안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문해주신 상황을 분석해 보면, 2026년에 해당 아파트를 매도하실 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 없으며 일반과세가 적용됩니다. 가장 핵심적인 이유는 아파트 청약 당첨 때 적용받았던 무주택 인정 기준과, 세금을 매길 때 적용하는 세법상의 무주택 기준이 전혀 다르기 때문입니다.
원래 비조정지역일때 분양권 체결하고 계약금을 지불했다면, 나중에 등기칠 때 그 지역이 조정대상으로 묶이더라도 2년거주 요건을 면제해주는 세법상 혜택이 있습니다.
그러나 이 혜택은 계약당시 세법기준으로 무주택 세대인 경우에만 해당됩니다. 그래서 질문자님의 세대는 어머니 주택으로 인해 유주택 세대 였기 때문에 이 거주요건 면제 특례를 받을 수가 없습니다.
특례를 적용받지 못하므로 결국 아파트의 실제 세법상 취득일인 2021년(잔금 청산일 또는 등기일)을 기준으로 규정이 적용됩니다. 2021년 당시 인천광역시 서구는 조정대상지역이었습니다. 취득할 때 조정대상지역에 있는 주택이었으므로, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유하는 것뿐만 아니라 반드시 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 조건이 붙게 되는 것이죠.
따라서 질문자님의 현재 상황은 2년거주 하신 적이 없으므로 비과세 요건이 충족되지 못한 상황입니다. 그래서 2026년도에 매도하시게 되면 일반 과세로 양도소득세를 내야 하는 상황입니다.
감사합니다.