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아파트 분양하고 난뒤 시공사 보유분 분양한다고 하는데 항상 파격적인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 시공사 보유분이란 시공사가 이익금으로 가져갈 수 있도록 분양 뒤, 다른 개발주체와 관계없이 시공사에서 판매하는 세대들을 말하죠. 이런 세대는 보통 시공사에서 현금으로 이익실현을 위해 분양가 시세보다 낮더라도 금액만 맞으면(당초 이익률) 싸게 내 놓아서 빨리 현금화하는 특징이 있습니다.이런 경우 실제 분양가보다 저렴하게 거래되는 경우가 많으며, 이로 인해 당연히 수분양자들이나 다른 일반 분양자들과 마찰이 발생합니다. 뉴스에도 나올 정도로 심각합니다. 어떤 단지는 할인분양 세대를 따로 관리하여 불이익을 주기도 하는 것으로 보이기도 합니다. 하지만 이는 불법이라 마찰이 심각하다고 하네요.
경제 / 부동산
25.09.28
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대구지역에 아파트 가격이 궁금합니다?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 대구는 수성구를 제외하고는 모두 하락세를 보여주고 있습니다. 단기적(1~3년)으로 보기에도 대구는 인구 감소 등의 영향으로 약세를 면치 못할 것입니다.다만 , 정부정책으로 지방으로의 일자리나 기관 이전이 진행된다면 장기적으로는 완만한 회복을 보일 수도 있을 것입니다. 다만 정부 정책이 당분간은 서울이나 수도권 중심으로 쏠릴 수 밖에 없어서 이런 상황에서는 잘 보려고 해도 보합 정도로 보시는 것이 중요합니다.장기적으로는 수성구 및 재개발이 되는 일부 지역을 제외하고는 약세 혹은 유지 정도가 선방하는 수준일 것으로 보입니다.투자 시 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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재개발이 들어갔는데 지금이면 어느 단계까지 온건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 현재 올해 11월에 주민설명회를 앞두고 있다면, 주민 전체 퇴거까지는 개월이아니라 년단위로 생각해야 합니다.빠르게 진행되는 경우 즉, 명도나 퇴거에 대해 분쟁이 없고 조직적으로 이주가 결정되는 경우에는 대략2년에서 2.5년 정도 보시면 되겠습니다. 반대로 보상이나 이주협의가 되지 않아 강제집행까지 5년까지도 보아야 합니다.보통 말씀하신대로 4400 세대와 같이 대규모의 이전은 후자에 가깝다고 보여집니다.본문에도 적으셨다 시피 분담금 문제도 있을 것이고 세입자 명도 문제도 있을 것입니다. 세대가 많아질수록 이런 문제가 발생할 확률은 급격히 올라가기에 보수적으로 기간을 잡고 생각하심이 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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한강벨트쪽 아파트값 상승이 엄청나다던데 서울 전역으로 확산되는걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 지금 말씀하신대로 한강 주변에 아파트값이 상승하고 이것이 전이가 되면서 서울 전체로 상승세가 번지고 있는 중입니다.정부에서는 단기적으로는 규제와 제한으로 상승을 막으며, 장기적으로는 공급을 확장하여 시장의 문제를 해결하려는 것으로 보입니다. 아마도 이러한 상승세는 최소5~ 10년까지는 이어질 것으로 보여요. 왜냐면 지금 공급을 확대하면 그 물량이 실 공급되는 시기가 빠르면 5년 길면 10년정도기 때문입니다. 해외에서는 보통 이런경우 차등 취득세 정책을 시행합니다. 특히 싱가포르 같은 경우 취득세를 상당히 높게 하는 것으로 유명하고요. 런던은 비거주자 추가 과세를 통해 투자수요를 거의 제로로 만든 상황입니다. 이런 것들을 통하여 우리나라도 조금 수요를 억제시키고 과밀 상황을 해결했으면 좋겠네요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 정부는 각종규제를 통해 부동산 가격을 일시적으로 잡고, 공급계획을 마련하여 장기적으로 부동산 분양가 , 실거래가를 잡기위한 노력을 하는 중입니다. 현재는 단기적으로 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있습니다. 이는 가족의 파편화와 수도권 및 서울 몰림현상인데요. 장기적으로 공급을 늘리고, 소규모세대(1인가구) 에 대한 적합한 주거지 대안이 마련된다면 결론적으로는 집값을 안정시키는데에 도움이 될 것으로 보고있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 재개발과 재건축은 건물을 다시 짓는다는 면에서는 어찌보면 비슷할 수 있지만, 엄연히 다른 사업입니다.재개발의 경우, 재개발구역으로 지정된 구역자체의 지적도 자체가 바뀝니다. 즉, 건물이 있던 위치 면적, 도로의 배열 등이 전부 바뀌어 완전히 새로운 지역으로 재탄생하는 것이죠. 재개발의 경우 국가나 지자체의 개입이 큽니다. 