묵시적 갱신 기간중 5% 초과 주택 임차료 지급했는데 돌려받을 수 있나요 ?

Question

저는 2013년 12월 서울에서 보증금 3000에 전세계약하고 살다가 2017년 초에 구두 요구하여 월세 10만원 지급하기 시작하여 2019년 초부터는 또 구두 요구하여 15만원 주었고 2021년 초부터는 또 구두요구하여 25만원 주기 시작하여 2026년 1월까지 주고 나왔습니다

그런데 2020년 7월 부터 임대차 3법시행으로 재계약시 5% 이상 못올리게 되었더라구요. 저는 묵시적 갱신 기간중 3000에 15에서 3000에 25로 5%를 초과하는 세를 약4년갼 주었는데 이제와서 초과앧을 돌려받을 수 있나요 ?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

묵시적 갱신이 성립된 이후라도 임대인의 인상요구에 합의하여 지급하셨다면 이는 돌려받을수 없습니다. 쉽게 말해서 묵시적갱신이 성립되면 법적으로 동일조건으로 연장이 가능한데, 임대인이 증액을 요구하였다면 이를 거절하시면 되지, 이에 동의하여 지급하셨다면 이는 합의갱신으로 보아 돌려받을수 없습니다.

그리고 임대차3법시행에 따라 5%이내 인상제한은 무조건 적용되는게 아닌 임차인이 갱신청구권을 사용해 연장한 경우에만 적용이 됩니다. 즉, 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않은 경우에는 5%인상제한은 받지 않습니다. 다만 갱신청구권을 사용하여 연장하였는데, 5%초과한 증액을 하는경우에는 반환이 가능할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

단순 질문만 보면, 당사자간 합의갱신으로 초과액 반환은 어려워보입니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

묵시적 갱신이나 계약 기간 중 임대료 증액은 법정 한도인 5%제한을 받는 강행규정이므로 비록 구두 요구에 동의해서 지급했더라도 초과분은 법적으로 무효입니다. 대법원 판례에 따라서 5% 초과 지급된 임대료는 부당이득에 해당해서 전액 돌려받을 수 있으며 2021년부터 매달 초과 낸 약 9만 2500원씩 4~5년 치 합산액인 약 500만원 이상이 반환 대상입니다. 은행이체 내역을 증빙으로 확보하시고 임대인에게 내용증명을 보낸 뒤 거부할 경우 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단을 통해서 소송 없이 비교적 쉽게 반환받을 수 있을 것입니다. 감사합니다.

Answer 4

2020년 7월 이후 묵시적 갱신 기간 중 5%를 초과한 임대료 증액은 원칙적으로 무효입니다. 따라서 초과 지급한 임대료를 반환 청구할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 실제 반환을 받으려면 임대인을 상대로 부당이득 반환청구 소송을 제기해야 하고, 임대인이 “임차인이 동의했다”는 항변을 할 수 있어 다툼의 여지가 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이미 지급한 초과 임차료(월세 인상분)을 2026년 기준으로 돌려받기는 현실적으로 매우 어렵습니다

다만 법적으로 다툴 여지는 있긴 하지만 제한적입니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

실질적으로 돌려 받기는 어려우실 것으로 보여집니다 임대료를 주셨을 경우 서로 상호 협의하에 진행이 되었고 이제와서 그것을 돌려받으시기 위한 소송 등 절차를 감안하신다면 쉽지 않을 것이라 생각됩니다

Answer 7

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

5%초과하여 인상된 월세는 돌려받으실 수 있습니다.

주택임대차 보호법은 강행규정입니다. 즉, 합의가 있더라도 법에서 정한 기준을 넘어설 경우에는 해당 합의는 효력이 없다는 것을 말하지요. 질문자님의 경우 2020년 7월에 임대차 3법이 시행되어 전월세 인상률 상한제가 도입된 이후인 2021년 초에 월세를 15만 원에서 25만 원으로 올리셨습니다. 이는 전월세 환산율을 적용해 계산하더라도 법이 정한 인상 한도인 5%를 명백하게 초과하는 수준입니다.

그래서 가장 먼저 할 일은 2021년 계약 갱신시점의 법정 전월세 전환율을 기준으로 5%인상분이 얼마인지 계산하고 그동안 25만원씩 내면서 초과로 지급한 총금액을 산출하시기 바랍니다.

금액 산출이 되면, 집주인에게 요구를 하시기 바랍니다.

그런데, 이런 요구는 받아들여지지 않을 수도 있습니다. 이 경우를 대비하여 내용증명을 먼저 발송하시고, 기다리지 말고 바로 부당이득반환청구소송혹은 지급명령을 제기하시기 바랍니다.

변호사 없이도 당사자가 직접할 수 있는 간단한 소송입니다.

잘 진행하셔서 돌려받으시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

2021년 초부터 2026년 1월까지 약 5년 간 지급하신 월세 중 법정 상한선을 초과한 금액은 집주인에게 법적으로 돌려받을 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 5%증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우네는 초과 지금된 차임 또는 보증금 상당의 금액을 반환 청구 할 수 있다고 나와 있습니다.

감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약의 경우 임대인과 임차인 사이 합의에 의한 계약에 의해서 성립이 되게 됩니다.

위의 경우 이미 임대차계약을 임대인이 제안을 하였고 임차인은 수락을 하여 계약이 성립이 되었기 때문에 환수를 받기에는 다소 무리가 있을 것으로 사료됩니다. 묵시적갱신이라는 것은 임대차종료 6~2개월 사이 임대인과 임차인 사이 다음 계약 갱신에 대해서 아무런 얘기가 없는 상태를 말하고 위의 경우 임대인이 제안을 해서 수락을 하였다면 환수가 어렵지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 10

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

임대차 3법 시행 2020년 7월 이후인 2021년 초에 15만원에서 25만원으로 올린 것은 5% 상한선을 대폭 초과한 법적 무효이므로 약 5년간 과다 지급한 차액을 돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 약정은 무효로 하는 강행규정이므로 당시 집주인의 구두 요구에 동의하고 계약서 없이 송금했더라도 부당이득반환청구가 가능합니다. 과거 송금 내역을 확보해서 초과 금액을 계산한 뒤 집주인에게 청구하시고 거부할 경우 소송 전 단계인 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 비용 없이 빠르게 돌려받을 수 있습니다.