답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주식을 처음으로 구매하셨군요. 그리고 나서 주식이 떨어지고 있어서 고민이 많으실 것 같습니다. 하지만 첫 번째 산 주식이 떨어졌다고 해서 내가 사면 주식이 떨어진다라는 생각을 하시는 것보다는 다음 주식을 구매하실 때는 조금 더 신중하게 공부한 뒤에 접근하시는 것이 좋을 것 같습니다.원래 주식이라는 것이 내가 아는 회사와 그리고 아는 종목에 투자를 하는 것이 가장 좋습니다. 잘 모르고 남을 통해서 얻은 정보로 접근을 하게 되면 좋을 때는 수익을 볼 수 있겠지만 그렇지 않으면 나락으로 가기 딱 좋습니다.따라서 앞으로는 주식을 구매하시기 전에 어떤 변동 추이 등을 잘 살펴보시고 구매하는 것이 좋겠습니다.현재는 코스피 시장이 조정장이기 때문에 아마도 다시 회복할 수 있을 가능성이 높아 보입니다. 하지만 추후에 큰 금액을 들여 주식을 거래하실 때는 조금 더 신중하시길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대 목적물 의 관리는 집주인에게 그 책임이 있습니다.그러나 손상이 정상적인 사용 범주를 넘어서서 발생한 것이라면, 임차인에게도 책임이 있다고 할 수 있을 것입니다.하지만 질문자님께서 서술하신 내용에 따르면, 욕실의 정상적인 사용에도 불구하고 하부의 부식이 생긴 것으로 보이니, 이 부분에 대해서는 자연적인 사용에 따른 노후화로 볼 수 있을 것입니다. 따라서 이런 경우에는 보통 집주인이 그 수리비를 부담하는 것이 실무에서의 관례입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 보유하신 중랑구 18평 아파트(4.5억)에서 대출 잔액(1.71억)을 제외하면 약 2.79억 원의 부동산 자산이 남습니다. 여기에 보유하신 현금 1억 원을 합치면 현재 가용 가능한 총자산(종잣돈)은 약 3.8억 원입니다.아이를 낳고 더 큰 집으로 이사하기 위한 2~3년간의 단기 목표를 세우셨다면, 부부 용돈과 생활비를 조금 줄여 월 최소 250만 원에서 300만 원까지 현금 저축을 늘려보시는 것을 권장합니다. 만약 지금부터 월 250만 원씩 2년(24개월)을 모은다면 6,000만 원의 추가 자금이 생겨, 이사를 실행할 즈음에는 총 4.4억 원 이상으로 시작을 할 수 있죠.가장 추천 하는 방식은 이미 생각해두신 신생아 특례구입자금대출을 활용하는 것인데요,신생아 특례대출은 부부 합산 연 소득 1.3억 원(추후 2억 원까지 완화 예정)까지 가능하므로 두 분에게 가장 완벽한 혜택입니다.만약에 아이가 생기기 전에 당장이사를 해야 하는 상황이라면, 이 경우 앞서 말씀드린 대로 정부의 저금리 대출(디딤돌 등)은 소득 제한에 걸려 시중은행의 일반 주택담보대출을 이용해야 합니다.현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 3.5%~4% 수준이며, 최근 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되어 대출 한도가 예전보다 줄어들고 있습니다. 두 분의 소득이 높아 4억 원가량의 대출은 충분히 나오지만, 금리 4%로 4.1억 원을 대출받을 경우 월 상환액이 약 195만 원으로 훌쩍 뜁니다. 신생아 대출에 비해 매월 30~40만 원을 더 내야 하고, 무엇보다 이자 비용으로 버려지는 돈이 많아집니다. 따라서 급하게 지금 움직이시기보다는, 현재 집에서 거주하며 저축을 극대화하고 임신/출산 시점에 맞춰 이사하는 것이 훨씬 경제적입니다.위치적으로는 먼저 동대문구를 추천 드립니다. 답십리, 장안동 일대이지요. 답십리 래미안위브 등 대단지 아파트의 20평대가 9억 원 전후로 형성되어 있으며, 2호선 환승이나 버스를 통해 성수동 출퇴근이 30~40분 정도 걸리므로 다닐만 합니다. 