답변 내역
- 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 수도권에서는 전세대출 없이 전세계약을 할 수 있는 임차인은 거의 없습니다. 보통은 현금흐름 때문이라도, 가진 돈을 모두 전세금으로 내지는 않지요. 그래서 서울이나 수억원대의 전세계약금이 필요한 수도권이라면 3개월 안에 대출 없는 전세임차인을 만날 확률은 0% 에 수렴한다고 보시면 빠르겠습니다. 혹시 이런 부분에 대해 꼭 전세대출을 받지 않는 임차인을 원하시는 이유를 알려주시면, 좀더 자세한 답변 가능하겠습니다만은, 일단 문의하신 내용에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.125.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 합의해 새로운 조건으로 재계약을 한 경우, 이는 법적 의미에서 "계약갱신청구권 행사"가 아니라 "재계약"으로 보는 것이 일반적입니다. 즉, 2023년에 전세보증금을 낮춰 다시 계약한 것이 합의에 의한 재계약이라면, 임차인은 아직 계약갱신청구권을 쓰지 않은 상태로 볼 수 있습니다. 정리하자면, 현재 상황에서는 임차인이 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 해석될 수 있어, 2년 뒤에 다시 이를 요구할 가능성이 있습니다. 임대인 입장에서는 추후 분쟁을 방지하기 위해 지금이라도 임대차 계약서를 새로 작성하고, 임차인과 ‘갱신청구권 행사 여부’를 명확히 확인해두는 것이 가장 안전한 방법입니다.현 상황에 대해 어떻게 하고자 하시는지 명확히 알 수 있다면 좀더 자세한 답변이 가능할 텐데요.다른 질문으로 추가 질문 남겨 주시면 또 다른 전문가들이 잘 대답해 주실 것입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 지금 집 사야할까요 기다려야할까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개인의 자금 상황, 거주 안정성, 투자 목적에 따라 판단이 달라질 수 있어서 어떤 것이 정답이라고 딱 제안드리기가 상당히 조심스럽습니다. 당장 내 집 마련이 필요하고 장기간 거주할 계획이라면 현재 가격 수준에서 무리하지 않는 선의 매수가 유리할 수 있습니다. 반면 자금 여력이 부족하거나 투자 목적이 크다면 향후 금리 변동, 공급 확대, 정책 변화 등을 조금 더 지켜보는 것이 안전할 수 있습니다.현업에서 많은 분들이 질문하시는데, 저는 투자목적이시면 현재 맞지 않다고 합니다. 그러나 실거주 용도라면 하루라도 빨리 구매하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금리가 상승하면 새로 발행되는 채권은 더 높은 이자를 지급하므로, 기존에 낮은 금리를 주는 채권의 매력이 떨어지고 가격이 하락하게 됩니다. 반대로 금리가 하락하면 기존의 상대적으로 높은 금리를 주는 채권이 더 가치 있게 평가되어 가격이 상승합니다. 결국 채권 가격과 시장 금리는 역의 관계에 있으며, 투자자들이 원하는 수익률을 맞추기 위해 채권의 시가가 조정되는 것입니다.채권 투자의 장점은 주식보다 변동성이 낮다는데 있습니다. 즉 안정적이라는 것이지요. 둘째로는 만기까지 보유 시 원금 및 이자가 확정정이라는 것 때문에 예측성이 좋습니다. 반면 단점으로는 금리가 오를 경우 채권 가격이 하락해 평가손실이 발생할 수 있고, 발행 기관의 신용위험에 따라 원금 회수가 불확실해질 수 있습니다.궁금하신 사항이 해결되셨길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.125.01명 평가00
- 아파트 취득하려고 하는데 처음이라 질문이 있습니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.적은돈으로 상급지를 노리고 싶은 심정. 저도 충분히 이해합니다. 또 어떤 분들은 그것이 현명한 투자이고 그렇게 하지 않는 사람이 바보라고 이야기도 합니다. 그러나 현재 상황을 잘 살피셔야 합니다. 전세 수요는 대출 규제로 인해 줄고 있습니다. 앞으로는 전세금을 내 주고 월세전환할수 있는 능력이 되는 집주인만 남고갭 투기꾼들은 어느정도 걸러질 거로 보고 있습니다. 즉, 비싼 은행이자를 더 줘가면서 무리하시다 나중에 다음세입자 안 구해져서 마음고생하시는 것 보다는현재 가능한 곳 중에 최상급지로 잘 선택하시는 것이 안전한 것으로 보입니다. 갭투자로 시작해서 전세사기가 되는 경우가 흔합니다. 부디 좋은 선택 하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 현금 10억 부동산 투자 추천해주세요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자종목을 결정하기 위해 질문을 주셨군요.