답변 내역
- 현재 토지거래허가구역을 국토부 장관이 지정할 수 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 법규에 따르면 토지거래 허가구역의 지정은 국토부 장관, 시도지사, 대도시 시장(인구50만이상) 이렇게 세 기관이 할 수가 있습니다. 원래부터 국토부 장관도 국가적 차원의 부동산 시장 안정이 필요한 경우 직접 지정할 수 있었어요. 그리고 시도지사나 대도시 시장은 지역단위 시장에 개입하게 되지요.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 토지는 LH, 시공은 민간이 하는 형태는 이전에 없었나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 이전의 LH 는 쉽게 말해 직접 손을 대는 사업은 별로 없었습니다. 단지, 토지를 선점하고 건설사에게 팔아 높은 차익을 챙기는 수준이었죠. 이렇게 하다 보니, 건설사들의 입장에서는 토지까지 손에 넣은 마당에 분양가를 최대한 올리고 싶을 것입니다. 그래서 분양가 상한제라는 것도 나오게 되었구요. 그러나 이런 상황들 때문에 실거주자나 투자자나 모두 건설사의 높은 분양가를 맞춰야 했고, 덕분에 그 동네 아파트 가격이 같이 치솟는 현상이 발생했던 겁니다. 이번 정부에서는 그래서 LH 가 토지를 판매하지 않고 지상권(토지사용권)만 건설사에게 부여하여 건설을 하도록 하고 그 땅위에 있는 주택을 민간에게 분양 혹은 임대하려는 것입니다. 이런 경우 임대료나, 분양가 산정에 있어서 LH 가 가지는 영향력이 커지고 그 말은 정부가 아파트 가격에 개입을 할 수 있다는 것을 말합니다. 그래서 문의하신대로 로또 청약 보다는 아마도 실수요자를 대상으로 한 소형 평수 아파트나 주거단지를 많이 계획할 것 같습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 서울시에서 한강벨트를 중심으로 31만 가구 착공안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 먼저 서울시에서 이렇게 대규모 공급을 예고한 것의 배경에 대해 먼저 생각해 보아야 합니다. 서울시는 최근까지도 공급부족, 수요 과잉 상태로 있었습니다. 이 것이 문제가 되어 현재 강력한 규제에도 불구하고 서울의 주택 가격이 계속 오르고 있었던 것이죠.그리고 이 수요라는 것이 이전과 달라 소규모 가족 혹은 1인가구에 대한 수요가 많이 증가한 부분이 있습니다. 그래서 서울시는 이러한 변화에 따라 청년, 신혼부부, 1인가구, 고령층에 대한 주택대안을 만들고자 한 것입니다. 착공을 이제 발표하였으니, 아마도 시장에 들어오는 것은 5년~10년 후의 일이 될 것 같구요.어찌 보면 이렇게 치솟고 있는 집값의 원인이 공급 부족이었기 때문에 오히려 너무 늦은 대처가 아닌가 싶습니다. 하지만, 늦더라도 원인을 파악하고 공급을 늘리는 것은 좋다고 생각합니다. 이후에 이렇게 늘어난 인구를 잘 감당할수 있도록 사회기반시설, 도로 등도 확충, 보강이 되어야 하지 않을까 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.3000
- 수요는 적으면 가격이 내려가는 이런 현상의 기본 원리는 뭐라 하나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.몇가지 경제학 용어가 있는데요. 먼저 수요의 법칙입니다. 수요의 법칙은 다른 조건이 같다면, 가격이 오를수록 수요는 줄고 가격이 내릴수록 수요가 많아진다는 것입니다. 공급의 법칙은 반대로, 다른 조건이 같을 때, 가격이 오를수록 공급량이 늘고, 가격이 내릴 수록 공급량이 줄어든다는 것이지요. 이에 맞추어 수요-공급의 원칙을 적용해 보면, 가격이 오르면 공급이 늘고 공급에 비해 수요가 줄게 되면, 다시 가격이 줄어 공급량과 수요의 균형을 맞추게 됩니다.이를 시장 균형 이라고 하며, 이 균형이 맞는 지점에서 가격이 형성되게 됩니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2900
- 최근 서울 부동산이 크게 상승하고 있는데 노도강은 지지부진한 이유가 뭘까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선은 노원, 도봉, 강복은 일자리와 거리가 먼 편입니다. 출퇴근이 거리가 멀어서 직주근접에 대해 다른 지역보다 약세입니다. 또한 주택들이 노후화 되어 구축아파트에 대한 선호도가 떨어지기 때문인 것도 있습니다. 마지막으로 강남과 목동처럼 학군 프리미엄이 전혀 없습니다. 이러한 요소 때문에 같은 서울이라도 해당 위치는 수요가 많이 몰리지 않아서 주택가격 상승률이 적은 것입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2900
