답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상태가 좋고, 그리고 그 물건의 상태가 좋은지를 확실히 볼 안목이 있다면 중고가 훨씬 낫다고 봅니다. 하지만, 대부분의 품목에서 우리는 그 물건이 중고 상태가 어떤지 확실히 들여다볼 능력이 없거나 그럴 기회가 없으니, 새 제품을 구매하게 되는 것 같습니다. 저는 당근 중고거래를 주로 사용하는데요, 제가 제품의 외관이나 몇번 동작을 해 보고 구매해도 괜찮을 것 같은 항목들은 중고로 구매하고는 합니다. 자전거나 체육용품 등이 이에 해당되구요.반대로 이어폰, 핸드폰 같은 전자제품들은 안이 어떻게 되어 있는지 열어볼 재간이 없기 때문에 이런 경우는 마음편하게 새 제품을 사는 경우가 많습니다. 이점 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경험이라고 봅니다. 미래사회에서는 경험도 AI 로 대체한다는 의견이 있죠. AI 로 이루어진 여행을 떠나는 식의 상품들이 개발되고 있다고 합니다. 이렇게 되면 진짜 자신이 비행기를타거나 배를 타거나 차를 타고 가서 하는 여행은 더 희소성이 있어 질 거에요. 다른 상품들과 마찬가지로 대체제 없는 개인의 실제 경험이 높은 가치를 가질 것이라 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 구축 아파트의 샤시를 하지 않아도 사는 이유는 관성 때문인 것 같습니다. 완전 구축 (30-35년 이상)아파트의 경우 샤시 재질이 지금처럼 PVC 가 아니라 알루미늄이었습니다. 이 때문에 사실은 그때도 추웠죠. 열관류율이 상당히 높은 비철 금속이기 때문입니다. 그래서 이에 적응되어 그대로 살고 있는 이유가 있을 수 있습니다. 또 다른 부분은 샤시 공사가 생각보다 돈이 많이 들고 번거롭기 때문입니다. 샤시를 모두 새것으로 바꾸려면, 30평 기준 1200-1600 만원 정도의 비용이 발생합니다. 물론 어떤 샤시를 쓰냐에 따라 다르지만 인건비와 자재비부담이 되는 것은 물론이고, 해당 공사 기간에 집이 완전히 난장판이 됩니다. 이것이 부담스러워 공사를 하지 않는 경우도 많지요. 따라서 이런 이유로 샤시 공사를 하지 않고 있는 그대로 쓰시는 세대가 많은 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맨 처음 지하상가가 생긴 이유는 1970년대 군사적 상황까지 거슬러 올라갑니다.그 때는 공급을 피해 시민들이 대피할 수 있는 공간인 방공호를 구축하기 위해 지하 구조물을 설치했습니다.정부가 이 거대한 지하 공간의 건설과 유지보수에 들어가는 막대한 예산을 감당하기 어려워 민간 자본을 유치했고, 그 대가로 평상시에는 지하 대피 시설에 점포를 꾸려 상업적으로 활용할 수 있도록 허가한 것이 지하상가의 출발점입니다.현재도 지하상가는 지하철 환승역 등 대중교통망과 직접 연결되는 압도적인 접근성을 바탕으로 매우 활발하게 이용되고 있습니다. 과거에 비해 온라인 쇼핑이 보편화되면서 상권이 축소된 곳들도 있지만, 서울 고속터미널역의 고투몰이나 강남역, 인천 부평역, 부산 서면역 등 교통의 핵심 요지에 위치한 대형 지하상가들은 여전히 엄청난 유동 인구와 매출을 보이고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 현실적인 가격인 5억원 안팎의 금액으로 평가 받으실 수 있을 거 같습니다. 상속세는 현행법상 부동산의 '시가(실제 거래가)'를 기준으로 세금을 매기는 것이 대원칙입니다. 만약 해당 주차장과 비슷한 조건의 최근 매매 사례가 전혀 없고 감정평가마저 받지 않은 채 방치한다면, 과세 당국은 차선책으로 면적 대비 높게 책정된 기준시가(상업용 건물의 공시가격)를 억지로 적용하여 엄청난 상속세 폭탄을 부과하게 됩니다. 