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전세 만기 후 계갱권이 아닌 합의 갱신 시 전세퇴거자금 1억 제한이 되는지...
제가 2025년 5월에 해당 아파트를 매수했고, 기존 세입자는 이전 집주인과 2025년 1월에 전세계약을 체결한 상태였습니다. 이후 2027년 1월에 해당 세입자와 계갱권이 아닌 합의 갱신할 경우, 추후 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원으로 제한될 가능성이 있을까요?
세입자의 계약기간을 갱신시 기존 29년 1월 퇴거에서 5월 퇴거로 늘리고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문자님의 질문을 요약하면, 계약갱신에의한 연장이 아니라 합의 연장(합의갱신) 할 경우 전세퇴거자금 대출이 1억으로 제한이 걸리는지가 궁금하신 것 같습니다.
말씀하신대로, 2025년6월27일 시행된 가계부채 대출 규제에 따르면, 원칙적으로 1억으로 대출이 제한되는게 맞는데요.
하지만 여기에는 두가지 예외사항이 있습니다.
소유권 취득일: 임대인의 해당 주택 매매계약(또는 소유권 취득)이 2025년 6월 27일 이전일 것
최초 임대차 계약일: 기존 세입자와의 '최초' 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전일 것
제가 굵게 표시한 위 두가지 조건을 만족시키면 1억의 제한에 걸리지 않습니다.
지금 질문자님은 위 상황을 만족하는 상태이구요.
게다가, 합의 갱신은 최초 계약일을 지우는 효과가 있지 않습니다. 즉, 최초 계약일은 합의 갱신이든 계약갱신청구권에 의한 갱신이든 유효하게 유지된다는 것이에요.
다만, 갱신 계약서에 아래 내용을 추가하시면 더 좋을 것 같습니다.
"본 계약은 2025년 1월 O일에 체결한 기존 임대차 계약을 연장(합의 갱신)하는 계약임."
(보증금을 올리지 않고 기간만 연장한다면) "기존 보증금과 동일한 조건으로 만기일만 2029년 5월 O일로 연장함."
그런데, 갱신시 보증금을 올리고 싶어하실거 같다는 느낌이 들긴 합니다.
그래서 그 부분도 약간 설명드려 볼게요.
이 역시, 1억원으로 묶이는 사태는 피할 수 있어요. 다만, 문제는 DSR 입니다.
대출 시, 은행에서는 보증금을 올린 만큼 더 대출을 해줘야 하는데, 질문자의 소득이 낮거나 다른 대출이 있어 DSR 규제에 걸리게 되는 상황이면, 차액은 결국 질문자가 부담하셔야 합니다.
이 부분을 인지하시고 계약 갱신 진행하시면 되겠습니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
합의 갱신이라고 해서 무조건 전세퇴거자금대출 1억 제한 대상이 된다고 보기는 어렵습니다
다만 금융기관이 어떤 갱신으로 해석하는지가 중요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가능성은 있지만 현재 정보만으로는 단정할 수 없습니다
전세퇴거자금대출은 정부의 가계 대출 규제에 따라 조건이 수시로 바뀌며 계약갱신청구권 행사인지 보다 언제 체결된 임대차계약인지와 당시 시행 중인 대출 규정을 기준으로 판단합니다.
따라서 합의 갱신이라고 해서 자동으로 1억 원 제한을 피할 수 있는 것은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2025년 6월 27일 정부의 대출 규제로 인해서 해당일 기준이후 부터 임대차계약에 대해서는 전세보증금반환용 대출 1억으로 제한이 되고 그 이전에 임대차계약이 체결이 되어 갱신이 된 경우는 경과규정으로 이전 규정 즉 전세보증금반환용 대출 1억 제한은 받지 않을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
2025년 6월 27일 대책 이후 체결되는 모든 임대차 계약은 보증금 반환을 위한 전세퇴거자금 대출 한도가 원칙적으로 1억원으로 제한됩니다. 따라서 2027년 1월에 합의 갱신을 진행하시더라도 향후 세입자 퇴거 시 대출을 통해서 1억원을 초과하는 자금을 조달하기는 매우 어렵습니다. 1억원 이상의 대출이 필요한 경우라면 임대인이 해당 주택에 2년 이상 의무적으로 실거주해야 한다는 조건을 충족해야만 예외적으로 한도가 허용됩니다. 실거주 계획이 없다면 대출 의존도를 낮추고 자기자본을 통해서 보증금을 반환할 수 있도록 자금 계획을 다시 수립하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문하시는 부분이 규제가 시작된 25년 6월27일 이전에 주택매수와 임차권승계를 받은 상태에서 6.27이후 재계약을 하였을 경우 전세퇴거자금대출 제한이 되는지 여부로 보입니다.
일단 신규계약이 아닌 최초계약이 해당기준일 이내였다면 현 1억한도는 적용되지 않습니다. 문제는 갱신계약이 새계약으로 볼수 있느냐의 문제인데, 현 실무상 계약시 받드시 '이전계약을 승계하는 재계약'임을 명시하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
정부가 6.27대책으로 주담대 한도가 1억원으로 대폭 축소 되었지만
두가지 조건이 충족되면 1억원 규제 예외 대상이 되는데
질문자님께서는 이 2가지 경우가 모두 해당됩니다.
기존 세입자와 최초 임대차 계약체결일이 25년 6월27일 이전이니 충족하고
현재 임대인의 소유권 취득일 이 25년 6월 27일 이전이니 이또한 충족합니다.
그러니 규제 제한에 걸리지 않습니다.
만기는 계약서쓰실때 5월로 하시면 됩니다.