- 공시지가와 기준시가의 차이는 무엇인가요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시지가는 토지를 대상으로 하고요, 매년 1월 1일 기준의 토지의 적정가격을 산정합니다. 이 공시지가는 보통 토지보상, 개발부담금, 재산세 등 토지관련 과세 기준으로 사용되요.기준시가는 건물, 오피스텔, 상가, 주택 등의 건축물과 관련된 가격을 산정하는데요. 이 가격은 국세청에서 산정합니다. 산정기준은 아파트의 경우 국토부의 공동주택 공시가격을 적용해서 산정하지요.증여세, 양도세, 상속세 등의 세법상과세 기준으로 세금부과를 목적으로 하는 평가가격입니다. 궁금하신 부분이 해결되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.295.01명 평가00
- 6.27 부동산 규지 이후 청약 당첨시, 세대가 다른 부부면 각각 최대 6억원까지 가능한가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주담대의 기본 원칙은 차주개인 단위와 세대 단위로 혼재합니다. 보통 주택 보유여부 , 무주택 요건, 세대 기준 주택수 산정 등은 세대 단위로 봅니다. 여기서 말씀하신 대로 공동명의로 구입하셨다면 중도금은 각각 50% 씩 분담으로 처리하게 됩니다. 그러나 세대 합산으로 인하여 두 분의 합산금액을 6억으로 보는 것이 맞습니다. 궁금하신 부분이 해결되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산25.09.2900
- 월세집 양변기에서 쥐 출몰, 세입자 안 구해놓고 바로 이사가능할까요? / 3년 6개월째 사는 중 / 2년 계약기간 지난 후 계약서를 따로 재작성하진 않음.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.스트레스가 심하시겠습니다. 해당 내용을 집주인에게는 고지 하셨으리라 생각하면, 지금 상황은 정상적인 거주를 할 수가 없는 상황으로 임대인의 책임있는 사유로 계액 해지의 근거가 되는 상황으로 볼수가 있습니다.다만, 그 근거와 증거자료들이 필요할 것으로 보입니다. 먼저 집주인에게 통보한 내용을 증거물로서 잘 보관하시고, 날짜와 해당 발생일의 상황을 모두 증거로 모아 두시기 바랍니다.그리고 이것으로 말미암아 계약을 해지하길 원한다는 내용증명 혹은 문자,이메일 등을 발송하셔서 기록으로 남겨지는 계약 해지를 요청하시기 바랍니다.민법에 따르면 세를 주는 임대인은 해당 물건을 사용/수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이 의무를 다하지 않은 것으로서 이 손해에대한 배상의 책임까지 발생할 수 있는 상황이라 볼 수 있습니다.최초 이러한 쥐 문제가 발생한 내용을 집주인에게 통보한 날로부터의 손해를 청구하실 수 있으므로, 당장 이 내용을 공유하시고 처리하시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.285.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 시골에 있는 고주택 관련 문의입니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 토지 등기부 를 통해 건물 등기부등본을 확인하시고, 인근 주민 및 동사무소 등을 통해 단서를 수집해야 합니다. 혹시 건물이 같이 등기 되어 있다면 소유자 이름과 주소가 등록되어 있을 수 있습니다. 만약 이것으로 해결이 되지 않는다면, 지자체에 위험건축물로 신고를 하실 필요가 있겠습니다. 이에 따라 소유자에게 철거 및 수리명령을 내리지만 닿지 않아 해결이 되지 않는 경우에는 공고나 공시송달 과정을 통해 조치를 하게 됩니다. 이 때 비용은 추후 청구될 수 있으니 주의 하시기 바랍니다. 이후 마지막으로 법원에 소유권확인/철거청구 등을 진행하거나 필요시 소송을 통하여 폐가를 멸실할 수 있는 권한을 득하는 것이 중요합니다. 부디 잘 해결되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2800
- 원룸 계약 만기전에 나가고싶을 때 월세미납안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 , 논리대로라면 그렇지요.월세 2개월분의 차임이 연체된 경우 임대인은 임차인에게 계약을 해지하고 퇴거를 요청할 "수" 있습니다. 즉 하든 안하든 집주인 마음이라는 거죠. 예를 들면, 마음에 들지 않는다고 해서 2개월 임대료를 안내면 2개월 뒤 깔끔하게 퇴거 하면서 2개월 차임 제외한 보증금을 받아갈 수 있으면 얼마나 좋겠습니까.하지만 현실은 그렇지 않습니다. 임대인은 계약기간동안 월세를 요구할 수 있는 권리가 있기 때문에 보통 계약기간이 끝나기 까지, 혹은 보증금이 모두 까여 없어질 때까지는 일방적 퇴거를 요청하지 않습니다. 따라서 질문자님처럼 하시면, 보증금이 다 까일동안 계약은 유지될 것이고, 이후 보증금이 다 까이게 되면, 그대로 강제 퇴거 후 한 푼도 받지 못하고 퇴거하는 상황이 발생됩니다. 그리고 청소비 및 원상복구비와 같이 여러가지 손해배상 청구를 받을 확률도 아주 높습니다. 실무는 논리대로 되지 않습니다. 잘 생각하시고 실행에 옮기시어 더 큰 피해 입지 않도록 하시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2800