. 매도자 측에서 남편분의 서류를 제대로 준비해 오지 않아 당장 소유권 이전 등기가 불가능한 상황이라면 매수자님은 잔금 지급을 거절하실 수 있으며 이는 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.부동산 매매 계약에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 서류 교부 의무는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있기 때문입니다.이때 매수자님이 주의하셔야 할 점은 돈을 안 주고 그냥 가만히 계시는 것이 아니라, 잔금을 지급할 준비가 완벽하게 되어 있다는 사실을 매도자와 중개인에게 명확히 보여주셔야 한다는 것입니다. 통장 잔고 증명이나 이체 한도를 확인시켜 주면서 잔금 준비는 다 되었지만 서류가 미비하여 지급할 수 없다는 의사를 분명히 전달하셔야 매수자님에게 이행지체 등의 법적 책임이 돌아오지 않습니다.이러한 사항을 명확히 하시어 문제 없이 잔금 절차 마무리 하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 상태로는 매도자이신 질문자께서 누수공사 비용과 아래집 도배비용을 물어주셔야 할 것 같습니다.집을 사고팔 때 건물에 문제가 있으면 판 사람이 책임을 지는 '하자담보책임'이라는 것을 정해두고 있습니다. 매수인이 집을 살 때 이런 누수 사실을 몰랐다면, 그 사실을 안 날로부터 6개월 안에는 매도인에게 수리비 등 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서 배상해야 하는 범위도 단순히 우리 집 누수를 잡는 80만 원의 공사비에 그치지 않고, 그 누수로 인해 직접적인 피해를 본 아랫집의 천장 도배 비용까지 모두 포함되는 것이 일반적입니다.매도자님 입장에서는 절반이라도 부담하겠다고 하신 것이 나름의 타협안이었겠지만, 원칙적으로는 원인 제공이 된 하자가 매도인의 책임 기간에 속하므로 아랫집 피해 복구 비용까지 전액 배상해 주시는 것이 맞습니다.다만, 매수자가 이사 후 인테리어 공사를 하다가 배관을 건드려서 누수가 터졌다는 등 매수자의 명백한 잘못이 증명된다면 배상하실 필요가 없습니다.혹시, 계약서에 하자에 대한 면책특약(하자 관련해서 모두 매수자가 인수한다) 이 있으면 책임질 필요가 없으니, 계약서부터 한번 다시 확인 부탁드리겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 주택 구매를 앞두고 계신 것 먼저 축하드립니다. 먼저 세금 측면에서는 취득세 감면 혜택이 가장 직접적이고 큰 도움이 됩니다. 생애 최초로 주택을 구입할 때는 실거래가가 12억 원 이하인 경우 소득 제한 없이 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 3억 원 대 중반 주택이라면 원래 내야 할 취득세 산정액에서 200만 원이 바로 차감되기 때문에 초기에 드는 목돈 부담을 대폭 줄이실 수 있습니다. 다만 잔금 후 일정 기간(보통 3년) 내에 직접 실거주를 해야 하고, 임대를 놓거나 매도하면 감면받은 세금이 추징될 수 있다는 점만 유의하시면 됩니다.대출 혜택으로는 시중은행 일반 대출보다 금리가 낮고 한도가 넉넉한 정부 지원 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론)을 활용하실 수 있습니다. 생애최초 구매자는 LTV(주택담보대출비율)가 최대 80%까지 확대 적용되어 필요한 자금을 더 원활하게 마련하실 수 있으며, 생애최초 우대금리가 추가로 들어가 이자 부담을 줄여줍니다. 매매가 3억 원 대 중반 주택은 디딤돌대출이나 보금자리론의 주택 가격 요건을 여유 있게 충족하므로, 부부합산 소득이나 미혼 여부에 따라 자신에게 맞는 정책 상품을 우선 알아보시는 것을 추천합니다.마지막으로 주택을 구입한 이후 매년 받을 수 있는 연말정산 소득공제 혜택도 있습니다. 무주택 세대주가 취득 당시 기준시가 요건을 충족하는 주택을 사면서 장기주택저당차입금(주택담보대출)을 일으킨 경우, 매년 상환하는 이자액에 대해 일정 한도 내에서 소득공제를 받아 세금을 환급받을 수 있습니다. 