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집을 팔면 세금은 얼마나 내야될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집을 두 채 가지고 있는 상태에서 시가 약 2천만 원 정도 되는 촌집을 매도한다면, 세금은 기본적으로 양도소득세가 적용됩니다. 현재 본인이 거주하고 있는 4억 원 상당의 아파트를 이미 보유하고 있기 때문에, 촌집은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않아 다주택자의 주택 매도로 간주됩니다. 다만 매도하려는 촌집의 시세가 2천만 원 정도로 비교적 저가에 속하기 때문에, 실제 과세 대상 양도차익이 거의 없거나 매우 적을 가능성이 큽니다. 양도소득세는 ‘매도가격 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제(연 250만 원)’를 차익으로 계산해 부과되며, 차익이 거의 발생하지 않는다면 세금도 거의 없거나 아주 소액만 나올 수 있습니다. 단, 실제 취득가액과 보유 기간, 거래 비용 등에 따라 달라지므로 정확한 세액은 양도소득세 계산기를 통해 확인하거나 세무사 상담을 거치는 것이 안전합니다. 결론적으로, 현재 상황에서는 촌집을 팔더라도 큰 세금 부담은 없을 가능성이 높습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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현대 압구정아파트 땅소유권에 대하여...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.압구정 현대아파트의 토지 소유권 문제는 일반 아파트와 조금 다른 배경 때문에 헷갈리실 수 있습니다. 해당 단지는 준공 당시 일부 토지가 현대건설(현대그룹 계열)과 서울시 소유로 되어 있었고, 입주민들은 토지를 직접 소유하기보다는 아파트 전용 부분(건물)을 분양받고 토지에 대한 사용·수익 권리(지상권, 임대차 성격)를 가지는 구조였습니다. 그래서 등기부를 보면 개별 세대의 토지 지분이 잡혀 있지 않은 경우가 있습니다.그렇다고 해서 “아파트를 산 사람이 토지 소유가 전혀 없어 재산권이 없는 것 아니냐” 하는 걱정은 지나친 우려일 수 있습니다. 왜냐하면 아파트 소유자는 건물 소유권과 함께 해당 단지를 사용할 수 있는 권리를 가지고 있고, 주거 권리·재산적 가치도 그대로 인정되기 때문입니다. 실제로 매매·전세 거래도 일반 아파트와 동일하게 이루어지고 있습니다.다만 재건축이나 대규모 개발을 추진할 때는 토지 소유권이 명확하지 않으면 협의가 복잡해지고, 토지 소유자인 서울시나 현대 측과의 권리 조정이 필요해지는 점은 사실입니다. 이런 이유로 압구정 현대 재건축 논의에서도 토지 문제는 늘 중요한 변수로 언급됩니다.결과적으로는 아파트 매입한 사람은 소유권과 해당 토지 이용권을 법적으로 인정받으므로, 허물고 나면 권리가 없어지는 상황은 발생하지 않습니다. 그러나 재개발 시 소유자 관련 협의 정리가 필요하겠지요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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신뢰가능한가 거짓이 없는가요 궁금하네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.AI 의 경우 말씀하신대로 100% 신뢰하기는 어렵습니다. 그래서 어느정도 정보를 판가름 할 수 있는 기준을 자신이 가지고 있어야 합니다. 그리고 AI 의 답변이 사실인가 아닌가를 반드시 검증해 본 뒤 실행에 옮겨야 합니다. 하지만, AI 의 장점 또한 분명히 있습니다. 어떤 일을 시작할 때 어디부터 시작해야 할지 감을 잡을 때 좋습니다. AI 는 많은 정보량에서 원하는 답변을 사람이 검색하는 것보다 빠르게 찾고 정리할 수 있습니다. 모여진 정보들을 토대로 실마리를 찾아내고 거기서부터 시작하면, AI 를 현명하게 사용하실 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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양생화기간이 과연언제쯤 올것인지궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법 증축을 양성화 해주는 기간은 주기적으로 오는 것이 아니라 , 정부나 지자체가 필요하다고 판단하는 경우에 한시적으로 시행되고는 합니다. 따라서 현재 2층 베란다에 창고식 구조물을 설치하고 싶으시더라도, 당장은 불법 건축물에 해당할 가능성이 높기 때문에 무작정 시공하는 것은 추후 철거 명령이나 과태료 부과로 이어질 수 있습니다.양성화 기간이 왔으면 좋겠다고 하시지만, 언제 또 올지, 어느 범위에서 인정할지는 전혀 확정되어 있지 않습니다. 결론적으로 양성화 기간을 기다리는 것보다는, 현행 건축법과 지자체 조례에서 허용하는 범위 내에서 증축이나 창고 설치가 가능한지 먼저 행정기관에 문의하시는 것이 안전합니다.부디 합법적인 증축 안전하게 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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아파트 청약 중 가점와 추첨제에 대해 궁금증
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산하여 점수를 산정하는 방식입니다. 여기서 무주택 기간과 부양가족 수가 가장 큰 비중을 차지하며, 청약통장 가입 기간도 꾸준히 길수록 점수가 쌓입니다. 그래서 장기간 무주택 상태로 가족 구성원이 많을수록 높은 가점을 받아 당첨 확률이 올라갑니다. 추첨제는 말 그대로 일정 물량을 무작위로 선정하는 방식으로, 가점이 낮은 청년층이나 신혼부부 등에게 상대적으로 기회가 열려 있습니다. 특히 청약통장 가입 기간이 짧거나 무주택 기간이 길지 않은 경우라도 추첨제 물량에서는 당첨될 수 있는 여지가 있습니다.그래서 무주택 상태로 오랜기간 준비해 온 세대에는 가점제가 유리하며, 추첨제는 젊거나 아파트 소유이력이 있는 경우에 노려볼 수 있는 제도 입니다. 어느 쪽이든 제도를 이용하시어 내집 마련에 성공하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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집은 언제 사면 좋을까요? 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 부동산 시장은 금리 인상 국면이 어느 정도 마무리되고, 거래량이 서서히 회복세를 보이고 있습니다. 일부 지역에서는 조정기를 거치며 가격이 안정되었고, 정부 역시 실수요자를 위한 대출 규제 완화와 세제 지원책을 이어가고 있어 실거주자에게 유리한 환경이 마련되고 있습니다.이러한 상황에서 투자 대상이자 생활의 기반이 되는 집을 구매하는 문제에 대해서는 지금이 적기라고 생각합니다. 시세 변동을 기다리며 불확실성을 감수하는 것보다 지금 필요한 시점에 내 집을 마련하는 것이 훨씬 합리적입니다. 특히 앞으로 금리가 추가로 내려가거나 경기 회복 신호가 뚜렷해지면 다시 매수 수요가 몰리면서 좋은 매물을 잡기가 어려워질 수 있습니다.실거주 목적에서는 지금 구매하시는 것을 추천 드리고, 만약에 투자 목적이라면, 현재는 규제가 너무 심하므로 추천드리지 않는 상황입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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생숙 계약해지에 대해 질문드립니다 !
