답변 내역
- 공동명의로 된 부동산을 분할하는 절차 어떻게 되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의 부동산 분할 절차는, 공동 소유자 간의 합의 여부 및 분할 방식에 따라 달라집니다. 일반적으로는 당사자 간 협의 를 통해 자발적 분할이 이루어지지만 협의가 불가한 경우에는 법원 판결을 통해 강제 분할 하는 경우도 있습니다. 공동소유자 간의 합의가 이루어진 경우에는 비교적 간단한 절차로 분할이 가능합니다. 이 경우, 분할 방식을 정한 뒤 각자의 지분에 해당하는 부분을 구분하여 나누고, 이에 따라 소유권 이전 등기 절차를 진행하면 됩니다. 이 과정에서는 부동산을 실제로 나누는 물리적 분할(현물분할)도 가능하고, 부동산 전체를 한 사람이 소유하고 나머지 공동소유자들에게 금전적 보상을 하는 대금분할 방식도 사용할 수 있습니다.그러나 합의가 이루어지지 않는 경우에는 법원에 공유물 분할청구 소송을 제기해야 합니다. 이 소송을 통해 법원이 분할 방법을 결정하게 되며, 부동산의 성격이나 상황에 따라 현물로 분할하거나, 경매를 통해 매각한 뒤 그 대금을 지분에 따라 나누는 방식(경매분할)으로 처리됩니다. 소송 절차는 일반 민사소송과 유사하게 진행되며, 법원의 판단에 따라 소유자 간의 권리 관계가 확정됩니다.이후 등기부 변경 절차까지 관할 등기소에 신청하여 마무리 하면, 모든 과정이 정리됩니다. 그리고 이에 따른 세금 문제를 해결하면 문의하신 모든 분할 절차가 마무리 됩니다. 궁금하신 부분이 해결 되셨길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0600
- 계약서 없는 가계약금 송부 후 이에 대한 분쟁안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.참.. 이런 중개사들이 전체 중개사의 수준을 떨어뜨리고 욕을 먹이고 있으니 참으로 답답합니다.정리해 드릴게요.계약의 주요 조건(임대인·임차인 확정, 임대차 기간, 보증금 등)에 대한 합의가 불분명하거나, 계약이 실현 불가능한 사유가 있으면 가계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이번 건은 전세대출이 불가한 구조를 중개인이 확인하지 않고 ‘가능하다’고 잘못 안내한 것이 핵심 쟁점입니다. 이는 중개사의 중대한 설명·확인 의무 위반에 해당할 소지가 큽니다.따라서,1,2 번 질문 : 중개보수는 성립하지 않습니다. 계약이 성립되지 않았기 때문입니다. 이는 소송으로 가도 마찬가지 입니다. 소송걸겠다고 하면 하라고 한 다음, 더 큰 손해배상 청구를 해도 질문자님이 승소할 것입니다.3 번 질문 : 집주인 동생 다른 집 계약은 임차인이 법적 책임을 질 근거 없습니다. 행위의 원인이 질문자님이 아닙니다.4 번 질문 : 이번 경우는 중개사의 잘못된 설명으로 인해 애초에 정상적인 계약 체결이 불가능한 상태였으므로, 가계약금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.부디 , 일부 저급한 중개사 때문에 대한민국 전체 중개사들이 오해받지 않았으면 합니다.감사합니다.경제 / 부동산25.09.065.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 서창 청아안/서창 베니엔 아파트 공공임대 분양전환시,안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현 상황에서 선택지는 2가지 입니다. 지금 임대로 입주 → 2026년 분양전환 시 매수장점: 분양 시점까지 거주 안정성 확보.단점: 임대료를 계속 내야 하고, 분양가는 결국 시세에 맞춰 산정되므로 "싸게 사는 메리트"가 적음. 또한 분양 의사가 없으면 2026년에 퇴거해야 함.이미 조기분양된 세대를 매매장점: 지금 시세에 맞춰 확실히 매매하므로, 불확실성이 적고 임대료를 낼 필요 없음.단점: 초기 자금이 들어가며, 만약 집값이 더 떨어진다면 불리할 수 있음.분양가가 시세 기준으로 책정 시, 임대 후 분양과 조기분양세대 매입은 거의 비슷 합니다. 오히려 임대기간동안 납부임대료가 추가 비용이 되는 상황이네요. 그래서 장기 임대 후 분양은 혜택이 거의 없어요.분양가가 시세 대비 저렴하게 나오지 않는 구조라면 “임대로 살다 분양받는 것”보다는 당장 매매하는 쪽이 더 합리적일 수 있습니다.결정에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.065.01명 평가00
- 대출있는 빌라, 월세보증금 고민되어 문문의드려요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 지금이라도 계약 해지 하시기 바랍니다.현재 해당 매물은 매매가보다 융자가 높아 언제 경매가 들어오든 보증금은 한 푼도 건지지 못할 가능성이 200% 입니다. 부디 제 말 들으시고, 아주 아주 위험한 집이고 전세보증금 보증보험도 되지 않을 것이 자명하오니, 제발 계약해지하고 다른 집 알아보시기 바랍니다. 웹상이라고 그냥 하는 말이 아니라, 정말정말 위험해서 드리는 말씀입니다. 제발 큰 피해 없으시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0600
