답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 100만원 정도의 토지를 알아보기 위해서는 지가가 저렴한 곳(특히 지방 도심에서 멀리 떨어진 시골 마을) 의 부동산에 문의 하시는 것이 빠릅니다. 딱 집어서 어디라고 말씀드리기 어려우며, 네이버지도를 보실 때 읍내, 시내와 동떨어진 곳의 임야 등이 100만원을 가지고 구매할 수 있는 면적이 어느정도 나올 것입니다. 해당 동네의 부동산에 전화를 하셔서 문의를 하시면, 물건을 보실 수 있으리라 생각됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합은 건물 아래층에 마트, 병원, 은행, 카페(브랜드) 등이 입점해 있어서 건물 내에서 모든 생활이 가능하다는 것이 장점입니다. 조금 큰 주상복합 건물을 가만히 보면, 저 네가지 외에도, 학원, 독서실, 체육시설, 놀이시설 등 모두 갖추고 있어서 건물만 떼어서 우주로 보내도 그 안에서 모든 생활이 가능해 보일 지경이지요.아파트는 그에 비하면, 외부 공간 활용도가 좋습니다. 산책을 할 수 있는 외부공간, 통풍이 잘되는 구조, 전용률이 높아서 더 큰 전용면적 등 아파트도 좋은 점이 많아요. 저는 아파트를 더 선호하는 편이구요.주상복합의 최대 단점은 , 완전히 오픈이 불가한 창문이나(초고층으로 올라가면 열수 있는 창문이 없습니다.)상당히 비싼 관리비입니다. 또한 도심 라이프를 즐길 수 있게 되어 있기 때문에 도심의 화려한 시설 이면에 달라붙어 있는 유흥시설이나 번잡함을 건물 외부로 한발짝만 나가면 겪어야 하죠.비교에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아, 그 궁금증이 뭔지 제가 잘 알고 있습니다. 저도 처음 자동차를 구입할 때 똑같은 걱정을 했거든요.국민주택채권도 채권이라 방식이 똑같습니다.즉시매도 방식을 활용하시면, 할인료만 준비하시면됩니다.아주 드물게 목돈이 있으신 분들은 매수를 하고 매도하지 않고 5년간 가지고 있다가 이자를 붙여 나중에 매도하기도 하는데요. 보통은 즉시매도를 합니다.구매해야 할 채권이 1000만원 짜리인데, 당일 할인율이 5% 라면, 50만원만 준비를 합니다.50만원을 은행에 내고 채권 즉시매도를 합니다.그러면 끝입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 건설시장을 보면, 브랜드로 품질을 따지기에는 조금 어려운 상황입니다. 모든 건설사가 비슷한 하청업체를 사용하고 있으며, 거의 비슷한 수준의 품질관리를 하고 있습니다. 비슷하게 좋으면 괜찮은데, 20-30년 전보다 원가율이 너무 높아져서 외국인고용, 저가 자재, 옵션사항 등 여러가지 요소들이 품질을 전반적으로 낮추는데 기여하고 있습니다. 따라서, 브랜드를 보고 품질을 판단하시기 보다는, 부동산 자산이라는 입장에서 입지나, 주변환경을 보시고 결정하시는 것이 좋습니다. 처음에 건설사가 친환경 자재로 비싼 벽지 쓰고, 좋은 문짝 쓰는거... 나중에 질문자 자산이 된 후 그 아파트 가격에 영향을 미치지 않습니다. 그리고 층간소음도 심해지고 있습니다. 기둥/벽 구조에서 벽식구조로 변경되며, 통울림이 더 심해지는 구조로 변경되었기 때문입니다. 그래서 신축의 품질은 비슷하다고 생각하시고, 오로지 환경과 입지를 보시고 선택하시는 쪽을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동작구 재개발 입주권과 일산 실거주 사이에 고민중이네요. 현재 상황은 지금 기준으로 1입주권 + 1주택 상태입니다.세무상 무주택이라고 판단하시면 안되며, 양도세와 취득세 그리고 종부세 면에서 몇가지 짚어볼게요.양도세 리스크현재 동작구에 입주권 있는 상태로 일산 집 구매하는 것이므로 법적으로는 일시적 2주택입니다.일산 구매 후 2년 뒤, 동작구 완공시 완공 후 3년이내에 일산 집 매도하면 일산집은 비과세입니다.그런데, 일산집 3년안에 못 팔면 양도세 MAX 입니다. 2주택자 중과유예가 끝나버리는 시점에 걸리면 세금 많이 나와요.취득세 리스크일단 일산 아파트 사실 때는 첫주택으로 되시는데, 기본세율만 받습니다.그런데 이후 동작구 완공시 등기칠 때 조정대상지역내 2주택으로 되면서 최대 8% 세율 발생합니다.종부세 리스크12억 공제는 이제 없습니다. 2주택자 되면 합산 공제액이 9억으로 줄기 때문입니다.동작구 신축하고 일산합치면 9억은 우습겠죠...보유세를 많게는 천만원씩 매년 내야 할 수 있습니다.