안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
반갑습니다. 때론 모던한 토스트님,
먼저 세안고 매매 관련 내용입니다. 토지거래 허가구역 내에서 입자가 있는 주택을 매수하는 것은 원칙적으로 갭투자를 방지하기 위해 엄격히 제한되지만, 매수인의 실거주 목적이 확실하고 세입자의 임대차 계약 종료일이 임박한 경우에는 예외적으로 허가가 가능합니다. 질문자님이 들으신 '4개월 전부터 거래 가능'이라는 말은 통상적으로 매수인이 잔금을 치르고 소유권을 이전받아 실거주를 시작할 수 있는 합리적인 기간을 의미하는 것으로, 관할 지자체에 따라 2~3개월에서 최대 6개월 전부터 허가 신청을 받아주는 등 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 정확히 몇 개월 전부터 허가 신청이 가능한지는 매수하고자 하는 주택이 위치한 관할 구청의 토지정보과 등 담당 부서에 직접 문의하여 해당 지역의 실무 지침을 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
무주택 자격으로 세안고 매매 하는 건에 대해서는 조심스럽게 접근해야 합니다. 부동산의 소유권은 잔금을 모두 치르고 소유권이전등기를 완료하는 2027년 1월 말일에 최종적으로 넘어가기 때문에, 그 전까지는 여전히 1주택자 신분을 유지하게 됩니다. 하지만 토지거래허가구역에서 1주택자라고 해서 무조건 매수가 불가능한 것은 아니며, 기존 주택을 처분한다는 조건부로 매수 허가를 받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 이미 기존 주택의 매매 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 수령한 상태이므로, 이 매매계약서를 지자체에 소명 자료로 제출하시면 기존 주택 처분 계획이 확실하게 입증되어 토지거래허가를 받는 데에는 오히려 무주택자 못지않게 유리하고 수월한 상황입니다.
현재 거주 중인 세입자가 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면, 매수인인 질문자님이 소유권을 이전받은 후 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 새 집주인도 실거주를 목적으로 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 세입자의 갱신청구권을 거절할 수 있는 권리가 인정됩니다. 다만, 토지거래허가구역에서 관할 구청이 매수 허가를 내줄 때는 매수인의 확실한 입주 가능 여부를 심사하기 때문에, 서류 심사 단계에서 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않고 만기에 퇴거하겠다는 내용의 '퇴거 확약서'나 합의 문서를 요구하는 경우가 매우 많습니다. 따라서 단순히 법적으로 거절할 수 있다는 것에 그쳐서는 안 되고, 매매 계약 전에 세입자의 퇴거 의사를 명확히 확인하고 문서화해 두어야만 무사히 허가를 받을 수 있습니다.
결론적으로 현재 질문자님 상태로서는 1주택자 신분 자체가 문제되지는 않으나, 이사갈 집 세입자의 명확한 퇴거 의사와 지자체의 허가 시점이 중요합니다. 마음에 드는 집을 발견하셨다면 가장 먼저 해당 구청에 세입자 만기 몇 개월 전부터 토지거래허가 신청이 가능한지 기준을 확인하시기 바랍니다. 이후 공인중개사를 통해 세입자가 만기에 퇴거하겠다는 동의를 확실히 받아낸 뒤, 기존 집의 잔금일(27년 1월 말)과 새 집의 잔금 및 입주 시점을 정교하게 맞추어 계약을 진행하신다면 원하시는 실거주 이사를 안전하게 마무리하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.