- 마진이 많이 남지 않는 품목들은 어떤것들이 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 경험이 있는 편의점 기준으로 마진이 많이 안남는 품목을 정리 해 드려보겠습니다. 가장 먼저 담배입니다. 담배는 단위당 마진이 너무 낮아서 손님 끄는 용도로 사용하는 것이지 담배를 팔아 돈을 벌기는 어렵습니다 .또한 계절용품 (방한마스크, 팔토시 등) 이 마진이 매우 낮은 편입니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.0600
- 월세 중도 퇴실하려고 하는데 중개비 관련 질문입니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대략 15만원 정도가 법정 중개수수료 한도로 볼 수 있습니다. 30만원은 절대로 중개 수수료로 나올 수 있는 수준이 아닙니다. 만약 질문자께서 다음 입주자를 구해 놓고 나가는 상황이라면 법정한도인 15만원만 내면됩니다. 그렇지 않고 질문자님의 사정으로 인해 다음 세입자 없이(공실상태) 30만원정도의 위약금만 내고 나가는 거면, 나쁘지 않은 금액 같습니다. 어떤 상황인지 더 자세히 알 수 있다면 정확한 답변 가능하겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.065.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 청약 가점이 낮아 지금이라도 구축 아파트 매수를 고려하는 게 나을까요??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 가점이 너무 맞아서 청약이 불가할 것으로 판단된다면, 구축 아파트 매수를 적극적으로 확이해 보셔야 합니다. 당첨 확률이 낮은 청약에 계속 기대는 것은 ‘시간 비용’을 소모하게 만들 수 있고, 특히 원하는 지역 입지가 뚜렷하다면 매수 타이밍을 늦출수록 원하는 조건의 집을 잡기 어려워질 수 있습니다. 즉, 잘 안되는 청약 기다리다 구축 가격 계속 오른단 뜻이죠.다만, 구축도 구축 나름인데, 입지와 학군, 교통 편의성 등을 고려하여 판단하신다면 좋은 아파트를 구할 수 있을 겁니다. 화이팅이에요!!경제 / 부동산25.09.0600
- 오피스텔 천정누수 책임에 대한 질문 입니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔 천정 누수의 책임 소재는 누수 원인과 구조적 위치에 따라 달라집니다. 질문 주신 사례처럼 매입 시점부터 누수 흔적이 있었고, 시간이 지나면서 외벽 실리콘 노후에 의한 가능성이 제기된다면, 일반적으로 이는 개별 세대 소유자의 책임 범위라기보다는 건물의 공용 부분 관리 문제로 보는 경우가 많습니다.오피스텔의 외벽, 창호, 옥상 방수 등은 「집합건물법」상 공용 부분에 해당하므로, 통상적으로 관리주체(관리사무소 또는 관리단)의 관리·보수 책임이 있습니다. 따라서 단순히 위층 집주인 개인에게 책임을 묻기는 어렵고, 위층 세대의 수도배관 문제로 인한 직접 누수가 아니라면, 위층 세대는 책임에서 벗어나게 됩니다.현재 상황은 위층 세대의 배관이 원인이 아님이 확인되었고, 외벽 실리콘 열화가 추정된다면, 이는 건물 전체의 공용 부분에 해당하므로 관리사무소(관리단)에 하자보수 책임을 요구하는 것이 정석입니다.이번 경우에는 위층 집주인에게 책임을 묻기는 어렵고, 관리사무소에 공식적으로 하자보수 요청을 하는 것이 우선입니다. 만약 관리단에서 책임을 회피한다면, 누수 원인에 대한 전문 감정(누수탐지 업체 보고서 등)을 확보한 뒤, 관리단 상대로 법적 책임을 묻는 방법을 고려할 수 있습니다.문제가 잘 해결되길 바라겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.065.01명 평가10
- 고민해결 완료500
- 다주택보유은 싯가상관없이 투기목적으로 과세대상?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론만 말씀드릴게요.1. 따님이 순천 아파트를 사도 세금폭탄 맞을 일은 없습니다.2. 취득세만 신경 쓰면 되고, 순천이 비조정지역이라면 큰 부담 이 되지 않습니다.3. 종부세는 집값 합계 5억 미만이기 때문에 안내셔도 됩니다.4. 임대사업자 등록은 예전처럼 메리트가 크지 않고요, 오히려 사업자가 해야할 것이 많아서 번거로우니 안하시는 걸 추천해요.감사합니다.경제 / 부동산25.09.065.01명 평가10
- 고민해결 완료300
- 용산에 사는데 용산 아파트가 반값으로 떨어졌다고 하네요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘(9월 5일) 발표된 자료에 따르면, 용산구 아파트 평균 매매가가 한 달 새 절반 수준으로 떨어진 것처럼 보인 이유는 SH공사의 청년안심주택 ‘어반허브서울스테이션’ 70가구 매입이 평균가 통계에 반영되었기 때문입니다. 이 주택들은 3억~4억 원대의 비교적 낮은 가격대였고, 이들이 포함되면서 평균가격이 급락한 듯한 착시가 나타난 것이죠 .즉, 실제 개별 아파트값이 반으로 떨어진 게 아니라, 특정 저가 거래들이 지표에 포함되어 전체 평균값이 낮아 보인 것입니다.실제 집값이 떨어진 것이 아닙니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.062.01명 평가00