답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무허가 건축물의 건물만 거래할 경우, 해당 건축물은 건축물대장이 존재하지 않아 법적으로 공식적인 용도를 입증할 수 없기 때문에 공인중개사법상 '주택 외의 중개대상물'로 분류됩니다. 따라서 상가나 토지를 거래할 때와 마찬가지로 거래 금액의 최고 0.9% 이내에서 중개사와 의뢰인이 서로 협의하여 수수료를 결정하는 것이 맞습니다. 해당 무허가 건물 내에서 실제로 사람이 거주하고 있다고 하더라도 공부상(서류상) 주택으로 인정받지 못하므로 저렴한 주택 수수료 요율을 적용받을 수 없습니다.​반면, 건축물대장 등 서류상 용도가 '주택'으로 명확하게 등재되어 있는 합법적인 건물이라면, 대지권(토지)을 제외하고 건물만 단독으로 매매하더라도 이는 법적으로 명백한 '주택의 매매'로 취급됩니다. 이 경우에는 0.9%의 비싼 요율이 일괄 적용되는 것이 아니라, 거래 금액 구간에 따라 각 지자체 조례로 정해진 주택 중개보수 법정 요율표를 따르게 됩니다. 주택 매매 수수료율은 거래 금액에 따라 다르지만 현재 최대 한도가 0.7% 이내로 제한되어 있으므로, 무조건 0.9%를 요구한다면 이는 잘못된 계산입니다.​결과적으로 중개수수료를 산정할 때는 토지가 매매에 포함되었는지 여부나 실제 거주 여부보다는 건축물대장의 존재와 그곳에 적힌 공식적인 용도가 수수료율을 가르는 절대적인 기준이 됩니다. 따라서 무허가 건축물은 0.9% 한도 내에서 중개사와 적절히 요율을 협의하시는 것이 맞지만, 서류상 주택인 건물만 매매하실 때는 거래 금액에 맞는 주택용 법정 요율표를 확인하시어 수수료를 과다하게 지불하는 일이 없도록 꼼꼼히 챙기시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건축물대장을 발급받거나 열람하시면 해당 건물의 주차장과 엘리베이터에 관한 기본적인 현황을 충분히 파악할 수 있습니다. 건축물대장 첫 페이지 하단 혹은 두 번째 페이지를 보면 주차장과 승강기 란이 별도로 표기되어 있습니다. 주차장의 경우 건물 안팎을 구분하는 옥내와 옥외, 그리고 운전자가 직접 주차하는 자주식과 기계 장치를 이용하는 기계식으로 분류되어 각각 몇 대의 차량을 주차할 수 있도록 허가받았는지 정확한 대수가 기재됩니다. 엘리베이터 역시 승용, 비상용, 화물용으로 용도가 나뉘어 건물의 전체 승강기 설치 대수를 한눈에 확인할 수 있도록 명시되어 있습니다.​하지만 건축물대장에 기재된 정보는 건축 허가 및 준공 당시 법적으로 승인받은 서류상의 기준일 뿐이므로, 건물의 실제 운영 현황이나 상세한 관리 상태까지 반영하지는 못한다는 한계가 있습니다. 예를 들어 주차장은 서류상 기계식 주차 대수가 잡혀 있더라도 잦은 고장이나 유지보수 비용 문제로 아예 작동을 중단시켜 실제로는 주차가 불가능한 경우가 상당히 많으므로, 반드시 직접 현장에 방문하여 주차장 가동 여부와 진입로 폭 등을 눈으로 확인하거나 관리사무소에 문의해야 합니다. 엘리베이터 또한 대수 외에 연식이나 안전 상태는 대장에서 알 수 없는데, 상세한 정보가 필요하다면 승강기 내·외부에 부착된 7자리의 승강기 고유번호를 '국가승강기정보센터' 누리집이나 스마트폰 애플리케이션에 검색하면 됩니다. 이를 통해 제조업체, 최초 설치일, 유지관리 업체 정보는 물론 최근 정기 검사 합격 여부까지 매우 구체적인 이력을 누구나 조회할 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 거액의 보증금을 받고 월세를 깎아주는 가장 큰 이유는 그 보증금을 활용해 이자 수익을 얻거나 다른 곳에 투자할 수 있는 '기회'를 얻기 때문입니다. 보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이 맞지만, 계약 기간인 1~2년 동안 집주인은 그 목돈을 이자 없이 마음대로 굴릴 수 있습니다. 