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생활형 숙박시설에서 계약과정중에 겪는 대표적 문제 중 하나입니다. 계약 당시 분양사 측에서 “잔금대출 80% 가능하다”는 설명을 믿고 계약을 했는데, 실제로는 대출 규제나 금융기관 심사 기준 때문에 대출이 나오지 않는 경우가 종종 있습니다.일반적으로 분양계약 해지 가능 여부는 계약서에 명시된 내용이 기준이 됩니다. 계약서에 ‘잔금대출 불가 시 계약 해제 가능’이라는 조항이 있거나, 분양사가 광고나 상담 과정에서 ‘확정적으로 대출이 가능하다’고 설명한 사실이 명백히 입증된다면, 착오나 기망(허위·과장)으로 인한 계약 취소 또는 해제를 주장할 여지가 있습니다.그런데, 해당 내용이 기재되어 있지 않았고 영업상 "될 것이다" 라는 설명만 있었다면, 법적으로는 계약해지가 간단하지는 않습니다. 최악의 경우 계약금 몰수가 될 수 있습니다. 따라서 우선적으로는 계약서 특약사항을 꼼꼼히 확인하시고, 분양 당시 받은 광고 자료·녹취·문자메시지 등이 있다면 보관해 두시는 것이 중요합니다. 그 후 대출 불가 사실을 근거로 분양사와 협의를 시도하고, 협의가 어렵다면 변호사 상담을 통해 기망·불완전판매 여부를 따져 소송이나 분쟁조정 절차를 검토하실 수 있습니다.부디 잘 해결이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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현재, 외국인들이 선호하는 한국 브랜드나 매장은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.외국인 방문객들이 한국에서 주로 찾는 브랜드·매장과 대표 쇼핑 아이템을 정리하면 다음과 같습니다. 전반적으로는 K-뷰티(화장품)와 면세(화장품,향수), K-팝 굿즈(앨범,포토카드,머천다이즈), 그리고 간편식,과자,기념품이 상위권으로 꼽힙니다.외국인들이 주로 사가는 아이템은 시트마스크, 쿠션, 선크림, 세럼 등이 있고, 스킨케어 제품이 인기가 좋습니다. 당연히 케데헌 이후에 한국 굿즈나 화장품에 대한 해외의 관심은 더 증가했습니다. 글로벌 미디어·산업계에서도 K-뷰티의 혁신성과 성장 가능성을 주목하고 있어(패션·화장품 M&A·트렌드 보도 등), 당분간 관련 상품에 대한 외국 수요는 강하게 유지될 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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주택임대차계약 관련사여 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞습니다. 말씀하신 대로 현재 상황대로 하면 문제가 발생할 소지가 많습니다. 원칙적으로 임차인의 보증금은 집을 양도하는 기존 임대인이 임차인에게 돌려준 뒤, 새 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하면서 다시 입금하는 절차가 가장 안전합니다. 그래야 “보증금을 누구에게 맡겼는지”가 명확히 구분되고, 나중에 혹시라도 보증금 반환 문제나 권리관계 다툼이 생겼을 때 법적으로 보호받기가 수월합니다.따라서 보증금은 반드시 기존 임대인에게 돌려받고, 새 임대인 계좌로 다시 입금하는 방식으로 처리하시길 권장드립니다. 설령 가족 간 거래라 하더라도, 임차인 입장에서는 제3자의 사정과 무관하게 본인의 보증금을 지킬 수 있는 절차를 밟는 것이 안전합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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지방에 아파트들 신축은 미분양이 많습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방의 경우 미분양이 증가하고 있고, 서울의 경우는 아파트 공급이 부족한 것이 사실입니다. 그러나 건설사들이 계속 공급을 하는 이유는 일부 지역은 여전히 개발 호재나 생활 인프라 개선으로 수요가 존재하기 때문입니다. 또, 건설사 입장에서는 정부의 주택 공급 정책, 금융 지원, 분양가 규제 완화 등으로 당장의 사업성을 확보할 수 있는 경우가 있고, 수도권과 일부 광역시는 여전히 수요가 탄탄해 "먹을거리"가 남아 있다고 보는 것입니다.즉, 전국적으로 봤을 때 주택은 전체 인구 대비 이미 충분하거나 과잉일 수 있으나, 지역별로는 양극화가 심해 수도권은 여전히 수요가 많고, 지방은 공급과잉으로 인한 미분양이 동시에 발생하는 상황입니다. 질문에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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