따라서 현재처럼 장부상 가치가 실제 가치를 심각하게 초과하여 왜곡된 상황에서는, 반드시 상속개시일 전후 6개월 이내에 공인된 감정평가법인에 의뢰하여 현실적인 시세를 반영한 감정평가서를 받아두는 것이 유일하고 가장 확실한 절세 수단입니다.감정평가사가 이렇게 낮은 현실적인 금액을 합법적으로 산출할 수 있는 근거는 부동산의 용도와 수익성에 맞춘 전문적인 평가 방식에 있습니다. 주차장처럼 층수나 면적 대비 매매 거래 자체가 드문 특수 부동산은 단순히 땅값이나 건축비만 계산하는 것이 아니라, 해당 주차장을 실제 운영했을 때 발생하는 주차 요금이나 월 정기권 등 예상 수익을 바탕으로 전체 자산 가치를 역산하는 '수익환원법'을 핵심 근거로 사용합니다. 실제 주차 수요가 적어 수익률이 형편없다면 당연히 감정가도 바닥으로 떨어지게 됩니다. 이런 점을 참조하셔서 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대출 규제 상 주택 담보 대출의 보유 주택 수는 신청자 개인이 아닌 주민등록표상 등재된 '세대원 전원'을 기준으로 산정하기 때문에, 유주택자인 부모님 밑으로 전입신고를 하게 되면 질문자님 역시 다주택(또는 유주택) 세대로 간주되어 승인된 대출이 취소될 것입니다. 이처럼 은행의 대출 조건과 주민등록법상 14일 이내 전입 의무가 충돌하여 겹치는 기간이 발생했을 때, 가장 안전하고 현실적으로 활용할 수 있는 방법은 저렴한 고시원이나 단기 임대 원룸을 한 달 정도만 계약하여 그곳으로 전입신고를 마친 뒤 독립적인 무주택(또는 1주택) 세대주 자격을 그대로 유지하는 방법입니다.만약 고시원 등 추가 비용 지출이 부담스럽거나 번거롭다면, 매도한 빌라의 새로운 매수자에게 현재의 곤란한 대출 상황을 설명하고 아파트 잔금일인 9월 17일까지만 서류상 주소지를 남겨둘 수 있도록 양해를 구하는 것도 방법입니다.주민등록법상 이사 후 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 원칙적으로 과태료 대상이지만, 최대 5만 원에 불과하므로 대출이 막히는 막대한 금융 사고와 비교하면 가벼운 페널티입니다.여기서 가장 피하셔야 할 내용은 임시방편으로 부모님 댁에 주소지를 올려두는 것입니다. 은행의 대출 전산망은 심사 기간 중 한 번이라도 유주택 세대로 스크래치가 발생하면, 이후 황급히 세대를 다시 분리하더라도 이미 규정 위반 기록이 남아 대출 실행을 거절할 위험이 매우 높습니다. 따라서 부모님 댁으로 이전하는 것은 피하시고 다른 방법을 사용하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 공인중개사로서 주택관리사 실무를 한 것은 아니지만 보고 들은 것을 바탕으로 약간의 답변을 해 보겠습니다.주택관리사가 정년이 없는 안정적인 직업같지만 현업에서는 방대한 시설물 관리보다 복잡한 인간관계에서 오는 감정노동의 강도가 훨씬 큰것 같습니다.아래 직원(기전실 시설, 미화원 등) 들과의 마찰도 심한 편이고, 초보 소장이 요청했을 때 반발하는 경우가 많다고 하더라구요. 물론 아닌 경우도 있습니다.또한 업무가 완전 전문직이 아니다 보니, 인맥을 통한 부임이 잦게 이루어 지고 있어 어떤 인맥도 없는 경우 진입장벽이 높기도 합니다. 현재 아파트 관리 시장은 대부분 위탁관리업체가 장악하고 있어, 자격증을 갓 취득한 신입이 이력서와 면접만으로 첫 소장 보직을 따내기가 어렵다고들 합니다.참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매절처에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였으므로 법적으로 임대차 계약해지하고 법원을 통해 보증금을 배당받겠다는 의사를 밝히신 것으로 보입니다. 현재 거주 중인 주택은 경매가 진행 중이므로 현 집주인은 조만간 주택의 소유권을 잃게 될 확률이 매우 높습니다. 