답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라의 수도권 쏠림 현상... 정말 심각하죠. 반면에 지방은 핵심지 제외하고는 미분양이 쌓이고 가격이 떨어지고 있습니다. 정부에서는 이런 초양극화 문제를 해결하고자 2026년 대책을 내 놓았습니다. 지방 미분양 주택 세제 혜택LH 미분양 주택 매입기준 강화지방세 부담 완화그러나 아직 부족하다라는 말이 나오고 있습니다. 체감이 되지 않기 때문이에요. 정부의 가장 굵직한 정책들(대규모 주택 공급이나 강력한 대출 규제 등)이 결국 '수도권 집값 안정'에만 초점이 맞춰져 있기 때문입니다. 수도권 불을 끄는 데 정부 역량이 집중되다 보니, 지방 살리기 정책은 상대적으로 주목받지 못하고 효과도 묻히고 있습니다.사실상, 이러한 부동산 하락 문제는 수도권에 집중된 일자리 , 교육 인프라를 지방으로 이전함으로 인구유도를 통해 해결할수 밖에 없는데, 이마저도 정부에서 강제할 수 는 없는 것이라 그렇습니다. 조금 더 강력한 대책이 나오거나, 좋은 해결책으로 수도권 쏠림문제를 해결할 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 더위에 집에서 사람답게 지낼 수 있게 만드는 것은 임대인의 의무입니다. 임대인은 임차인에게 사용/수익할 수 있는 물건을 임대할 때 , 정당한 차임을 받을 수 있는 것이지요.당연히 고쳐주어야 하고, 고치기 어렵다면 신형으로 교체해서라도 사용할 수 있도록 해야 합니다.해당 방으로 수없이 받아온 월세는 임대인의 수익이기도 하지만, 그런 부분을 관리하기 위한 비용도 포함된 부분이 있습니다. 당당하게 요구하셔서 시원하게 여름 나시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 처하신 상황에 많이 곤란하실 것이라 생각이 듭니다. 우선 상황 정리부터 하고 차근차근 대응해 보지요.등기부산 소유자가 신탁사로 되어 있는 경우, 법적 주인은 신탁사라는 뜻입니다. 이런 부동산은 원래 집주인이 임의로 임대차를 맺을 수 없습니다. 질문자님과 계약했던 '가짜 집주인(아마도 원래 소유자인 위탁자일 확률이 높습니다)'은 신탁회사의 동의 없이 불법으로 계약을 체결한 것이며, 법적으로 이 계약은 신탁회사에게 효력을 주장할 수 없습니다. 안타깝지만 신탁사가 하는 말이 맞는 말입니다. 우선 희미해졌더라도 임대차 계약서 원본을 꼭 보유하세요. 그리고 보증금 및 월세 이체 내역을 모두 모아두세요. 그리고 집주인과 연락했던 내용, 통화녹음 카톡, 라인, 문자 등등 모두 모아 두시기 바랍니다. 그리고 주민등록초본 및 전입세대 열람 내역을 확보하시기 바랍니다. 현실적인 대처 방안으로는 공인중개사를 통한 계약이었다면, 공인중개사에게 손해배상을 청구하는 것입니다. 공인중개사는 신탁부동산임을 설명하여 그 위험성을 알려줄 의무가 있습니다. 이것을 누락한 경우 중개사의 공제증서를 통해 보증금을 배상받을 수 있습니다. 신탁회사와는 상담을 통해 협의를 하시기 바랍니다. 신탁회사에서 연락이 오면 "보증금 사기를 당한 피해자이며, 이사 갈 집을 구하고 보증금을 마련할 합리적인 시간을 달라"고 정중하지만 단호하게 요구하세요. 실무적으로 자진 퇴거를 조건으로 1~2달의 유예 기간이나 소정의 이사비를 지원해 주는 경우도 있습니다.마지막으로는 사망한 임대인에 대한 대응 시 마음가짐입니다. 사기죄로 경찰에 고소하더라도 피의자 사망으로 '공소권 없음' 종결될 확률이 높습니다. 