답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 리츠회사가 진행하는 리츠 투자는 쉽게말하면 건물 하나를 여러 소유주가 공동 투자하여 구입하고, 이 건물에 대한 수익률을 나눠 갖는 형태를 말합니다.얼핏 들어보면 굉장히 합리적일 것 같지만, 꼭 그렇지만은 않습니다.관리주체가 되는 리츠회사가 운영이 잘 되지 않아 건물 가치가 하락하고 임대수익이 좋지 못해 목돈만 묶이게 되는 상황도 종종 발생합니다.그래서 저는 개인적으로 큰 돈을 리츠투자하시는 것을 권하지는 않습니다. 건물이 여러 채 있고, 개발에 대한 부담이 있어서 리츠회사를 이용하는 것은 추천 하지만 그렇지 않은 경우에는 오히려 손해를 보게 될 수도 있기 때문에 피하라고 말씀드리고 싶습니다.게다가 리츠투자 형태에는 여러가지 형태가 있습니다. 특정 건물에 투자가 되는 형식도 있고, 회사에 투자하여 해당 회사가 운용하는 여러 건물에서 수익을 받는 형태도 있습니다. 이런 형태는 수익율은 조금 떨어지지만 최악의 경우를 피할 수 있기 때문에 최초 투자자 분들에게는 어울릴 수 있습니다. 하지만 부동산은 주식에 비해 환금성이 매우 낮기 때문에 항상 어떤 형태의 부동산이든 투자에는 정말 정말 신중하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반갑습니다. 모던한 물범님, 재건축 대상 아파트를 소유하고 계시다니 축하드립니다. 재건축이 진행되고나면 아파트의 가치가 올라 자산가치가 증가할 것입니다. 하지만 말씀하신 대로 요즘 재건축 분담금을 부담스러워 하시는 소유주 분들이 많아요.재건축이 진행되면 기존 주택의 권리가액과 새 아파트의 분양가 차이만큼 추가분담금이 발생할 수 있고, 사업비나 공사비가 올라가면 예상보다 분담금이 커질 수도 있습니다. 그렇다고 분담금이 부담된다는 이유만으로 바로 매도할 필요는 없습니다. 우선 관리처분계획상의 예상 분담금, 추가 상승 가능성, 준공 후 예상 가치까지 함께 비교해보는 것이 좋습니다.분담금은 조합이 금융기관과 협약해 중도금 형태의 집단대출을 마련하는 경우가 많습니다. 금융위원회 기준상 재건축·재개발의 추가분담금 중도금대출은 일반적인 차주별 DSR 산정에서 예외로 취급될 수 있습니다. 다만 규제지역 여부와 LTV, 조합의 대출 협약 조건, 개인의 기존 대출 상황 등에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.따라서 지금 단계에서는 "분담금이 오른다니까 팔아야 한다"기보다는 조합에 예상 분담금과 대출 가능 비율, 납부 시기를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 자기자금과 대출을 합쳐 충분히 감당할 수 있고 준공 후 가치 상승 여력이 있다고 판단된다면 보유할 수 있고, 반대로 분담금 부담이 과도해 생활자금까지 압박한다면 사업이 더 진행되기 전에 매도를 검토하는 것도 방법입니다.이런 부분을 참고하시어 현명한 자산운용 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하루 1시간만 이용한다면, 장기주차권보다는 이용할 때 마다 요금을 내는 것이 얼핏 유리해 보입니다.다만, 1시간 요금이 월 평균 횟수와 곱하여 봤을 때 정기요금보다 더 나온다면 정기요금을 내고 편하게 주차를 하는 것을 고려해 보실 수 있겠습니다. 또는 "모두의 주차장" 이라는 앱을 이용해서 이용권을 구매하여 사용하는 것도 고려해 보세요. 해당 주차장이 모두의 주차장 앱에 등록이 되어 있다면, 쿠폰을 통하여 싸게 구매할 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하시는 내용은 현재 질문자 본인의 임대보증금의 일부인 3억원을 먼저 받아서 다른 곳으로 송금할 필요가 있다는 뜻으로 이해가 됩니다.가장 좋은 방법은 현재 계시는 집의 임대인에게 이 사정을 이야기해서 일부 조기 상환을 지원 받되, 잘 조율이 되지 않으면 은행이자율을 고려해서 5개월치를 이자로 드릴테니, 미리 환급을 요청해 주시면 해결이 될 수 있을 거로 보입니다.만약 그렇게 해도 해결이 되지 않는다면, 별도로 신용대출 등을 고려해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 잘 해결되시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신대로의 단점이 존재합니다.