경제
경매로 취득한 아파트, 경락잔금대출활용시 실거주의무
안녕하세요. 경매로 아파트 구입하려고하는데요.
경락잔금대출시 반드시 실거주해야하나요?
전입신고후 계속 전세두다가 2년후에 매도하면 안되나요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문요지가 경락잔금대출 받는다는건 일단 대출을 실행한다는 얘기죠?
그리고 전입신고 한다는 건 들어가 산다는 거예요? 아니면 안살고 바로 전세를 둔다는 건가요?
대출받았으면 전세맞추면서 전세금으로 대출 갚으면 아무런 문제없습니다.
비규제 지역이면 2년 보유만 해도 되니 잘 고르면 차익볼수있어요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 자체는 토지거래허가구역의 일반 매매와 달리 실거주 의무 예외로 보는 경우가 있었지만 대출 규제가 붙으면서 대출을 이용한 경매 매수에는 전입 규제가 따라 붙습니다.
실거주 의무기 때문에 실제로 전입해야 하고 전입신고만 하시면 추후 문제가 생길 수 있음을 인지하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
무조건 적이라고 할 수 없지만 애부분의 은행 심사 기준에 6개월 내 전입 의무가 붙는 경우가 많아 대출을 사용하시면서 세입자를 두는 방식이 막혔다고 보셔야 하지 않을까 생각합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
경락잔금대출을 받았다고 해서 무조건 실거주 의무가 생기는 것은 아니고, 어떤 대출 상품을 이용하는지에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 일반적인 경우에는 실거주 의무가 없는 경우가 많아서 낙찰 후 소유권을 이전 받고 임차인을 구해 전세를 놓는 것도 가능할 수 있습니다. 반면에 정책자금이나 실수요자를 대상으로 하는 대출의 경우 실거주를 요구하는 상품도 있습니다. 만약 실거주 의무가 있는데 형식적으로만 전입신고를 하고 실제 거주하지 않는 것은 위반 사항이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트를 경매로 취득하는 경우 토지거래허가구역이라도 토지거래허가 절차를 거치지는 않지만 경락잔금대출 실행시 금융당국의 가이드라인에 따라서 6개월이내 전입신고 조건이 붙을 수 있으므로 대출 약정을 잘 확인해 보셔야 합니다. 거주기간에 대한 규정은 따로 정해진 바 없지만 보통 6개월~1년 정도 실거주하셔야 할 수 있고 은행이나 정책에 따라서 달라질 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 수도권의 규제지역의 경우 경락잔금 대출 또한 대출 규제로 인해서 대출 실행일 이후 6개월 이내 전입신고의 의무가 있게 됩니다. 다만 비규제지역일 경우 대출 상품에 따라 다를 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
읽다보니, 조금 위험한 생각이 끼어 있어서 먼저 짚고 넘어가겠습니다.
본인이 전입신고를 한 상태로 실제 거주하지 않으면서 전세를 주고 2년 뒤에 매도하겠다는 계획에는 몇 가지 법적, 현실적인 문제가 있어 주의가 필요합니다. 첫째, 실제 거주하지 않는 곳에 전입신고를 유지하는 것은 주민등록법을 위반하는 '위장전입'에 해당하여 명백한 불법 행위입니다. 둘째, 새로운 세입자가 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 대항력을 갖추려면 세입자 본인이 해당 주소로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 합니다. 집주인이 전입신고를 빼주지 않으면 정상적인 세입자를 구하는 것 자체가 불가능에 가깝습니다. 셋째, 집에 선순위인 경락잔금대출이 많게 남아있으면 이른바 '깡통전세'의 위험성 때문에 세입자가 계약을 꺼리게 됩니다. 따라서 전세를 주고자 하신다면 집주인은 전출을 하고, 새로 들어오는 세입자의 전세보증금을 받아 기존의 경락잔금대출을 전액 상환 및 말소해 주는 조건으로 계약을 진행하는 것이 일반적입니다.
다음으로, 대출에 대한 실거주의무입니다. 일반적인 시중은행의 경락잔금대출 자체에는 실거주 의무가 따르지 않지만, 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정부의 주택도시기금 정책 대출을 이용하시거나, 주택이 위치한 곳이 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)인 경우, 또는 다주택자 여부에 따라 대출 조건으로 일정 기간 내 전입 및 실거주 의무가 부과될 수 있습니다.
마지막으로 2년 후 매도 시 발생하는 양도소득세 문제도 반드시 고려하셔야 합니다. 아파트 취득(잔금 납부) 당시 해당 지역이 '조정대상지역'이었다면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 '2년 보유'뿐만 아니라 '2년 실거주' 요건까지 반드시 충족해야만 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
이상 3가지를 잘 검토하셔서 성공적인 투자 되시기를 바라겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경락대출자체만으로 실거주 의무가 부여되지는 않습니다. 실거주의무의 경우 대출상품에 따라 요건이 있는 경우 적용될수 있지만 없는 경우라면 실거주 의무는 부여되지 않습니다 . 다만 규제지역내 주택을 낙찰받는 경우 1세대 1주택 양도비과세 적용을 위해 2년거주를 하셔야 할수는 있습니다 물론 낙찰받고 즉시는 아니면 보유기가내 2년 실거주만 하시면 됩니다. 만약 비규제지역이라면 2년보유후 매도시 1세대1주택 양도비과세는 거주기간 관게없이 적용이 가능합니다.
참고로 토지거래허가구역내 아파트라도 낙찰로 소유권을 이전받는 경우 토지거래허가를 받지 않아 실제 실거주없이 임대차를 하셔도 관계 없습니다.