단연 우리나라에서는 아직도 주택(아파트)가 가장 인기있는 투자 대상입니다. 10년후 수익을 생각했을 때에도 마찬가지 입니다. 다만, 전세의 경우는 대출이 점점 어려워져 수요가 줄고 있으므로 월세를 받는 방식으로 진행하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 임대료를 고정금액이 아니라 매출이나 수익률에 연동해 지급하는 방식도 가능합니다. 이를 흔히 매출 연동형 임대료(percentage rent)라고 부르는데, 주로 대형 쇼핑몰, 프랜차이즈 매장, 유명 상권 내 점포 등에서 활용됩니다. 기본적으로 임차인은 일정한 기본 임대료(보증금과 최소 월세)를 내고, 여기에 매출의 일정 비율을 추가로 지급하는 형태가 많습니다.이유는 상권과 업종에 따라 매출 변동이 커서 그렇습니다. 결국 수익률 기반 임대료 약정은 임대인과 임차인 모두 상권의 성장성과 업종의 매출 투명성을 믿을 수 있을 때 주로 활용됩니다.보통 백화점은 이 방식으로 거의 운영된다고 보시면 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합 재건축 아파트에서 “근저당권을 설정해야 열쇠를 준다”는 조건이 붙는 경우는, 통상적으로 조합이 시공사(현대건설 등)에게 공사비를 지급하지 못한 상태에서 발생하는 문제입니다. 조합은 시공사에게 공사비를 지급할 의무가 있는데, 분담금 납부가 지연되거나 추가 비용이 발생하면 시공사가 담보를 요구하게 되고, 그 방식 중 하나가 조합원 개별 세대에 근저당을 설정하는 것입니다.문제는 조합원 입장에서 자기 명의 아파트에 최고 22억 원 규모의 근저당이 설정된다는 점입니다. 물론 실제로 그 전액이 곧바로 빚으로 발생하는 건 아니고, 조합의 공사비 채무 한도를 담보하는 형태이지만, 근저당 자체가 등기에 올라가면 개인 신용이나 담보 대출, 향후 매매 시 불리하게 작용할 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하시고 예상하신 대로, 실거래가액을 올리기 위해 계약신고를 하고 나서 계약 취소를 하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 문제는 이것을 단속하기가 어렵다는 것입니다. 개인 사정으로 인해 취소를 했다고 하면 더 이상 사실에 접근하기가 어렵기 때문이지요. 국가에서는 이것을 더 효율적으로 단속할 수 있는 방안을 고민해서 실행해야 할 것으로 보입니다.경제 / 부동산25.09.1200
- 첫 아파트 매매 특약 조항 어떤걸 추가 하면 좋을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 특약사항으로 사용하는 몇가지 단골 조항 들이 있습니다. 해당 조항을 적어드릴게요.근저당·가압류 등 권리관계 확인 특약“잔금일 이전까지 모든 근저당, 가압류, 압류 등 권리제한을 말소하고, 말소가 불가능할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다.”→ 등기부 권리관계가 안전하게 정리되도록 하는 장치입니다.중도금·잔금 안전거래 특약“중도금 및 잔금은 반드시 소유권 이전 서류 교부와 동시에 지급하며, 에스크로·법무사 계좌 등을 통해 안전하게 지급한다.”→ 돈을 먼저 내고 소유권이 넘어오지 않는 위험을 방지합니다.임차인 및 점유 관련 특약“잔금일 기준으로 해당 부동산은 제3자 점유·임대차 관계가 없음을 보장하며, 발견 시 매도인은 모든 책임을 진다.”→ 잔금 치르고 보니 세입자가 남아 있는 상황을 막을 수 있습니다.하자보수 관련 특약“계약일 현재 시설물의 주요 하자가 없음을 확인하며, 잔금일 이전 발견되는 중대한 하자는 매도인이 책임지고 수리한다.”→ 입주 후 곰팡이, 누수, 시설 고장 같은 문제에 대비할 수 있습니다.취득세·관리비 등 정산 특약“관리비, 각종 공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.”“취득세 등 세금 문제는 각자 부담한다.”→ 정산 문제로 다투지 않게 미리 정해두는 게 좋습니다.계약 해제·위약금 특약“계약 해제 시 위약금은 매매가의 ○%로 한다.”“잔금일 이후 매도인 귀책으로 이전등기가 불가능할 경우 계약금 및 중도금을 배액 배상한다.”→ 불성실한 계약 이행을 막을 수 있습니다.특정 상황 대응 특약실거래가 신고, 세무 문제, 혹은 분양권 전매 제한 여부 등 단지·매물 특성에 따라 필요하면 추가합니다.매매계약에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.1200