해당 지역 내에 도시기반시설이나 기타 다른 시설들(소방서, 경찰서, 관공서 등)을 새롭게배치하고 주거지역 상업지역등 도시지역을 나누는 구역도 새롭게 부여합니다.반대로 재건축은 조합이 주가되어 추진하는 아파트 새로짓기 입니다. 이 경우 주어진 용적률 내에 해당 단지 내에서만 아파트 건물을 새로 올리며, 이때 약간의 평형증가, 혹은 용적률 재계산을 통한 층수 증가로 남는이익분을 건설주체가 가져가면서 해당 이익으로 진행하는 사업이지요. 동호수도 변하는 것이 없으며, 당연히 재개발보다 전체 면적도 작고 도시기반시설에 미치는 영향도 거의 미미합니다.투자시 고려할 사항으로는 재개발의 경우 환지, 대토보상등 1:1 로 이루어지지 않는 보상내용에 대해 충분히 이득이 있는가를 따져보는 것이 좋고, 재건축의 경우 집주인부담금에 비해 재건축 완료시 이익되는 부분이 어느정도인지를 따져보는 것이 중요합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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만약 토지를 매입 후 장기간 방치해둔다면 지자체의 제재를 받게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지를 매입 후 방치한다고 하더라도, 대중의 안전에 위협이 되지 않는 이상은 제제나 처분을 받지는 않습니다. 세금또한 보유하고 있는 동안에 발생하는 재산세 외에는 특별히 부과되는 것이 없습니다. 외부 인원이 마응대로 드나들 수 없게끔 잠금장치만 하여 두시면 이후에 크게문제는 없을 것이니 이 점 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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전세 연장 계약 관련된 질문 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우에는 두가지로 판단해야 합니다.먼저 3개월 이전에 통보하고 난 뒤 3개월 뒤 나가는 경우입니다. 이런 경우는 말씀하신 대로, 통보 후 3개월 뒤 보증금을 받아 나가실 수 있는 조건입니다. 다만, 갱신 시 재계약 혹은 갱신계약을 통해 2년 연장을 해 두신 상황이라면, 2년의 계약기간이 새로 발생하신 것으므로 묵시적 갱신에 따른 3개월 전 통보 후 나가는 것이 불가능합니다. 이런 경우는 임대인과 별도의 협의가 필요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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아파트 가격을 띄우기 위해 허위 거래를 한다고 하는데요 이런 사람들 처벌할수 없는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 지금 서울 부동산 실거래 가격을 올리기 위해 실거래가 신고를 하고 거래 취소를 하는 사례가 많이 있다고 합니다. 그러나, 기관에서 이것을 확인하기 위해 개인 연락, 혹은 신고자 에게 문의를 했을 때, "개인사정" 으로 대답을 하면, 이것이 허위신고인지 아닌지를 판단하기가 상당이 어려워 진다고 합니다. 그래서 처벌이 더더욱 어려운 것이지요.그래서 사후 조사만으로는 한계가 있다고 생각합니다. 이런 상황이 발생하는 원인으로는 실거래가가 시장 상황에 발맞추어 빨리 반영되게 하기 위해 계약 후 30일 이내에 신고를 하게끔 하는 제도적 규칙이 있기 때문입니다. 잔금까지는 2-3달 걸리는 경우도 있지만, 계약 후 30일 안에 신고를 하여야 하기 때문에 계약금만 오고간 뒤 신고를 할 수가 있는 것이지요. 그러므로 이런 상황을 막기 위해서는 실거래가 신고를 입주 후 15일 이내 등 조건을 변경할 필요가 있다고 보고요. 그리고 신고 후 상황을 지속적으로 모니터링 할 수 있는 조건들을 추가하는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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집값이 안정화되지않는 이유가무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 요인이 있지만, 사실상 공급부족과 수요상승이 주된 원인입니다. 이것을 이해하려면 우리나라의 산업 및 교육 구조를 먼저 알아야합니다. 예로부터 사람은 서울로 가야한다는 말이 있었습니다. (옛날에는 한양이었죠)이처럼 현대에도 서울에 모든 인프라와 일자리, 교육이 집중되어 있는 현상이 여전합니다. 따라서, 대한민국 국민 어느 누구라도, 일자리를 구하거나 양질의 교육을 위해서는 서울로 올라와야 하는 상황입니다.아마 국가의 토지가 너무 작은 것도 하나의 이유가 되는 것 같습니다. 마음만 먹으면 물리적인 거리는 그리 멀지 않으니까요.이렇게 수요는 계속 서울경기로 몰리는 상황에서, 서울, 경기권은 현재 건설침체, 부동산 시장 침체로 공급마저 부족한 상황입니다. 이런 상황에서 수요층 중에 꼭 서울 거주가 필요한 실수요자를 중심으로 어떻게든 구매를 하려는 상황이 발생되며, 집값이 규제에 불구하고 계속 오르고 있습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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