결론적으로 제가 드릴 수 있는 말씀은, 일산 집 사시되(기본취득세) 동작구 완공시점 전(등기치기 전) 혹은 3년안에 에 판매하는게 제일 좋습니다(취득세 중과가 좀 아깝긴 하지만요). 특히 동작구가 규제지역이라면 취득세 중과도 피해야 하기 때문에 고민을 해봐야 할 것 같습니다.세금이 많이 나오면 너무 아깝죠.잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가계약 전에 궁금하신 게 있으시군요. 조금 더 질문을 일찍 보았다면 좋았을 텐데요.네, 지금 시간으로 보기에는 이미 가계약을 하셨겠지만, 말씀하신 세가지 조건만 갖춰진다면, 거의 안전한 집이라고 볼 수 있습니다. 남아있는 이슈라고는 집의 상태, 집주인이 의도적으로 숨기고 있을 수 있는 재정 상태가 있지만, 아직 집의 등기부가 깨끗하고 보증보험 가입이 가능한 것으로 판단된다면, 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 전지역의 매물이 토지거래허가구역의 대상이 되는 것은 아닙니다. 아파트는 실거주의무가 매우 엄격하게 적용되는 추세지만, 빌라는 지정된 곳 위주로 진행됩니다. 모아타운의 경우는 사도 지분쪼개기의 방지의 목적으로 토허제를 지정할 때 지목이 "도로" 인 토지로 한정하는 경우가 많습니다. 지금 질문자가 문의한 내용에 대해서는 해당 구역이 도로만 허가 대상인지, 아니면 주거지역 전체가 대상인지를 먼저 확인해야 할 것 같습니다. 그래서 해당 구역의 일반적인 빌라를 매수하실 때에는 토허제 관련 허가를 받으실 필요가 없으며, 실거주의무도 없습니다.토지이음에 지역지구 지정현황에서 토지거래허가구역 여부와 상세 공고내용을 확인하시거나 구청의 부동산정보과에 문의하여 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 참고가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 이번 1기 신도시는 무리 없이 진행은 될 것이라고 생각합니다. 1기 신도시는 30년이 넘어가려고 하는 시점이기 때문에 당시의 용적률이나 고도제한이 완화된 탓도 있습니다.그리고 현재 1기 신도시에 거주중인 대부분의 인원들이 상승된 지가로 인해 어느정도 분담금 부담여력이 있는 탓도 있습니다. 게다가 서울과 가깝기 때문에 지금보다 가격이 더 오를 거라는 기대감도 많이 작용하기 때문입니다. 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.장기수선충당금은 질문자가 집주인이라면 내는 돈이고 돌려받을수가 없습니다. 세입자라면 이사를 나갈 때 돌려받습니다. 세입자 기준에서 이사 나가는날에 돌려받습니다. 이사 상일에 아파트 관리사무소에 가서 장기수선충당금 납부 확인서를 받아서 집주인에게 청구하면 됩니다. 실무적으로는 새로 들어오는 세입자가 낸 보증금에서 이것을 정산하여 끝냅니다. 질문자가 문의한 복도 파손은 물론이고, 엘리베이터 수리, 외벽 수선, 아파트 조경, 진출입로 정비 등 아파트 공용부분을 관리할 때 사용하는 돈이기 때문에 해당 공사는 수리비를 받지 않았던 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지보상에 대해 고민이 많으시군요. 보상금을 더 많이 받을 수 있는 방법을 고민하는 건 어느 소유자나 같을 거라고 생각합니다. 최근에는 투기 방기를 위해서 조사가 많이 까다로워진 상태이니 하나씩 알아보도록 하죠.먼저 첫번째 질문하신 내용입니다. 사업자 등록과 판매 실적이 있다면 보상이 도움이 되는지 문의하셨습니다. 하지만 보상을 앞두고 조금 판매하는 것과 사업자 등록을 해두는 것만으로는 보상금 증액이 유의미 하게 되지 않습니다. 지속적으로 해당 사업을 영위했다는 증명이 필요합니다. 단순히 공람공고일 직전에 급하게 심은 나무나 몇그루 판매한 것으로는 영업보상 대상에서 제외될 가능성이 큽니다. 두번째로는 이전비 VS 취득가를 문의 하셨습니다. 취득가액은 질문자가 나무를 구매한 가격이 아닙니다. 감평사가 산정한 현재 시점의 나무 가격이에요. 이런 경우는 취득가 기준으로도 실제 투입금액보다 한참 낮은 가격이 될 수 있지요. 특히 묘목 이전비를 많이 받겠다고 빽빽하게 심는 경우가 많은데, 면적당 표준 수량 이상의 식재는 보상 대상에서도 제외입니다. 국가산단과 같은 대규모 사업은 사업 전후로 항공사진 촬영 등 이미 현장증거수집을 마쳤을 가능성이 큽니다. 그리고 만약 실제로 농사를 지으실 예정이라면 농업경영체등록을 하시고, 정상적인 영농활동을 입증할 자료를 꾸준히 모으시는 편이 훨씬 좋겠습니다. 감사합니다.