따라서 곧 소유권을 상실할 현 집주인과 1년의 계약 연장을 합의하는 것은 추후 집을 낙찰받을 새로운 소유자에게 어떠한 법적 효력도 주장할 수 없기 때문에 무의미하고 위험한 조치입니다.집주인과 합의하여 보증금에서 월세를 차감하기로 하신 것도 중단하시는 게 좋아 보입니다. 법원에 이미 2000만원의 보증금에 대해 배당요구를 마쳤기 때문에 현 집주인과 임의로 월세를 차감해서 보증금을 소진하게 되면, 향후 법원의 배당금 산정 과정에서 신고된 금액과 실제 보증금액이 달라져 배당에 불이익을 받거나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 더욱이 경매가 진행되어 새로운 낙찰자가 잔금을 납부해 소유권을 취득하는 순간부터는, 거주에 대한 월세(부당이득금)를 현 집주인이 아닌 새로운 낙찰자에게 지불해야 하므로 현 집주인과의 월세 차감 약속은 성립할 수 없습니다.권리신고를 했다고 해서 당장 나가셔야 하는 것은 아닙니다. 경매절차가 끝나고 새 낙찰자가 정해지고 배당금 받기 전까지는 적법하게 기존 주택에 거주할 수 있습니다. 그래서 결론적으로 현 집주인과의 계약 연장이나 월세 차감 합의는 진행하지 마시고, 현재 상태 그대로 거주하시면서 경매 진행 상황을 지켜보시다가 낙찰자와의 명도(퇴거) 협의 및 배당 일정에 맞춰 천천히 다음 집을 구하시는 것이 가장 안전하고 확실한 대처법입니다. 이 내용을 따라 안전하게 진행하시기 바랍니다. 다시한번 말씀드리지만 월세차감 협의는 중단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거래가와 세금을 위해 국가가 산정하는 공시가격 차이는 개인의 조세부담을 결정짓은 핵심변수 입니다. 일반적으로 공시가격은 실거래가보다 일정 비율 낮게 책정되는데, 정부 정책에 따라 이 격차가 줄어들어 공시가격이 실거래가에 근접할수록(공시가격 현실화율 상승) 납세자가 보유한 자산의 서류상 평가액이 높아져 전반적인 세금과 부대 비용이 도미노처럼 인상되는 결과를 초래합니다.재산세나 종부세 같은 부동산 보유세를 산정 시, 과세표준은 공시가격을 기준으로 합니다. 따라서 실제 집값이 전혀 오르지 않았거나 오히려 하락한 상황이더라도, 정부가 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 단독으로 공시가격을 인상하게 되면 과세표준이 덩달아 상향되어 1주택 실수요자나 다주택자의 재산세 및 종합부동산세 부담이 급격하게 가중됩니다. 반대로 부동산 시장 침체기 등에 공시가격을 인하하여 실거래가와의 격차를 다시 벌리게 되면, 과세표준이 낮아져 납세자의 보유세 부담은 크게 줄어들게 됩니다.건강보험료, 특히 직장가입자가 아닌 지역가입자의 월 보험료 산정에서도 이 격차는 매우 큰 영향을 미칩니다. 지역가입자의 건강보험료는 소득과 더불어 보유한 재산(부동산)을 점수로 환산하여 부과하는데, 이때 재산 가치를 평가하는 기준금액 역시 공시가격입니다. 공시가격과 실거래가의 격차가 좁혀져 부동산 평가액이 상승하면 매월 납부해야 하는 건강보험료가 즉각적으로 인상됩니다.이처럼 과세표준과 실거래가 차이는 실제 조세부담에 미치는 영향이 매우 큰 것을 알 수 있습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 심사를 해봐야 정확한 결과가 나옵니다.금융조건이라는 것이 있기 때문에 일반적으로 주소만 가지고는 결과가 나오는 것이 아닙니다.그래서 현재 소득수준, 자산현황을 모두 종합적으로 분석하여 은행에서 대출이 가능한 사람인지 확인을 해야 합니다.따라서 대출을 받으시기 위해서는 금융기관에서 요청하는 서류를 지참하시어 실제 대출심사를 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.