경제
전세 계약에서 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유는?
전세 계약을 하면 보증금을 보호받기 위해 확정일자를 꼭 받아야 한다고 알고 있습니다. 전세 계약에서 확정일자가 실제로 어떤 효력을 가지는지, 전입신고와는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라 전입신고+점유는 대항력, 확정일자 부여는 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다.
대항력은 쉽게 말해 제3자에 대한 권리주장이 가능한 부분이고, 우선변제권은 경매등이 진행될때 , 순위배당이 가능케하는 권리입니다. 이를 쉽게 이해하기는 어려우 실수 있는데 아래 링크를 가보시면 조금은 쉽게 이해가 되실듯 보입니다.
참고로 확정일자를 부뎌받는다고 해서 무조건 우선변제권 효력을 부여받는 것은 아니며 기본적으로 대항력이 있어야 우선변제권효력이 부여되기 떄문에 전입신고 없는 확정일자 부여는 아무런 효력이 없고, 반드시 전입신고를 받아야만 확정일자 효력도 발생되게 됩니다.
대항력과 우선변제권에 대한 설명입니다. 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 말씀하신대로 전세계약 후에는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서 전입신고+확정일자를 받으라고들 합니다.
확정일자를 받는 다는 것은, 국가(주민센터, 법원 등)로부터 "이 날짜에 이 전세 계약서가 실제로 존재했다"는 것을 공증받는 행위입니다. 이 확정일자는 우선변제권과 관련이 있습니다. 우선변제권은 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 경매 낙찰 대금에서 나보다 늦게 권리를 주장한 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
즉, 경매 배당금을 먼저 받을 수 있는 번호표 뽑기라고 보시면 됩니다.
전입신고는 실제 거주한다는 것을 관청에 신고하고 확인 받는 행위입니다. 이 경우 "대항력" 이 발생합니다. 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가서 낙찰자가 새로 나타나더라도, 계약기간동안은 아무도 내쫒지 못하는 방패막이 역할을 합니다.
중요한 것은 이 둘은 셋트로 같이 받아야 최고의 효력을 발휘한다는 것입니다.
참고하셔서 꼭 대항력과 우선변제권을 갖도록 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전입신고는 집주인이 바뀌어도 쫒겨나지 않게 나를 지켜주는 방패이고 확정일자는 집이 경매에 넘어갔을 때 은행보다 먼저 돈을 돌려받게 해주는 권리입니다. 계약서에 확정일자를 받아두어야만 임대차 계약의 날짜가 공인되어 추후 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 경매가 진행될때 은행 근저당권 등과 당당하게 순위 경쟁을 벌여서 보증금을 지킬 수 있습니다. 확정일자 자체는 주택 인도와 전입신고라는 조건이 함께 갖춰져야 우선변제권으로서의 완벽한 법적 효력을 발휘하므로 계약 당일에 확정일자를 먼저 받더라도 이사 당일 전입신고까지 반드시 마치시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차계약시 전입신고를 하고 입주를 하면 대항력(제3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리) 이 발생하는데, 대항력을 획득하면 전세보증금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 주어집니다. 임대차는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다. 보통 계약을 하면 즉시 확정일자를 먼저 받는데, 확정일자를 먼저 받아도 전입신고가 되어있지 않으면 그 효력이 발생하지 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 계약에서 확정일자를 받는 이유는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해서입니다
다만 확정일자만 받는다고 바로 모든 보호가 완성되는 것은 아니고, 전입신고 + 실제 거주(주택 인도) + 확정일자가 함께 갖춰져야 강한 보호 효과가 생깁니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약에서 확정일자가 중요한 이유는 내 전세보증금의 우선순위를 확보하기 위해서 입니다.
다만 확정일자만으로 모든 보호가 되는 것은 아니고 전입신고, 실제 거주와 함께 갖춰야 보증금 효과가 생깁니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
확정일자를 받는 이유는 보증금을 경,공매 상황에서 우선적으로 돌려받기 위한 순위 확보에 있습니다 즉 전입신고는 행정상 절차라 보시면 되고 확정일자는 보증금에 우선 변제권을 붙여주는 역할이라 보심 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대차계약서에 확정일자를 받는 이유는 임대보증금을 향후 받을 권리(채권)의 순서를 받는 것이라 보시면 됩니다.
즉 해당 부동산에 각종 선순위 근저당권이나 임차권등 채권들 권리가 붙을 수 있습니다. 만일에 최악의 경우 해당 부동산이 경매로 넘어가게 되면 해당 순서별로 낙찰대금에서 배당을 받게 되는데 그 순서를 결정을 하는 것이 권리를 등재한 날짜 입니다. 즉 등기부등본상 아무 선순위 권리가 없는 상태에서 확정일자를 받아야 혹시 경매로 넘어가게 되면 가장 먼저 1순위로 전세보증금을 받을 권리를 득하게 되는 것입니다. 다만 확정일자만 받아서는 안되고 전입신고를 해야만 효력이 발생을 하게 됩니다. 즉 확정일자 + 전입신고를 해야만 그 권리를 득할 수 있습니다.
또한 전입신고 + 점유(거주)를 하게 되면 대항력(거주할수 있는 권리)을 가질 수 있습니다.
그리고 대항력이 있는 상태에서 확정일자가 있을 경우 위에 말한 우선변제권이 생성이 되기 때문에 전입신고는 필수로 하셔야 합니다. 감사합니다.