예를 들어 보증금을 5천만 원 더 받는 대신 월세를 20만 원 깎아주더라도, 그 5천만 원을 은행에 넣어두어 이자를 받거나 다른 부동산을 사는 데 투자해 다달이 20만 원 이상의 가치를 창출할 수 있다면 집주인 입장에서는 오히려 이득입니다. 이처럼 목돈(보증금)과 매달 내는 돈(월세)의 가치를 교환하는 비율을 부동산 시장에서는 '전월세 전환율'이라고 부릅니다.​또한, 보증금이 높을수록 집주인 입장에서는 세입자에 대한 위험 부담(안전장치)이 확실하게 줄어듭니다. 만약 세입자가 사정이 생겨 월세를 여러 달 내지 못하거나 집 안의 시설을 심하게 파손했을 경우, 집주인은 나중에 돌려줄 보증금에서 밀린 월세와 수리비를 합법적으로 빼고(공제하고) 돌려줄 수 있습니다. 보증금이 100만 원처럼 너무 적다면 몇 달만 월세가 밀려도 집주인이 금전적 손해를 고스란히 떠안아야 하지만, 보증금이 수천만 원이라면 세입자가 돈을 내지 않고 버티더라도 손해를 볼 일이 사실상 사라지게 됩니다.​결과적으로 보증금과 월세의 반비례 관계는 집주인과 세입자 양측의 필요가 맞아떨어진 구조입니다. 집주인은 목돈을 확보해 재투자를 하거나 안전장치를 마련하기 위해 월세를 기꺼이 깎아주고, 세입자는 다달이 통장에서 빠져나가는 소멸성 지출인 월세를 조금이라도 줄여 생활비를 아끼기 위해 은행 대출을 받아서라도 보증금을 높이려고 하는 시장의 자연스러운 경제 원리가 작동한 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 매수자가 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 적법하게 거절하기 위해 반드시 만기 6개월 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는 것은 아닙니다. 매수자가 등기를 완료하고 세입자에게 직접 실거주 목적의 갱신 거절 의사를 통지해야 하는 법적인 마감 기한은 계약 만기일로부터 '2개월 전'까지입니다.​주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간과 집주인이 이를 거절할 수 있는 기간은 동일하게 '계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지'로 규정되어 있습니다. 과거에는 세입자가 기존 집주인(질문자님)에게 먼저 갱신청구권을 행사해버리면 나중에 집을 산 매수자가 이를 번복하고 거절할 수 있는지에 대한 혼선이 많았습니다. 하지만 2022년 대법원 판례를 통해, 기존 세입자가 이미 갱신을 요구했더라도 새로운 매수자가 법정 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 내에 등기를 마치고 실거주를 이유로 거절을 통보한다면 세입자의 요구를 적법하게 거절할 수 있다는 기준이 명확히 확립되었습니다. 즉, 내년 5월이 만기라면 늦어도 내년 3월(만기일 기준 정확히 2개월 전)까지는 매수자 명의로 등기가 완료되고 세입자에게 갱신 거절 통보까지 확실하게 도달해야 합니다.​다만, 법적인 마지노선이 2개월 전이라고 해서 실무적으로 그 기한에 아슬아슬하게 맞춰 매매 일정을 잡는 것은 극히 위험합니다. 매수자의 대출 실행 지연이나 행정 처리 착오, 혹은 세입자의 의도적인 연락 회피 등으로 단 하루라도 2개월 전 기한을 넘겨 거절 통보가 늦어지면, 매수자는 꼼짝없이 세입자의 2년 연장을 안고 가야 합니다. 이는 곧바로 매수자와의 매매 계약 파기 및 거액의 손해배상 소송으로 직결될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 매도를 원하신다면 최소 만기 3~4개월 전에는 매수자가 잔금을 치르고 등기를 가져갈 수 있도록 여유롭게 일정을 짜시고, 집을 내놓는 현시점부터 세입자에게 매도 사실을 투명하게 알리며 원만한 퇴거 협의를 병행하시는 것이 필수적입니다.위 내용을 감안하셔서 매도 시 문제가 없이 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거주 1채만으로 자산 증식에 한계를 느끼고 비규제지역 2주택 취득세 1% 이점을 활용해 세종시 투자를 고려하시는 것은 자산 확장을 위한 매우 합리적인 고민입니다. 