막연한 이사 고민입니다..(생애최초 주담대 갈아타는 방법 등)

Question

< 궁금한 사항 >

• 결혼 4년차.. 이제는 아이를 갖고자 하여 살고 있는 집이 좁아 계획을 세워 서울 내에서 20평대로 이사가고 싶은데, LTV, DSR, 대환대출조건 등.. 복잡해서 이러면 되겠다 싶다가도 안될 것 같고 잘 모르겠어요..

• 현재 막연한 생각으로는 2~3년 이내 아이가 생기면 신생아 특례로 대환대출을 받아서 9억 이내 이사가 가능하지않을까? 정도인데.. 아이가 생기기 전에라도 빨리 갈 수 있는 다른 방법이 있는지.. 어디에 어떻게 물어보면 되는지도 모르겠어서 주저리주저리 남겨봅니다.. 구체적인 답변주시면 너무 감사할 것 같습니다.
  ex) 월 00만원씩 모아서 n년 뒤 XX대출로 얼마를 받으면, 어느 지역 00억 정도 아파트로 이사 가능

※ 희망조건 : 성동구 성수동까지 편도 1시간 이내 출퇴근 거리

< 현재 상황 >

• 중랑구 18평 아파트 보유(현재 시세 약 4.5억)
  - 생애최초 디딤돌 (2.41억 대출 → 잔액 1.71억)

• 혼인신고 X (올해 안으로 예정)

• 보유 현금 약 1억
  ※ 돈 굴리기에 문외한이라.. 단기 적금만 몇 번 들어봤습니다.

• 부부합산소득 세후 750만원
  - 대출상환 -140만원
  - 보험료 - 50만원
  - 퇴직연금 - 60만원
  - 고정저축 -120만원
  - 예비비 - 80만원(경조사 등)
  - 생활비 -180만원(식비, 의복비, 관리비 등)
  - 부부용돈 -120만원
  ※ 가계마다 사정이 다르겠지만.. 저축/소비 비중에 대한 의견도 듣고 싶어 구체적으로 적어봤습니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

현재 보유하신 중랑구 18평 아파트(4.5억)에서 대출 잔액(1.71억)을 제외하면 약 2.79억 원의 부동산 자산이 남습니다. 여기에 보유하신 현금 1억 원을 합치면 현재 가용 가능한 총자산(종잣돈)은 약 3.8억 원입니다.

아이를 낳고 더 큰 집으로 이사하기 위한 2~3년간의 단기 목표를 세우셨다면, 부부 용돈과 생활비를 조금 줄여 월 최소 250만 원에서 300만 원까지 현금 저축을 늘려보시는 것을 권장합니다. 만약 지금부터 월 250만 원씩 2년(24개월)을 모은다면 6,000만 원의 추가 자금이 생겨, 이사를 실행할 즈음에는 총 4.4억 원 이상으로 시작을 할 수 있죠.

가장 추천 하는 방식은 이미 생각해두신 신생아 특례구입자금대출을 활용하는 것인데요,신생아 특례대출은 부부 합산 연 소득 1.3억 원(추후 2억 원까지 완화 예정)까지 가능하므로 두 분에게 가장 완벽한 혜택입니다.

만약에 아이가 생기기 전에 당장이사를 해야 하는 상황이라면, 이 경우 앞서 말씀드린 대로 정부의 저금리 대출(디딤돌 등)은 소득 제한에 걸려 시중은행의 일반 주택담보대출을 이용해야 합니다.현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 3.5%~4% 수준이며, 최근 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되어 대출 한도가 예전보다 줄어들고 있습니다. 두 분의 소득이 높아 4억 원가량의 대출은 충분히 나오지만, 금리 4%로 4.1억 원을 대출받을 경우 월 상환액이 약 195만 원으로 훌쩍 뜁니다. 신생아 대출에 비해 매월 30~40만 원을 더 내야 하고, 무엇보다 이자 비용으로 버려지는 돈이 많아집니다. 따라서 급하게 지금 움직이시기보다는, 현재 집에서 거주하며 저축을 극대화하고 임신/출산 시점에 맞춰 이사하는 것이 훨씬 경제적입니다.

위치적으로는 먼저 동대문구를 추천 드립니다. 답십리, 장안동 일대이지요. 답십리 래미안위브 등 대단지 아파트의 20평대가 9억 원 전후로 형성되어 있으며, 2호선 환승이나 버스를 통해 성수동 출퇴근이 30~40분 정도 걸리므로 다닐만 합니다. 광진구(구의동, 자양동 외곽)의 구축 20평대 아파트나, 현재 거주하시는 중랑구(면목동, 상봉동 등)의 신축급 대단지로 평수를 넓혀 업그레이드하는 방법도 선택지입니다. 특히 중랑구는 성수동과의 물리적 거리가 가까워 출퇴근이 편리하고, 생활 인프라가 익숙하다는 장점이 있습니다.

제가 적어드린 내용이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 월 00씩 모아서 n년뒤 xx대출로 얼마를 받으면 어느지역 oo으로 아파트로 이사가능 -> 불가능한 수치입니다. 이유는 본인의 소득을 모으는 동안 예상되는 아파트의 시세상승등을 예측할수 없기 떄문입니다. 현재기준에서 이를판단하는것자체가 서울내에서는 의미가 없습니다. 현재의 대출규제를 기준으로 최대한 받을수 있는 금액과 내 자산상황에 따라 당장 이주가능한 아파트를 찾는게 맞습니다. 지금 매도자금과 현금을 더하시면 대략 4억정도 되시기에 주택담보대출 ltv40%을 기준(현재 아이가 생긴건 아니므로 특례대출 고려x) 으로 7~8억정도 아파트 이주는 가능한 상황으로 보입니다. 현 8억시세라면 전용 59제곱 아파트를 기준으로 강북, 성북, 금천, 관악, 구로 , 노원. 도봉정도 내 입주가능하기에 해당 지역내에서 최적의 매물을 찾아보시는게 유리할듯 보입니다. 만약 현재 임신이 되신 경우라면 특례대출이 가능할수 있기에 ltv70% 10~11억정도까지 높여 이동이 가능할수 있습니다. 물론 대출에 따라 원리금부담이 지금보다는 크게 늘어날수 있어 이부분은 소득대비해서 잘 고려를 하셔야 합니다.

또한 현재의 소득수준이 임신을 할경우 낮아질수 가능성이 있고 무리한 대출시 원리금부담이 직접적으로 영향을 줄수 있어 , 자가주택이 있는 만큼 너무 급하게는 결정하시지 않아도 될듯 보입니다. 우선은 원하시는지역내 매물을 잘 보시면서 매물이 있을 경우 현재기준 에서 자금계획을 세워 이동하시는게 최선으로 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 의견이지만 기존 대출이 금리도 괜찮기 때문에 우선 유지를 하시고 말씀하신대로 아이가 생기면 신생아 특례로 갈아타기 하시는 것이 한도나 금리에 좀 더 유리할 수 있다고 사료됩니다. 또한 제테크 전문가는 아니지만 예금도 좋지만 최근 주식등도 시황이 좋기 때문에 적정부분은 주식등으로 자산을 불리는 것도 좋을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아이 생기면 그 때 이사하시면 좋을 듯 합니다. 신생아대출이 저리라서 다른 대출보다 신생아대출을 추천드립니다.

지금은 목돈을 열시히 모으는 방법 밖에는 없어보입니다.

고정 저축을 좀 더 늘리면 좋겠습니다.

감사합니다.