보증금이 200만 원이므로, 변호사를 선임하거나 복잡한 민사 소송을 진행하는 것은 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다. (공인중개사가 껴있지 않은 직거래라면, 현실적으로 200만 원의 보증금은 포기하는 것이 정신 건강에 이로울 수 있음을 조심스럽게 말씀드립니다.)200만원이 적은 돈은 아니지만, 그래도 수천 수억원에 달하는 전세보증금이 아니라서 그나마 다행입니다. 우선은 위 내용을 토대로 하나씩 실행해서 상황을 잘 마무리 해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5%초과하여 인상된 월세는 돌려받으실 수 있습니다. 주택임대차 보호법은 강행규정입니다. 즉, 합의가 있더라도 법에서 정한 기준을 넘어설 경우에는 해당 합의는 효력이 없다는 것을 말하지요. 질문자님의 경우 2020년 7월에 임대차 3법이 시행되어 전월세 인상률 상한제가 도입된 이후인 2021년 초에 월세를 15만 원에서 25만 원으로 올리셨습니다. 이는 전월세 환산율을 적용해 계산하더라도 법이 정한 인상 한도인 5%를 명백하게 초과하는 수준입니다.그래서 가장 먼저 할 일은 2021년 계약 갱신시점의 법정 전월세 전환율을 기준으로 5%인상분이 얼마인지 계산하고 그동안 25만원씩 내면서 초과로 지급한 총금액을 산출하시기 바랍니다. 금액 산출이 되면, 집주인에게 요구를 하시기 바랍니다. 그런데, 이런 요구는 받아들여지지 않을 수도 있습니다. 이 경우를 대비하여 내용증명을 먼저 발송하시고, 기다리지 말고 바로 부당이득반환청구소송혹은 지급명령을 제기하시기 바랍니다. 변호사 없이도 당사자가 직접할 수 있는 간단한 소송입니다. 잘 진행하셔서 돌려받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.82년생이시면 절대 늦은 것이 아닙니다. 부동산은 더더욱 그렇습니다. 부동산을 거래하는 나이대가 높은 것도 그 이유가 될 수 있고, 어느정도 사회의 경력이 있는 분들이 유입되면 더 일을 잘하시는 경우도 있습니다. 그러니 너무 걱정하지 마시고, 무엇을 하든 열심히 해보세요.꼭 중개사 자격증은 취득하시구요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전형적인 전세 사기의 상태입니다. 아래와 같이 진행을 해 보시길 바랍니다. 1. 전세보증금 반환보증보험 이 계약시 있었는지 확인 바랍니다. 만약에 가입되어 있다면, 보증이행 청구로 돌려받을 수 있습니다. 2. 하지만, 위의 1번이 되지 않았으니, 고민이 되시는 것일 거라 생각합니다. 그래서 그 다음 스텝으로는 내용증명을 말송해 두시기 바랍니다. "언제까지 보증금을 반환하지 않으면 법적조치를 취하겠다" 라는 취지로 보내 두는 것입니다. 3. 사실상 현재 많이 늦어진 상태이기 때문에 차라리 바로 임차권 등기를 하시는 걸 추천 드립니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 하신것은 아니겠죠? 이사를 나가기 전 꼭 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하시기 바랍니다. 4. 이럼에도 불구하고 반환이 진행되지 않는다면, 지급명령 신청 혹은 반환청구 소송을 통해 민사를 진행하고 승소하여 집주인과 관련된 자산을 전부 동결시켜야 합니다. 승소했고, 자산도 동결했으나 돈을 주지 않는다면 승소문을 바탕으로 해당집을 경매로 넘겨 낙찰대금으로 보증금을 회수하는 단계까지 가야 하는 것입니다. 혼자서 하기 어려울 수도 있습니다. 이럴 땐, 대한법률구조공단(132) 에 연락하셔서 무료 법률 상담을 받아보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 문제를 해결하기 위해 정부와 사회의 노력은 결국 청년이 감당할 수 있는, 혹은 감당할 만하다고 생각되는 수준에서 사람답게 거주할 수 있는 바탕을 만들어주는데 집중되어야 한다고 생각합니다. 