세종시는 국회의사당 분원 건립과 지속적인 인구 유입, 완성도 높은 신도시 인프라를 바탕으로 충청권을 넘어 전국구 단위의 수요를 끌어들이는 장기 우상향 잠재력이 확실한 지역입니다. 하지만 현재 시점에서 세종시를 다른 곳도 아닌 '갭투자' 목적으로 접근하는 것에는 치명적인 진입 장벽이 존재하는데, 바로 전국 최하위 수준에 머물러 있는 낮은 전세가율입니다.​세종시 아파트들은 매매가 대비 전세가 비율이 통상 40~50% 대에 불과해 매매가와 전세가의 차이, 즉 '갭(Gap)'이 다른 지역에 비해 기형적으로 큽니다. 이는 실거주 가치(전세) 대비 미래 가치(매매)가 선반영되어 고평가된 측면도 있지만, 주변 대전이나 청주 등 범충청권의 입주 물량 영향으로 전세가가 짓눌려 있는 탓이 큽니다. 결과적으로 세종에 갭투자를 하려면 수도권 외곽이나 경기도 핵심지 아파트를 살 수 있을 만큼의 막대한 실투자금(현금)이 한곳에 장기간 묶이게 되며, 이는 투자금 대비 수익률을 크게 떨어뜨리고 역전세 리스크 발생 시 대응을 어렵게 만듭니다.​취득세 1%라는 단기적인 세금 혜택에 매몰되어 막대한 현금을 지방에 묶어두는 것은 질문자님께서 느끼시는 '서울 부동산 부재에 대한 갈증'을 근본적으로 해결해주지 못합니다. 2주택자가 되면서 짊어져야 할 보유세 부담 증가와, 기존 주택이 누릴 수 있는 양도소득세 비과세 혜택을 포기해야 하는 기회비용도 엄연히 존재합니다. 만약 세종시 갭투자를 넉넉히 감당할 수 있을 만큼의 현금을 보유하고 계신다면, 차라리 그 자금과 현재 거주 중인 주택을 합쳐 서울 진입이나 수도권 상급지로의 '갈아타기'를 실행하는 것이 장기적인 자산 방어와 증식 측면에서 훨씬 안전하고 확실한 전략입니다.이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양계약을 일방적으로 취소하려면 법적으로 약정한 계약금 전액을 포기해야 하므로, 안타깝게도 아드님이 800만 원을 갚아야 한다는 분양사의 말은 원칙적으로 맞습니다. 계약을 1천만 원으로 설정했고 아드님이 200만 원만 낸 상태에서 분양사 측이 800만 원을 대납(또는 대출)해주었다면, 아드님은 계약금 완납을 위해 800만 원을 개인적으로 빌린 셈이 되어 이를 상환할 법적 의무가 생깁니다. 대법원 판례상으로도 계약 취소 시 포기해야 하는 위약금의 기준은 '실제 지급한 일부 금액(200만 원)'이 아니라 '계약서에 명시된 약정 계약금(1천만 원)' 전체이기 때문입니다.​다른 사람에게 집이 팔리면 1천만 원을 돌려주겠다는 직원의 말은 현장에서 당장의 항의를 무마하거나 상환을 압박하기 위해 흔히 쓰는 전형적인 구두 약속일 확률이 매우 높습니다. 계약서의 특약란에 "제3자에게 당해 호실 분양 완료 시 대납금 800만 원 및 기납부금 200만 원을 즉시 전액 반환한다"는 내용이 도장과 함께 명확하게 적혀 있지 않다면, 훗날 집이 팔리더라도 직원이 말을 바꾸거나 퇴사해버렸을 때 돈을 돌려받을 법적 근거가 전혀 없습니다.​지금 당장 가장 먼저 하셔야 할 일은 아드님이 현장에서 서명하고 받아온 분양계약서 원본과 800만 원에 대한 차용증(혹은 대출약정서) 등 모든 서류의 내용을 정확히 확인하는 것입니다. 아드님이 성인이라면 본인 의사로 서명한 계약을 강압이나 사기로 증명하여 무효로 만들기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 당장 800만 원을 갚는 것이 피가 마르는 일이겠지만, 이 상태로 억지로 계약을 끌고 가 중도금 대출 절차까지 넘어가게 되면 감당할 수 없는 수억 원대의 빚과 막대한 연체 이자를 떠안게 됩니다.​혼자서 고민하거나 분양사 직원의 말만 믿고 기다리지 마시고, 서류를 모두 챙겨 거주지 인근의 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 시·군·구청 무료 법률상담실을 즉시 방문하시기 바랍니다. 