안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
반갑습니다. 역동적인 도마뱀님, 질문 번호 순서대로 아래에 답글을 남기겠습니다. 참조해주세요.
보증금은 동결되고 월세만 인상되는 경우 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아니며, 기존 계약서의 여백에 변경된 내용을 기재하고 쌍방이 서명 및 날인하거나 간단한 변경합의서를 작성하는 것만으로도 법적 효력은 충분합니다. 다만, 질문자님의 경우 현재 HUG 전세자금대출을 이용 중이시므로 은행이나 보증기관에서 대출 연장 심사를 위해 요구하는 서류 양식이 다를 수 있습니다. 따라서 계약을 진행하기 전에 대출받은 은행에 연락하여 보증금 변동 없이 월세만 인상되는 재계약 시 대출 연장을 위해 정식으로 작성된 표준임대차계약서가 필요한지, 아니면 변경합의서만으로도 심사가 가능한지 꼭 먼저 확인하신 후 그에 맞춰 서류를 준비하시는 것이 안전합니다.
중개사 없이 진행하는 건에 대해서는 법적으로 아무 문제가 없습니다. 또한 이처럼 당사자끼리 직접 재계약을 진행할 경우에는 공인중개사의 중개 서비스를 이용한 것이 아니므로 법정 중개수수료는 전혀 발생하지 않습니다. 만약 서류 작성이 조금 불안하거나 부담스러워 인근 부동산에 대필(대서)만 부탁하실 경우에는 통상적으로 5만 원에서 10만 원 내외의 대서료가 발생하지만, 두 분이서 국토교통부 표준임대차계약서 양식을 출력하여 직접 작성하신다면 비용이 전혀 들지 않습니다.
합의 재계약이 맞습니다. 집주인이 월세를 올리면서 '묵시적 갱신'이라고 부르는 것은 법적으로 잘못된 표현입니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 전 일정 기간까지 아무런 통지를 하지 않아 '기존과 완전히 동일한 조건'으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다. 따라서 월세라는 계약 조건에 변동이 생겼다면 이는 묵시적 갱신이 아니라 명백한 '합의 재계약'에 해당합니다. 집주인이 갱신청구권을 쓰지 말자고 한 것은 나중에 질문자님이 원할 때 갱신청구권을 한 번 더 쓸 수 있도록 기회를 남겨주겠다는 긍정적인 의도일 수 있으나, 이 계약의 법적 성격은 묵시적 갱신이 아닌 일반 합의 재계약이라는 점을 명확히 인지하셔야 합니다.
2년을 다 채우지 못하고 퇴실할 가능성이 높으시다면 계약 기간을 처음부터 1년으로 정하시거나, 이번 재계약 시 '계약갱신청구권'을 명시하여 사용하시는 것이 훨씬 유리합니다. 앞서 말씀드린 대로 일반적인 합의 재계약(갱신청구권 미사용) 상태에서 계약 기간 도중 퇴실하게 되면 특약 내용대로 질문자님이 다음 세입자를 구하고 중개보수도 부담해야 합니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 맺으면 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 해지 효력이 발생하여 중도 퇴실에 따른 중개보수를 부담할 필요가 없어집니다. 만약 집주인의 요구대로 갱신청구권을 쓰지 않기로 하셨다면, 중도 해지에 따른 비용 리스크를 피하기 위해 계약 기간 자체를 1년으로 짧게 잡으시는 것을 추천해 드립니다.
질문이 명확하여 답변 드리기가 수월했습니다. 위 내용을 참조하셔서 문제 없는 재계약 하시길 바랍니다. 감사합니다.