그동안의 청년 주거 정책은 주로 전월세 보증금 대출을 지원해 주는 등 금융 지원에 치우친 경향이 있었습니다. 하지만 대출 지원만 늘리다 보니 결국 시장의 임대료 전체가 덩달아 올라버리는 부작용이 생겼습니다.또한 청년들은 통근과 통학을 위해 직장이나 인프라가 몰려 있는 도심에 살아야 하는데, 외곽 지역에 지어진 임대주택은 현실적인 대안이 되기 어렵습니다. 역세권 청년주택을 늘리거나 도심 내 유휴 부지, 오래된 숙박시설 등을 리모델링해 청년들의 실제 생활 반경 안에 안정적인 보금자리를 제공하는 것이 중요합니다.그리고 마지막으로 가장 중요한 전세사기 , 혹은 보증금 미 반환에 대해 정부가 개입해서 보호해야 합니다. 어렵게 모은 돈을 들고 일자리를 위해 보금자리를 얻었는데, 한순간에 돈을 다 빼앗겨 버리는 일은 없어야 할것입니다. 현실적으로 정부가 개입하여 중개하고, 보증금 반환이 되지 않을 경우 먼저 반환해 준 뒤, 우주끝까지 집주인을 찾아가 이자까지 받아내어 세금으로 편입하면 오히려 국고에도 도움이 될 것입니다. 이상입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 비슷한 문제로 고민을 하고 있어서 질문에 답변하기가 수월하겠습니다. 제가 알아보니 가장 먼저 입주자대표회의에 먼저 건의를 해야 하는 것으로 확인이 됩니다. 관리사무소는 실무를 담당할 뿐이며, 단지 내 사업 진행이나 예산 집행에 대한 최종 결정권은 입주민들을 대표하는 입주자대표회의에 있습니다.따라서 거주하시는 동의 동대표에게 현재 상황에 대한 문제 제기를 하시거나, 정기적으로 열리는 입주자대표회의 회의에 방청객으로 참석하셔서 환경 조성 사업의 필요성과 관리비 인상에 대한 구체적인 소명을 요구하시는 것이 가장 효과적입니다.말씀하신 수십억 원의 예치금은 장기수선충당금일 확률이 매우 높습니다. 법적으로 이 장기수선충당금은 승강기 전면 교체, 외벽 도색, 노후 배관 교체 등 건물의 뼈대와 직결되는 굵직한 공사에만 엄격하게 사용하도록 묶여 있습니다. 그렇기 때문에 일상적인 조경 작업이나 가벼운 단지 환경 정비에는 이 예치금을 사용할 수 없고, 결국 매월 걷는 일반 관리비나 수선유지비에서 지출해야 하므로 예치금이 아무리 많아도 관리비가 오르는 모순적인 상황이 발생하게 됩니다.그래서 입주자 대표회의에 먼저 건의를 해 보시는 걸 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 바와 같이 트래픽이 몰리면서 발생하는 광고 수익이 가장 핵심입니다. 그리고, 가상화폐 발행을 통한 자본 조달이 가능하다는 점도 이점이 되겠습니다. 그리고 아하는 변호사, 노무사, 공인중개사 등 전문가가 직접 면허증을 인증하고 답변을 달아주는 전문 지식 플랫폼입니다. 이러한 점이 강점으로 작용하여 더 많은 방문자와 신뢰할 수 있는 답변 데이터 형성에 도움이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고 생략은 가능합니다. 그러나 말씀하신 대로 보증금 보호가 불가합니다. 세입자가 법적으로 보증금을 지킬 수 있는 핵심 권리인 대항력과 우선변제권은 반드시 해당 주소지에 '전입신고'를 하고 실제 거주해야만 효력이 생깁니다. HUG(주택도시보증공사) 등의 보증금 반환 보증보험 역시 전입신고와 확정일자가 가입의 필수 조건이므로 이용하실 수 없습니다.그래서 전입신고 없이 보증금을 완벽하게 보호하려면 전세권 설정등기를 하면 됩니다. 다만, 집주인 동의 및 법무사 등기비용이 들어가기 때문에 보증금 300에 비하면 너무 비용이 커져 버릴 수 있습니다. 이 점을 참고하시어 계약 하시기 바랍니다. 감사합니다.