대납 과정에서의 위법성이나 계약서상 독소 조항이 있는지 전문가의 검토를 받은 후, 가장 빠르고 안전하게 계약을 해지하여 더 큰 재산상의 피해를 막는 것에 모든 집중을 다하셔야 합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.창업은 철저하게 시장 조사를 하여 진행하셔야 합니다.레드오션을 피하고 싶으신 걸로 보아서는 기초 수준의 시장조사는 진행을 하신 걸로 보입니다.이 다음으로는 해당 상권에 어떤것이 부족한지를 살펴 보시기 바랍니다. 코인 빨래방이라던지, 분식점 등 해당 상권에 없는 것을 확인하시고, 이 종목이 해당 상권을 이용하는 인구에게 얼마나 필요한 것인지 분석해 보아야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대출 심사 거절 시 계약금 반환 여부는 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환 특약'을 명시했는지에 따라 완전히 달라집니다. 원칙적으로 부동산 계약에서 임차인의 대출 부결로 인해 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되면, 이는 임차인의 귀책사유로 간주되어 이미 지급한 가계약금이나 계약금은 집주인에게 몰수되고 한 푼도 돌려받을 수 없습니다.​따라서 무작정 가계약금 200만 원을 입금하기 전에, 반드시 공인중개사와 집주인에게 대출이 안 나오면 계약금을 전액 돌려준다는 조건에 합의해 줄 수 있는지부터 명확하게 요구하셔야 합니다. 집주인이 이에 동의한다면, 돈을 보내기 전 문자메시지나 카카오톡으로 해당 조건이 포함된 합의 내용을 받아 확실한 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.​이후 정식 계약서를 작성할 때는 특약사항 란에 "임차인의 보증금 대출(800만 원) 심사가 거절될 경우 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 수령한 계약금 전액을 위약금 없이 임차인에게 즉시 반환한다"라는 문구를 반드시 기재해야만 법적으로 완벽하게 돈을 보호받을 수 있습니다. 만약 집주인이 이러한 특약 작성을 거부하거나 얼버무린다면 대출 부결 시 200만 원을 고스란히 날릴 위험이 너무 크므로, 해당 매물은 미련 없이 포기하시고 안전한 다른 집을 알아보시는 것이 현명합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조금만 더 갖고 계셨으면 많이 올랐을텐데 하는 후회가 되실 것 같습니다.비슷한 경험이 있어 말씀드리자면, 이럴 때는 판다음 관심을 끄는 것이 상책입니다. 그리고 기존 집을 팔고 새로 구입하신 집이 만약에 타이밍을 쟀다면 없을 수도 있기에 이것은 어차피 이렇게 될 일이었다 라고 생각을 하시면 마음이 편합니다.자꾸 들여다 보시며 마음아프지마시고 신경을 끄시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아직은 세법과 주택법에 확인 결과 2027년도부터 업무용 오피스텔이 주택수에 포함된다는 공식 예고는 없습니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되므로, 실제 사용 용도가 사무실이나 상가 등 순수 업무용으로 확인될 경우 취득 시점이나 연도와 무관하게 주택 수 산정에서 완전히 제외되는 것이 대원칙입니다. 질문자님께서 언급하신 2027년이라는 기한은 정부의 부동산 활성화 대책에 포함된 신축 소형 주택 특례 기간이 와전되었거나 혼동되어 알려진 것으로 보입니다.이 특례는 2024년 1월 부터 2027년 12월까지 준공 취득(최초취득) 전용 60제곱미터 이하의 주거용오피스텔에 한해서 , 양도소득세나 취득세 등을 계산할 때 예외적으로 주택 수에서 제외해 주는 한시적 혜택입니다.위 내용을 참조해 주시기 부탁드립니다. 감사합니다.