광진구(구의동, 자양동 외곽)의 구축 20평대 아파트나, 현재 거주하시는 중랑구(면목동, 상봉동 등)의 신축급 대단지로 평수를 넓혀 업그레이드하는 방법도 선택지입니다. 특히 중랑구는 성수동과의 물리적 거리가 가까워 출퇴근이 편리하고, 생활 인프라가 익숙하다는 장점이 있습니다.제가 적어드린 내용이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 정보의 홍수속에서는 맞는 정보를 찾는 것이 더 어려워 졌습니다.이것은 정보의 출처에 대한 무분별성에서 오는 경우가 많은데요. 정보를 발신하는 발신지가 SNS 나 인터넷이 없던 시대와 비교해서 엄청나게 다양해졌기 때문입니다. 예전에는 검증된 몇몇기관에서 일방적인 방향으로 정보를 전달하는 것이 전부였습니다. 신문, 뉴스 등이 그 예입니다. 이 시절에 방송국이나 신문사에서는 사실에 대한 검증(물론 정치적 목표로 호도하는 경우도 있었지만)을 거치고 국민들의 알 권리가 존중되어야 한다는 분위기가 있었습니다. 하지만 요즘에는 개인이 너무나도 손쉽게 정보를 올려 모두가 볼 수 있는 상황이 된 것이죠. 심리적으로는 이런 부분에서오는 불안감 때문에 스스로 믿고 싶은 정보를 더 믿게 되는 경향이 발생하는 것 같습니다. 사회가 매우 급변하고, 하루에도 새로운 정보들이 계속 만들어지고 있는 상황에서 본인의 이해타산에 맞거나 본인의 의견에 더 부합하는 정보만 취사선택하여 보게 되는 것입니다. 제 의견이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 청약당첨으로 집을 구입했다라는 말이 들리면 100% 주택청약 추첨에 당첨되어 분양받았다는 뜻입니다. 주택청약은 가점제로 운영이 되기 때문에, 신혼부부, 다자녀 등의 혜택을 잘 고려하시면 높은 가점으로 경쟁률을 많이 줄일 수 있습니다. 금액에 대해 제한은 없지만, 더 많이 채우면, 추후에 대출받을 금액이 줄어들기 때문에 유리하기는 합니다. 다만, 청약통장은 그 잔액으로서 가점을 주는 것이 아니기 때문에 납입회수가 1순위에 도달하도록 가입해 두시면 유리합니다. 주택청약통장은 이자가 비과세 되는 통장입니다. 그래서 가능하시면 납입중지를 하지 마시고, 적은 금액이라도 꾸준히 모아 두시길 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민건장, 국민연금은 직장가입자가 아니고 지역가입자 로 되어 있으면 변동이 있다(오른다) 정도로 알고 계시는 분들이 많습니다. 우선적으로 국민연금은 오르지 않습니다. 철저히 소득만을 가지고 부과하기 때문입니다. 집을사든, 땅을 사든 오르지 않습니다. 건강보험료는 지역가입자라면 재산이 늘어난 것으로 잡혀서 보험료가 오를 수 있습니다. 1억원 짜리 집을 구매하는 경우에는 과세표준에서 1억을 공제 받을 수 있기 때문에 건보료 상승없습니다. 5억원 짜리 집이 공시가격이 3.5억이라고 보았을 때, 과세표준은 공시가격의 45% 정도로 보기 때문에 약 1.5억원 정도가 됩니다. 여기서 1억원 공제가 들어가므로, 5천만원 정도 재산이 늘어난 것으로 보겠네요. 즉 한달에 3-5 만원 정도 더 내게 됩니다. 직장다니고 계시면 안오릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님의 질문을 요약하면, 계약갱신에의한 연장이 아니라 합의 연장(합의갱신) 할 경우 전세퇴거자금 대출이 1억으로 제한이 걸리는지가 궁금하신 것 같습니다. 말씀하신대로, 2025년6월27일 시행된 가계부채 대출 규제에 따르면, 원칙적으로 1억으로 대출이 제한되는게 맞는데요.하지만 여기에는 두가지 예외사항이 있습니다. 