대출을 신청하기 전 한국주택금융공사 누리집이나 거래 은행을 통해 본인의 소득 조건에 따른 디딤돌대출 자격 및 세부 금리를 먼저 조회해 보시면 자금 계획을 세우는 데 훨씬 수월하실 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사람의 뇌는 본능적으로 즉각적인 보상이 주어질 때 강한 쾌감을 느끼고 동기를 부여받게끔 설계되어 있습니다. 오랜 시간 묵묵히 땀 흘리며 기초를 다지는 일은 과정이 지루하고 끝이 잘 보이지 않지만, 한 달 만에 체중을 크게 감량했다거나 단기간에 매출을 폭발적으로 올렸다는 식의 눈부신 성과는 우리 뇌에 도파민을 빠르게 분비시켜 주기 때문입니다.이런 배경에다가 자본주의 경제 체제가 더해지면서 이런 성과주의는 더 심해지고 있습니다. 그래서 이런 조급함에 시달리는 것입니다. 이런 현상의 문제점으로는 우리 사회를 지탱하는 것들이 안에서부터 무너져갈 수 있다는 것입니다. 교육이나 기초 연구, 인프라의 유지보수, 그리고 사람의 마음을 돌보는 돌봄 노동처럼 시간이 오래 걸리고 당장의 화려한 성과가 나지 않는 영역에는 훌륭한 인재와 자본이 모이지 않게 됩니다.개인또한 마찬가지로 내면을 성찰하거나 어떤 분야의 진짜 실력을 기르기 보다는 이력서에 당장 한줄이 되는 스펙들에만 매달리게 됩니다. 보이지 않는 노력과 시간이 더 중요한 경우도 있으니, 이런 부분에 대해 인내심을 가지는 사회가 되어야 하지 않을까 생각이 듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래와 같이 번호별로 답을 적어 드려 보겠습니다. 참조를 부탁드립니다 .1. 월세가 5%를 초과해서 인상되는 상황이기 때문에, 질문자님 말씀대로 계약갱신청구권을 사용한 갱신이 아니라 새로운 합의에 의한 재계약으로 진행하시는 게 맞습니다. 따라서 이번에는 원하시는 대로 갱신청구권을 아껴두셨다가 다음번 만기 때 사용하실 수 있습니다. 나중에 혹시 모를 오해나 분쟁을 막기 위해 새 계약서 특약사항에 "본 계약은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 합의 재계약임"이라고 명확히 한 줄 적어두시는 것을 강력하게 추천해 드립니다.2. 깔끔하게 새로운 표준임대차계약서 양식을 준비해서 새로 작성하시는 것이 훨씬 안전하고 좋습니다. 새 계약서를 쓰실 때 특약란에 "본 계약은 기존 임대차 계약(보증금 3,000만 원, 월세 100만 원)의 만기 연장으로 인한 합의 재계약이며, 월세를 110만 원으로 인상함"이라고 구체적으로 적어주시면 됩니다.3. 계약 기간은 기본적으로 다시 2년이 됩니다. 여기서 꼭 주의하셔야 할 점이 있는데요. 계약갱신청구권을 썼을 때는 세입자가 중간에 언제든 나간다고 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생하지만, 이번처럼 합의 재계약을 하시면 원칙적으로 계약 기간 2년을 꽉 채우셔야 합니다.4. 재계약을 하실 때도 집주인의 등기부등본(등기사항전부증명서)은 무조건 다시 떼어보시는 것이 좋습니다. 처음 계약하고 나서 지금까지 그 집에 새로운 대출(근저당)이 생기지는 않았는지, 가압류가 걸리거나 집주인이 바뀌지는 않았는지 계약서를 쓰는 당일에 꼭 확인해 보셔야 합니다. 5. 보증금 변동 없이 월세만 오르는 거라 이미 되어있는 전입신고는 다시 하실 필요가 없습니다. 확정일자 역시 보증금 금액이 그대로라서 기존 확정일자의 효력이 안전하게 유지되니 새로 안 받으셔도 큰일이 나는 건 아닙니다. 다만, 월세 금액이 변동되었기 때문에 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인(부동산거래관리시스템)을 통해 전월세 신고(주택임대차 신고)는 꼭 의무적으로 하셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택금융공사나 은행 입장에서는 가족 간의 부동산 매매를 매우 깐깐하게 심사할 수밖에 없습니다.