이런 단점들이 훗날 아파트와 다르게 재건축이 거의 불가능하다는 이유로 작용하기도합니다.아울러 상가 쪽 및 넓은 복도로인해 전용률이 낮아 실 평수보다 관리비가 더 나오는 문제도 있습니다. 참고바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도로가 접해있지 않은 대지는 맹지라고 부릅니다.이 맹지는 건축허가가 나질 않습니다.이유는 대지로의 차량접근(교통)은 매우 중요한 요소이기 때문입니다.도로가 없다는 뜻은 바꾸어말하면 "남의땅을 거치지 않으면 접근이 불가하다" 라는 뜻입니다.이곳에 개발을 허가해 주면 어떻게 될까요?개발은 할 수 있으나 인접대지 소유주와 통행권 문제등이 발생하게 될 것이고, 결과적으로는 허가를 내 준 쪽에 문제가 발생하게 됩니다.그래서 이런 부분 때문에 건축허가나 개발허가를 낼 때에는 접도가 정말 중요한 요소가 되는 것이며, 일정 규모 이상은 교통영향평가 등을 통해 해당 개발이 도로교통에 영향을 주게될 요소들을 평가하는 과정을 별도로 갖기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.좋은 집이라고만 하면 어떤 기준일지 모르겠지만, 가진 예산 내에서 최고의 집을 고르는 방법은 있습니다.우선 적으로는 현재 가지고 있는 자산과, 은행대출을 이용하여 레버리지를 일으킬 수 있는 가장 큰 금액을 산출해 보는 것이 좋습니다.이후, 그 금액에 맞는 주택을 선정하시는데, 이때 중요한 점은 주택을 고르는데에 있어 어떤 부분을 가장 많이 신경쓰는지를 확실히 하시는 것이 좋습니다. 저는 개인적으로 이부분이 가장 중요하다고 생각이 되는데요, 남들의 기준이나 시선을 고려하지말고 내가 어떤 취향인지를 꼭 파악해야합니다.예를 들면 무조건 평지에 있어야 한다거나, 다른건 포기해도 고층은 포기를 못한다거나, 위치는 조금 멀어도 신축으로 깔끔해야 한다는 식의 기준을 정해야 합니다.이 뒤로는 거의 예산에 맞추어 잡아 보시면 됩니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 여러 명인 건물 매매는 임대차 현황부터 정확히 확인하셔야 합니다. 호실별 계약서와 별도 합의서, 보증금 및 월세 수납내역을 받아 현황표를 만들고 계약서에 첨부하세요. 병원 임차인은 무상임대기간, 인테리어 지원금, 주차장 사용, 진료과목 독점 약정 등이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 특약에는 승계할 임대차와 보증금 총액, 미고지 약정에 대한 매도인의 책임, 계약 후 매수인 동의 없는 임대조건 변경 금지, 근저당권 등 말소 시점을 명확히 정해두세요.건축물대장과 실제 사용 현황을 대조해 용도가 적법한지 확인하고, 위반건축물이나 누수, 소방·승강기 보수사항은 시정 주체와 비용 부담을 정해야 합니다. 토지·건물 가액과 건물분 부가세의 포함·별도 여부, 세금계산서 발급도 기재하세요. 포괄양수도로 진행한다면 세무사에게 요건을 확인받는 것이 좋습니다. 계약서에 포괄양수도라고 적었다고 해서 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.잔금 시에는 임대차가 유지되는 임차인에게 보증금을 반환하는 것이 아니라, 매수인이 반환채무를 승계하고 해당 금액을 지급할 잔금에서 공제하는 방식으로 정산합니다. 월세는 합의한 기준일에 따라 일할 계산하고, 미리 받은 월세 중 매수인 몫과 관리비·공과금을 별도로 정리하세요. 연체 월세는 보증금에서 임의로 빼지 말고 연체액, 받을 사람, 보증금 공제에 따른 정산 방법을 명확히 해야 합니다. 양측이 서명한 정산표를 남기고, 미확정 공과금의 추후 정산기한을 정한 뒤 임차인에게 소유자 변경과 새 입금계좌를 안내하시면 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 계약기간이 남았으나 다음 세입자가 구해지지 않으면 원칙적으로는 남은 계약기간까지 월세를 모두 부담하셔야 계약을 정상적으로 이행 하시는 것입니다.다만, 지금이라도 퇴거의사를 밝히시고, 대체할 다음세입자를 빠르게 구하시면 손실을 최소화 하실 수 있습니다. 참고를 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역 축제에 사람이 많이 몰리면 실제로 해당 상가들의 수익이 늘어납니다. 하지만 경제적 효과가 낮은 이유는 단기간에 그치기 때문이에요. 매일먀일 축제를 하는 효과를 누릴 수는 없다는게 한계입니다.