소유권 취득일: 임대인의 해당 주택 매매계약(또는 소유권 취득)이 2025년 6월 27일 이전일 것최초 임대차 계약일: 기존 세입자와의 '최초' 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전일 것제가 굵게 표시한 위 두가지 조건을 만족시키면 1억의 제한에 걸리지 않습니다. 지금 질문자님은 위 상황을 만족하는 상태이구요.게다가, 합의 갱신은 최초 계약일을 지우는 효과가 있지 않습니다. 즉, 최초 계약일은 합의 갱신이든 계약갱신청구권에 의한 갱신이든 유효하게 유지된다는 것이에요.다만, 갱신 계약서에 아래 내용을 추가하시면 더 좋을 것 같습니다. "본 계약은 2025년 1월 O일에 체결한 기존 임대차 계약을 연장(합의 갱신)하는 계약임."(보증금을 올리지 않고 기간만 연장한다면) "기존 보증금과 동일한 조건으로 만기일만 2029년 5월 O일로 연장함."그런데, 갱신시 보증금을 올리고 싶어하실거 같다는 느낌이 들긴 합니다. 그래서 그 부분도 약간 설명드려 볼게요.이 역시, 1억원으로 묶이는 사태는 피할 수 있어요. 다만, 문제는 DSR 입니다. 대출 시, 은행에서는 보증금을 올린 만큼 더 대출을 해줘야 하는데, 질문자의 소득이 낮거나 다른 대출이 있어 DSR 규제에 걸리게 되는 상황이면, 차액은 결국 질문자가 부담하셔야 합니다. 이 부분을 인지하시고 계약 갱신 진행하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문해주신 상황을 분석해 보면, 2026년에 해당 아파트를 매도하실 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 없으며 일반과세가 적용됩니다. 가장 핵심적인 이유는 아파트 청약 당첨 때 적용받았던 무주택 인정 기준과, 세금을 매길 때 적용하는 세법상의 무주택 기준이 전혀 다르기 때문입니다.원래 비조정지역일때 분양권 체결하고 계약금을 지불했다면, 나중에 등기칠 때 그 지역이 조정대상으로 묶이더라도 2년거주 요건을 면제해주는 세법상 혜택이 있습니다. 그러나 이 혜택은 계약당시 세법기준으로 무주택 세대인 경우에만 해당됩니다. 그래서 질문자님의 세대는 어머니 주택으로 인해 유주택 세대 였기 때문에 이 거주요건 면제 특례를 받을 수가 없습니다. 특례를 적용받지 못하므로 결국 아파트의 실제 세법상 취득일인 2021년(잔금 청산일 또는 등기일)을 기준으로 규정이 적용됩니다. 2021년 당시 인천광역시 서구는 조정대상지역이었습니다. 취득할 때 조정대상지역에 있는 주택이었으므로, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유하는 것뿐만 아니라 반드시 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 조건이 붙게 되는 것이죠.따라서 질문자님의 현재 상황은 2년거주 하신 적이 없으므로 비과세 요건이 충족되지 못한 상황입니다. 그래서 2026년도에 매도하시게 되면 일반 과세로 양도소득세를 내야 하는 상황입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.삼성페이가 가능한 갤럭시 폰일 경우에는 네이버페이 앱을 켜고 상단의 삼성페이 탭을 눌러서 결제화면을 띄운 뒤, 식당 카드리더기에 가져다 대면 됩니다. 포인트 우선사용에 체크해 놓으시면 포인트부터 차감이 되기 때문에 이 점 유의를 해서 꼭 포인트 우선사용에 체크해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마 도시 및 주거환경 정비법을 줄여서 부르는 말 같습니다. 아파트나 동네 건물들을 헐고 새 아파트를 지으려면 수많은 사람들의 재산권과 돈이 얽히게 됩니다. 그래서 정부에서는 새로 구역을 단장할 때 꼭 지켜야 하는 법률을 정해 두었는데, 이것이 바로 도시및 주거환경정비법이라는 법입니다. 감사합니다.