가장 큰 이유는 가족 간 거래가 자칫 증여세를 회피하기 위한 수단, 즉 우회 증여로 악용될 소지가 있기 때문입니다. 그래서 심사 기관은 이 거래가 증여가 아닌 진짜 정상적인 매매인지 객관적인 증빙 자료를 통해 확인하려고 합니다. 이때 가장 기본적이고 확실한 증빙이 바로 통장 거래 내역이 찍힌 계약금과 잔금의 이체 확인증입니다. 질문자님께서 부모님이 처음에 내셨던 분양 계약금을 돌려드렸고 그 내역이 있다고 하셨지만, 은행이 요구하는 것은 이번 매매 계약서상에 명시된 계약금이 부모님 계좌로 확실하게 넘어갔느냐 하는 점입니다. 계약서에 계약금이 없다고 되어 있거나, 계약서상의 금액과 실제 이체 내역이 명확히 매칭되지 않으면 정상적인 매매 거래로 인정받기 매우 어렵습니다.이 상황을 해결하기 위해서는 번거로우시더라도 부모님과 매매 계약서를 다시 작성하시는 방법을 고려해 보셔야 합니다. 일반적인 부동산 거래처럼 매매 대금의 10퍼센트 정도를 계약금으로 설정하여 계약서를 새로 쓰시고, 그 금액을 실제로 부모님 계좌로 이체하신 뒤 그 이체 확인증을 챙기시는 것이 가장 안전합니다. 기존에 부모님께 드렸던 분양 계약금 명목의 돈을 다시 돌려받으신 후, 새로운 매매 계약서상의 계약금 명목으로 다시 이체하여 기록을 명확히 남기는 방법도 생각해 보실 수 있습니다.가족 간 거래는 일반 거래보다 자금 출처나 이체 내역을 훨씬 더 엄격하게 보므로, 남은 잔금 처리 과정에서도 반드시 본인 명의의 계좌에서 부모님 계좌로 이체된 명확한 기록을 남기셔야 한다는 점을 꼭 기억해 주셨으면 좋겠습니다. 먼저 해당 금융기관이나 주택금융공사 담당자에게 계약서를 다시 작성해서 계약금 이체 내역을 제출하면 심사를 계속 진행할 수 있는지 솔직하게 문의해 보시는 것을 추천해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.천장 페인트가 벗겨지는 가장 큰 원인은 보통 윗집 베란다에서 물이 새는 누수이거나 건물 외벽에 금이 가서 빗물이 스며드는 경우입니다. 특히 질문자님께서는 베란다 창문을 1년 365일 내내 열어두고 환기를 꼼꼼히 하신다고 하셨으니, 세입자의 관리 소홀로 인한 곰팡이나 결로 현상일 확률은 사실상 거의 없다고 보셔도 무방합니다. 따라서 질문자님께서 특별히 무언가를 하지 않으셨는데도 페인트가 떨어지는 것이라면 건물 자체의 노후화나 누수 같은 구조적인 문제일 가능성이 매우 높습니다.질문자님께서 수리 비용을 덤터기 쓰시거나 돈을 더 내셔야 하는 상황은 절대 아니니 안심하셔도 좋습니다. 우리 민법상 임대인, 즉 집주인은 세입자가 거주하는 동안 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하고 수선해 주어야 할 법적인 의무를 가지고 있습니다. 예전에 세탁실 경첩 수리를 해주시면서 집주인분이 조금 언짢아하셨다고는 하지만, 낡아서 생긴 파손이나 지금처럼 누수로 의심되는 천장 페인트 벗겨짐 현상은 명백하게 집주인이 비용을 부담하고 원인을 찾아 해결해 주어야 하는 부분입니다. 세입자가 일부러 부수거나 관리를 잘못해서 망가뜨린 것이 아니기 때문에 세입자에게는 수리 책임이 없습니다.​일단 천장에서 페인트가 떨어지는 부분과 혹시 모를 물기, 누수 얼룩이 있다면 나중을 위해서라도 사진과 동영상으로 꼼꼼하게 다 찍어두시는 것이 좋습니다. 그리고 집주인분께 다시 한번 연락하셔서 환기를 매일 시키는데도 페인트가 계속 떨어지는 걸 보니 윗집 누수나 건물 외벽 문제가 의심된다고 상황을 정확하게 전달하시길 바랍니다. 만약 집주인분이 직접 확인하기 어려워하신다면, 관리사무소에 먼저 연락해서 누수 점검을 요청해 보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 집주인분이 수리 비용을 내는 문제로 또다시 조금 껄끄럽게 나오시더라도, 법적으로나 상식적으로나 세입자가 물어내야 할 일이 아니니 너무 걱정하지 마시고 당당하게 수리를 요구하시길 바랍니다. 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 1주택자에게 대출 한도를 1억 원으로 강하게 제한하거나 대출 문턱을 높인 가장 큰 이유는 바로 국가적인 가계부채 관리 때문이에요. 정부와 금융당국이 시중에 풀리는 대출 규모가 너무 빠르고 크게 늘어나는 것을 막기 위해 은행들을 강하게 규제하고 있는 겁니다. 특히 1주택자가 주택담보대출을 받아서 다른 부동산에 투자하는 이른바 '갭투자'나 투기 수요를 차단하고, 무리한 대출로 인한 경제적 위험을 줄이기 위해 기존 주택을 담보로 하는 대출 한도를 대폭 축소한 상황입니다. 안타깝게도 이 과정에서 투기 목적이 전혀 없고 단순히 본인 집에 들어가 살려는 질문자님 같은 억울한 실수요자분들까지 규제의 문턱에 걸려 피해를 보게 된 것이죠.​그렇다면 이 답답한 규제가 언제쯤 풀릴지가 가장 궁금하실 텐데요, 솔직히 말씀드리면 정확히 몇 월에 풀린다고 딱 잘라 확언하기는 어려운 상황입니다. 보통 이러한 대출 규제는 가계부채 증가세가 눈에 띄게 꺾이거나, 반대로 부동산 시장이 너무 심하게 얼어붙어 거래가 완전히 끊길 때쯤 서서히 완화되는 경향이 있습니다. 현재 금융당국은 집값이 다시 들썩이거나 대출 규모가 늘어나는 것을 굉장히 경계하고 있어서 당분간은 보수적인 잣대를 유지할 가능성이 높아요. 하지만 가계 빚 증가 속도가 어느 정도 잡히고 시장이 안정기에 접어들면, 정부에서도 실수요자의 불편을 해소하기 위해 세입자 퇴거 목적의 전세보증금 반환 대출부터 예외를 두거나 한도를 늘려주는 식으로 가장 먼저 규제를 풀어줄 확률이 높습니다.​그래도 지금 당장 세입자에게 보증금을 돌려주고 입주하셔야 하는 급한 상황이시라면, 혼자서 고민하시기보다는 다방면으로 틈새를 찾아보시는 것을 권해드리고 싶어요. 시중 주요 은행들이 자체적으로 대출 문을 닫아두었더라도, '전세보증금 반환'이라는 명확한 실거주 목적을 증빙하면 예외적으로 한도를 열어주는 은행이나 지점이 있을 수 있습니다. 주거래 은행 한 곳만 보지 마시고 여러 시중은행이나 지방은행의 대출 상담사분들을 통해 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 좋아요. 또한 요건이 맞으신다면 주택금융공사 등의 정책 대출 상품이나 2금융권 쪽으로도 시야를 넓혀 상담을 받아보시면 뜻밖의 해결책을 찾으실 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그 부동산은 틀렸습니다.계약 기간 중에는 보증금에서 미납 월세를 차감한다고 해서 기존에 계약된 월세가 자동으로 오르지는 않습니다.현재 거주 중인 집의 월세는 임대인과 처음 맺은 임대차 계약서에 명시된 금액으로 고정되어 있기 때문입니다. 월세가 밀려서 보증금에서 차감된다는 것은, 훗날 계약이 종료되고 방을 빼실 때 돌려받으실 남은 보증금의 액수가 줄어든다는 의미일 뿐입니다. 따라서 기존 계약 기간이 아직 남아있는 상태라면, 보증금이 깎였다는 이유만으로 임대인이나 부동산 측에서 일방적으로 매달 내야 하는 월세 원금을 올릴 법적인 근거는 없습니다.통상적으로 부동산 시장에서는 보증금 액수를 낮추게 되면 전월세전환율에 따라 낮아진 보증금만큼 월세가 올라가게 되는데, 부동산에서는 이 기준을 적용해 말씀하셨을 수 있습니다.그런데 이걸 재계약도 없이 바로 다음달 월세부터 적용하는 것은 법적 근거가 없는 말입니다. 무시하세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 마케팅 전문은 아니지만, 경험한 바에 의해 몇가지 제안드려 보겠습니다. 첫번째는 챌린지 쪽으로 접근해 보는 것은 어떨까 합니다. 오운완 같이 자신의 SNS 에 공유하는 방식으로 일회용 컵 대신 텀블러에 음료를 사는 것을 SNS 에 게시하는 것으로 이벤트를 참여하도록 유도할 수 있을 것 같아요.두번째는, 꾸미기 입니다. 스티커나 테이프 등을 이용해 텀블러를 꾸민 후 사진을 업로드하여 좋은 디자인을 선정해서 신제품 텀블러를 제공하면 어떨까 합니다. 세번째는 가장 일반적으로 많이 쓰이는 사연 추첨 혹은 추천수에 따른 경쟁을 통한 대상자 선정입니다. 그런데 이 사연을 텀블러를 사용하는 사용자 입장이 아니라 텀블러를 의인화 하여 텀블러 입장에서 쓰게 하면 더 재미있을 것 같습니다. 감사합니다.